살던 집이 팔렸을 때(새 집주인과 보증금)
실제 있었던 일
판례의 사실관계1층을 빌려 살던 사람이 집주인과 계약을 끝내기로 합의하고 보증금 일부만 먼저 받은 채 새로 살 임대아파트를 계약했습니다. 그런데 합의한 지 며칠 뒤 집주인은 집의 소유권을 다른 사람에게 넘기고, 임대차 문제는 새 주인과 해결하라고 알려 왔습니다. 임차인은 옛 집주인의 다른 부동산을 가압류하고 옛 집주인에게 나머지 보증금을 청구했습니다. 한편 새 주인은 보증금을 돌려주겠다는 뜻을 밝혔는데 임차인은 이를 거절하지 않았고, 집이 경매에 넘어가자 경매법원에 임차인으로 배당요구를 했습니다. 원심은 임차인의 청구를 받아들였지만, 대법원은 임차인이 새 주인을 임대인으로 전제해 행동했다며 이의를 제기한 것으로 단정하기 어렵다고 보고 원심판결을 파기했습니다.
대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 · 판례 보기
지금 해야 할 것
아래 판례·조문 근거-
팔렸다는 말을 들으면
- 등기부를 떼어 소유자가 바뀌었는지, 소유권 이전 날짜와 새로 생긴 근저당이 있는지 확인하세요.
- 내 전입신고 날짜와 입주 날짜를 확인하세요. 두 가지를 갖춘 다음 날부터 대항력이 생기므로, 소유권 이전보다 앞서는지가 중요합니다.
- 옛 집주인과 새 집주인에게 보증금, 계약 기간, 계약 내용을 확인받고 통화와 문자 내용을 기록해 두세요.
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새 집주인을 받아들이면
- 대항력을 갖춘 뒤 팔렸다면 새 집주인이 임대인의 지위를 이어받으므로 기존 계약이 그대로 이어집니다. 계약서를 새로 쓴다면 보증금, 기간, 특약이 기존과 같은지 확인하세요.
- 보증금 반환 의무는 새 집주인에게 넘어가고 옛 집주인은 원칙적으로 의무를 벗으니, 집에 새로 설정된 담보가 있는지 확인하세요.
- 계약이 끝나면 보증금은 새 집주인에게 청구합니다.
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새 집주인이 싫다면
- 승계를 원하지 않으면 팔린 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 옛 집주인과 새 집주인에게 이의를 분명히 밝히세요. 이의를 제기하면 옛 집주인의 보증금 반환 의무가 남습니다.
- 이의는 내용증명처럼 날짜와 내용이 남는 방법으로 하세요.
- 이의한 뒤에는 새 집주인에게서 보증금을 받으려 하거나 새 집주인을 임대인으로 전제하는 행동을 삼가세요. 그런 행동을 하면 이의로 보기 어렵다는 판례가 있습니다.
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대항력이 없었다면
- 전입신고나 입주 전에 이미 소유권이 넘어갔다면 새 집주인이 보증금 반환 의무를 당연히 이어받지 않습니다. 매매 때 새 집주인이 보증금을 떠안기로 했더라도 옛 집주인이 의무를 벗으려면 임차인의 승낙이 필요합니다.
- 전입신고, 확정일자, 계속 거주 같은 통상적인 조치는 사정에 따라 새 집주인만 책임지는 데 동의한 것으로 보지 않을 수 있습니다. 옛 집주인에게 청구할 수 있는지 확인하세요.
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끝났는데 못 받으면
- 계약 기간이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 계속되는 것으로 봅니다. 대항력을 갖추고 있다면 이 상태에서 팔려도 새 집주인이 임대인의 지위를 이어받습니다.
- 보증금을 받기 전에 이사해야 한다면 먼저 임차권등기명령을 신청해 등기를 마치세요. 등기 뒤에는 이사해도 이미 가진 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
- 옛 집주인과 새 집주인이 서로 책임을 미루거나 금액이 크면 변호사와 상담하세요.
흔한 실수
판례·조문 근거- 실수
옛 집주인에게만 청구하기
대항력을 갖춘 뒤 집이 팔렸다면 보증금 반환 의무는 새 집주인에게 넘어가고 옛 집주인의 의무는 원칙적으로 소멸합니다. 대법원은 옛 집주인에게 보증금을 청구한 사건에서 이런 이유로 청구를 받아들이지 않은 결론을 유지했습니다.
- 실수
이의한다면서 새 집주인과 거래하기
이의로 볼 만한 사정이 있어도 새 집주인을 임대인으로 전제해 행동하면 이의를 제기한 것으로 인정받기 어려울 수 있습니다. 새 집주인의 반환 의사를 거절하지 않고 경매에서 임차인으로 배당요구를 한 사정 등을 들어 이의로 단정하기 어렵다고 본 판례가 있습니다.
- 실수
임차권등기 없이 먼저 이사하기
새 소유자가 임대인 지위를 이어받는 것은 임차인이 대항력을 갖추고 있어야 생기는 일입니다. 보증금을 받기 전에 다른 곳으로 전입하면 대항력을 잃어 새 소유자에게 임차인의 지위를 주장하지 못할 수 있습니다. 임차권등기를 마치면 이사해도 대항력이 유지됩니다.
- 실수
매매 때 인수 약정만 믿기
매수인이 보증금 반환 채무를 떠안고 그만큼 매매대금에서 빼기로 했더라도, 특별한 사정이 없으면 옛 집주인을 면책시키지 않고 임차인의 승낙이 있어야 한다는 것이 판례입니다. 대항력을 갖추기 전에 팔린 경우라면 특히 누가 책임지는지 확인하세요.
판례가 말하는 것
법제처 국가법령정보센터 · 원문대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결판례 보기법제처 원문 ↗
임대차보증금
임차인이 집주인과 계약을 합의해지하고 보증금 일부만 돌려받은 상태에서, 집주인이 집의 소유권을 다른 사람에게 넘기고 임대차 문제는 새 주인과 해결하라고 알려 온 사건입니다. 원심은 임차인이 이사 갈 집을 구하고 옛 집주인의 다른 부동산을 가압류한 점을 들어 승계에 이의를 제기했다고 보았습니다. 대법원은 대항력 있는 임대차는 계약이 끝났어도 보증금을 돌려받을 때까지 존속하는 것으로 보므로 그 상태에서 팔리면 새 주인이 임대인 지위를 이어받고 옛 집주인의 반환 의무는 소멸하지만, 임차인이 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의를 제기하면 옛 집주인의 의무가 남는다고 했습니다. 이 사건에서는 새 주인의 반환 의사를 거절하지 않고 경매에서 배당요구까지 한 점에 비추어 이의로 단정하기 어렵다며 원심판결을 파기했습니다.
그래서새 집주인을 원하지 않는다면 이의를 분명히 밝히고, 그 뒤에는 새 집주인을 임대인으로 전제하는 행동을 하지 마세요.
대법원 2025. 12. 4. 선고 2025다211354 판결판례 보기법제처 원문 ↗
임대차보증금
공공기관이 전세임대로 다가구주택 한 호실을 빌려 입주자를 살게 했는데, 입주자는 계약서에 적힌 호실과 다른 호실을 넘겨받아 살았습니다. 그 뒤 집주인이 주택을 팔았고, 공공기관은 옛 집주인에게 보증금 반환을 청구했습니다. 원심은 대항 요건을 갖추지 못했다며 옛 집주인에게 반환 의무가 있다고 보면서도 소멸시효가 지났다며 청구를 받아들이지 않았습니다. 대법원은 다가구주택은 지번만으로 전입신고해도 되고 다른 호실을 넘겨받았어도 주택 인도 요건을 갖춘 것이며, 대항력을 갖춘 뒤 팔렸다면 보증금 반환 의무는 새 집주인에게 넘어가고 옛 집주인의 의무는 소멸한다고 보았습니다. 그래서 청구를 받아들이지 않은 원심의 결론은 정당하다며 상고를 기각했습니다.
그래서대항력을 갖춘 뒤 집이 팔렸다면 보증금은 원칙적으로 새 집주인에게 청구해야 한다는 점을 기억하세요.
대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다39663 판결판례 보기법제처 원문 ↗
임대차보증금
집주인이 오피스텔을 매도하면서 매매대금을 치르는 대신 자신이 오피스텔을 임대해 보증금을 받고 매수인이 임대인 지위를 이어받기로 약정했고, 그 직후 이 오피스텔을 임대했습니다. 소유권이 넘어간 뒤 임차인은 이 사실을 알면서 전입신고와 확정일자를 받았고, 매수인이 설정한 근저당 때문에 경매가 열리자 배당요구를 했습니다. 원심은 임차인이 승계를 받아들였다며 옛 집주인에 대한 보증금 청구를 기각했습니다. 대법원은 매수인이 보증금 반환 채무를 떠안는 약정은 특별한 사정이 없으면 옛 집주인을 면책시키지 않고 임차인의 승낙이 있어야 하며, 대항력을 갖추기 전에 팔린 경우 임차인의 행동을 승낙으로 볼지는 보증금 회수 가능성 등을 따져 신중히 판단해야 한다고 했습니다. 이 사건의 행동은 임차인으로서 통상 하는 조치에 불과하다며 원심판결을 파기했습니다.
그래서전입신고 전에 집이 팔렸다면 새 집주인이 당연히 책임지는 것이 아니므로, 옛 집주인에게 청구할 수 있는지 먼저 확인하세요.
대법원 2023. 6. 29. 선고 2020다276914 판결판례 보기법제처 원문 ↗
임대차보증금
전세권 설정까지 마친 임차인이 계약이 끝나도 보증금을 받지 못해 경매를 신청했고, 경매 중에 다른 곳으로 전입한 뒤 일부만 배당받자 옛 집주인에게 나머지를 청구했습니다. 원심은 대항력 있는 임차인이 있는 것처럼 보이게 한 뒤 전출해 옛 집주인에게 청구하는 것은 신의성실의 원칙에 어긋난다고 보았습니다. 대법원은 새 소유자가 임대인 지위를 이어받는 것은 임차인이 대항력을 갖추고 있어야 생기는 일이므로 대항력을 잃었다면 옛 집주인이 반환 의무를 지고, 대항력 있는 임차인도 승계를 원하지 않으면 그 구속에서 벗어날 수 있다며 원심판결을 파기했습니다.
그래서보증금을 다 받기 전에 이사하면 새 소유자에게 권리를 주장하기 어려워질 수 있으니, 이사 전에 누구에게 청구할지와 임차권등기 여부를 정하세요.
관련 조문
법제처 · 현행 조문주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ↗시행 2026. 1. 2.
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. ② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. ③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. ④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. ⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. ⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다.
임차인이 주택을 넘겨받고 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게도 임대차를 주장할 수 있습니다(대항력). 임차주택을 산 사람 등 임대할 권리를 이어받은 사람은 임대인의 지위를 이어받은 것으로 봅니다. 공공기관의 전세임대나 중소기업 직원 숙소도 정해진 요건에 따라 대항력이 인정됩니다.
주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령) ↗시행 2026. 1. 2.
제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. ② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(疎明)하여야 한다. 1. 신청의 취지 및 이유 2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다) 3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실) 4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항 ③ 다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항, 같은 조 제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조, 제292조제3항 및 제293조를 준용한다. 이 경우 "가압류"는 "임차권등기"로, "채권자"는 "임차인"으로, "채무자"는 "임대인"으로 본다. 1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판 2. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판 3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판 4. 임차권등기명령의 집행 ④ 임차권등기명령의 신청을 기각(棄却)하는 결정에 대하여 임차인은 항고(抗告)할 수 있다. ⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. ⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다. ⑦ 임차권등기의 촉탁(囑託), 등기관의 임차권등기 기입(記入) 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다. ⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다. ⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항ㆍ제4항 및 제8항의 "임차인"은 "금융기관등"으로 본다.
계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못하면 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 얻거나 이미 가진 것을 유지하고, 그 뒤에는 이사해 대항 요건을 잃어도 이를 잃지 않습니다. 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.
주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등) ↗시행 2026. 1. 2.
제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는 2년으로 봅니다(임차인은 더 짧은 기간을 주장할 수 있음). 임대차 기간이 끝나도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 계속되는 것으로 봅니다.
민법 제454조(채무자와의 계약에 의한 채무인수) ↗시행 2026. 3. 17.
제454조(채무자와의 계약에 의한 채무인수) ①제삼자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수한 경우에는 채권자의 승낙에 의하여 그 효력이 생긴다. ②채권자의 승낙 또는 거절의 상대방은 채무자나 제삼자이다.
다른 사람이 채무자와 계약해 채무를 떠안은 경우에는 채권자가 승낙해야 효력이 생깁니다. 판례는 대항력이 생기기 전에 팔린 경우처럼 법에 따른 승계가 없을 때, 매수인이 보증금 반환 채무를 떠안는 약정만으로는 옛 집주인이 의무를 벗지 못하고 임차인의 승낙이 필요하다고 봅니다.
자주 묻는 질문
판례·조문 근거집이 팔렸는데 계약서를 새로 써야 하나요?
대항력을 갖춘 뒤 팔렸다면 새 집주인은 법에 따라 임대인의 지위를 이어받으므로 기존 계약이 그대로 이어집니다. 새로 쓰더라도 보증금, 기간, 특약이 기존과 같은지 확인하고 불리한 내용이 들어가지 않았는지 살펴보세요.
새 집주인이 믿음이 안 가요. 옛 집주인에게 받을 수 있나요?
대항력을 갖춘 뒤 팔렸다면 원칙적으로 반환 의무는 새 집주인에게 넘어갑니다. 다만 승계를 원하지 않으면 팔린 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의를 제기해 옛 집주인의 반환 의무를 남길 수 있습니다. 이의 뒤에 새 집주인을 임대인으로 전제하는 행동을 하면 이의로 보지 않을 수 있으니 주의하세요.
계약 기간이 끝난 뒤에 집이 팔렸어요.
기간이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차가 계속되는 것으로 보므로, 대항력을 갖춘 임차인이라면 그 상태에서 팔려도 새 집주인이 임대인의 지위를 이어받는다는 것이 판례입니다. 이 경우에도 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의를 제기하면 옛 집주인의 반환 의무가 남을 수 있습니다.
전입신고를 하기 전에 집이 팔렸어요.
대항력을 갖추기 전에 소유권이 넘어갔다면 새 집주인이 보증금 반환 의무를 당연히 이어받지 않습니다. 매매 때 새 집주인이 보증금을 떠안기로 했더라도 옛 집주인이 의무를 벗으려면 임차인의 승낙이 필요하고, 보증금 회수가 불확실한 상황에서 한 전입신고나 확정일자, 배당요구 같은 통상적 조치를 곧바로 승낙으로 보지는 않는다는 판례가 있습니다. 두 사람에게 보증금 반환을 요구한 기록을 남기고 상담을 받아 보세요.
새 집주인이 직접 살겠다며 나가라고 해요.
대항력을 갖춘 임차인이라면 새 집주인은 기존 임대인의 지위를 이어받으므로 기존 계약 기간이 그대로 적용됩니다. 계약 기간이 끝날 무렵 갱신을 거절하는 문제는 계약갱신 요구와 거절 사유에 관한 규정으로 따로 따져 봐야 합니다.
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