주택임대차보호법 제3조(대항력 등)

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. ② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. ③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. ④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. ⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. ⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다.

• 살던 집이 팔렸을 때(새 집주인과 보증금)
• 살던 집이 경매에 넘어갔을 때
• 전세·월세 보증금을 돌려받지 못할 때
• 집주인이 계약 갱신을 거절할 때

1. 대법원 2025. 12. 4. 선고 2025다211354 판결 사건명: 임대차보증금판시사항 [1] 임차인이 다가구용 단독주택 건물의 일부나 전부를 임차하고 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항력 요건을 갖추기 위하여 전입신고를 하는 경우, 위 건물의 지번만을 기재하는 것으로 충분한지 여부(적극) / 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주민등록과 더불어 대항력의 요건으로 정한 ‘주택의 인도’의 경우, 임차인이 건물의 일부나 전부를 인도받아 점유하고 있다면 임대차의 공시방법으로 유효한지 여부(적극) 및 이는 다가구용 단독주택 내에서 임대차계약서에 표시된 목적물과 다른 호실을 인도받거나 인도받은 호실이 변경된 경우에도 마찬가지인지 여부(적극)
2. 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결 사건명: 임대차보증금반환[주택 임차인의 점유 상실 후 마쳐진 임차권등기의 대항력이 문제된 사건]판시사항 [1] 주택 임차인이 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 임차권의 대항력을 취득하였으나 그 후 주택의 점유를 상실한 경우, 대항력이 소멸하는지 여부(적극) / 대항력이 상실된 이후 임차권등기를 마친 경우, 대항력이 소급하여 회복되는지 여부(소극) 및 이 경우 등기가 마쳐진 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생하는지 여부(적극)
3. 대법원 2023. 6. 29. 선고 2020다276914 판결 사건명: 임대차보증금판시사항 [1] 대항력을 갖추지 못한 임차인의 경우, 임차주택이 다른 사람에게 이전되었더라도 임대인이 임차보증금 반환의무를 부담하는지 여부(원칙적 적극)
4. 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결 사건명: 건물인도판시사항 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도 임대인이나 같은 법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인이 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내에 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는지 여부(원칙적 적극)
5. 대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결 사건명: 건물명도판시사항 주택 경매절차의 매수인이 매각물건명세서에 기재되어 공시된 내용을 기초로 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 주택에 관한 소유권을 취득한 경우, 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다는 사정을 들어 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장할 수 있는지 여부(소극)
6. 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결 사건명: 배당이의판시사항 [1] 대지에 관한 저당권 설정 후 건물이 신축되고 그 신축건물에 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 신축건물의 ‘확정일자를 갖춘 임차인’과 ‘소액임차인’이 갖는 우선변제권의 범위 및 주택임대차보호법 시행령 부칙에 정한 ‘소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용할 경우 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하는 기준 시기
7. 대법원 2010. 5. 13. 선고 2010다12753 판결 사건명: 건물명도등판시사항 임차건물에 관한 저당권설정등기 전에 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 후 임대인과 합의하여 임차보증금을 증액한 경우, 그 증액한 보증금으로 위 저당권에 기해 건물을 경락받은 소유자에게 대항할 수 있는지 여부(소극) 및 이러한 법리는 체납처분에 의한 압류등기 후 증액한 보증금의 경우에도 마찬가지로 적용되는지 여부(적극)
8. 대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결 사건명: 배당이의판시사항 [1] 간접점유의 경우에도 주택임대차보호법상 대항요건이 인정되는지 여부(적극)
9. 대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다17475 판결 사건명: 배당이의판시사항 주택임대차보호법상 우선변제의 요건인 주택의 인도와 주민등록의 존속기간의 종기(=민사집행법상 배당요구의 종기)
10. 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결 사건명: 구상금판시사항 임대인의 임대차보증금 반환의무와 임차인의 주택임대차보호법 제3조의3에 의한 임차권등기 말소의무가 동시이행관계에 있는지 여부(소극)
11. 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 사건명: 임대차보증금판시사항 [1] 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 상태에서 임차주택이 양도되었으나 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우, 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않게 되는지 여부(적극)
12. 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결 사건명: 건물명도등판시사항 [1] 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권이 경락으로 인하여 소멸되는 경우, 그 전세권의 목적물과 다른 부분을 목적물로 한 임차권이 영향을 받는지 여부(소극)