집·임대차

• 전세사기가 의심될 때

  전세사기가 의심되면 먼저 전입신고와 실제 거주, 확정일자를 유지해 우선변제권을 지키고, 계약이 끝나 이사해야 한다면 임차권등기를 마친 뒤 옮기세요. 두 명 이상의 임차인 피해가 발생하거나 예상되는 등 요건을 갖추면 국토교통부장관에게 전세사기피해자 결정을 신청할 수 있습니다. 임대인이나 관리회사가 경매 진행이나 보증금을 돌려줄 능력이 없다는 사정을 숨겼다면 사기죄가 문제될 수 있고, 중개사가 권리관계 설명을 소홀히 했다면 손해배상을 청구할 여지도 있습니다.

  판례 4조문 6

• 관리비가 부당하게 나온다고 느낄 때

  관리비는 사는 사람(입주자등)이 관리주체에 내야 하지만, 관리주체는 항목별 산출 내역을 공개하고 장부와 증빙서류의 열람·복사 요구에 응해야 합니다. 부당하다고 느끼면 먼저 내역과 근거를 확인하세요. 집을 사거나 경매로 산 사람은 전 소유자가 밀린 관리비 가운데 공용부분만 떠안고 연체료는 떠안지 않는다는 것이 판례입니다. 장기수선충당금은 세입자가 소유자 대신 냈다면 돌려받을 수 있습니다.

  판례 5조문 6

• 집주인이 보증금·월세를 올려 달라고 할 때

  계약 기간 중 집주인의 증액 청구는 계약하거나 올린 뒤 1년 안에는 할 수 없고, 약정한 금액의 20분의 1을 넘지 못합니다(지역 조례로 더 낮을 수 있음). 계약갱신요구권으로 갱신할 때도 같은 범위에서만 늘릴 수 있고, 보증금을 월세로 바꿀 때는 전환율 상한이 있습니다. 한도를 넘어 낸 돈은 돌려 달라고 청구할 수 있고, 보증금을 올려 주기 전에는 등기부부터 확인하세요.

  판례 3조문 6

• 집주인이 계약 갱신을 거절할 때

  임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 한 번 계약갱신을 요구할 수 있고, 집주인은 법에 정한 사유가 없으면 거절할 수 없습니다. 집주인이 직접 살겠다며 거절했다면 그 사유는 집주인이 증명해야 하고, 말로 밝혔다는 것만으로 곧바로 인정되지 않는다는 판례가 있습니다. 실거주를 이유로 거절해 놓고 갱신되었을 기간 안에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 주면 손해배상을 청구할 수 있으니, 요구와 거절 과정을 모두 기록으로 남기세요.

  판례 5조문 5

• 집주인이 허락 없이 집에 들어올 때

  세를 준 집이라도 계약 기간에는 임차인이 그 집을 쓰고 관리합니다. 판례는 권리자라도 법이 정한 절차 없이 다른 사람이 점유하는 주거에 들어가면 주거침입죄가 성립한다고 봅니다. 지금 들어오려 하거나 집 안에 있다면 112에 신고하고, 들어오지 말라는 뜻과 증거를 기록으로 남기세요. 다만 수리처럼 집을 보존하는 데 필요한 일은 거절할 수 없으니 일정을 정해 협조하세요.

  판례 4조문 5

• 세입자가 허락 없이 다시 세를 놓았을 때(무단 전대)

  세입자(임차인)는 집주인(임대인)의 동의 없이 임차권을 넘기거나 집을 다시 세놓을(전대) 수 없고, 어기면 집주인은 계약을 해지할 수 있습니다. 다만 판례는 그 전대가 집주인에 대한 배신적 행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있으면 해지할 수 없다고 봅니다. 다시 빌리는 사람(전차인)은 계약 전에 집주인의 동의서를 확인하세요. 주택과 상가 모두 동의 없는 전대는 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유입니다.

  판례 4조문 6

• 집주인이 고장 난 곳을 고쳐 주지 않을 때

  살기에 지장을 줄 정도의 고장이라면 원칙적으로 집주인이 고쳐야 하고, 세입자가 별 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것만 예외입니다. 고장을 알게 되면 지체 없이 집주인에게 알리고 기록을 남기세요. 그래도 고치지 않으면 직접 고친 뒤 그 비용(필요비)을 청구할 수 있고, 판례는 그 금액만큼 월세 지급을 거절할 수 있다고 봅니다. 쓰지 못하는 부분만큼 월세 감액을 청구하거나 사정에 따라 계약 해지도 검토할 수 있습니다.

  판례 5조문 6

• 월세가 밀려 나가라는 말을 들었을 때

  주택 등 건물 임대차에서는 밀린 월세의 합계가 두 기(期)의 차임액에 이르면 집주인이 계약을 해지할 수 있고, 상가건물은 세 기의 차임액이 기준입니다. 판례는 보증금이 있다는 이유로 월세 지급을 거절할 수 없다고 봅니다. 해지되더라도 집을 비우게 하는 강제집행은 판결 등에 기초해 집행관이 하므로, 밀린 금액을 정확히 계산하고 받은 서류의 기한을 지키며 이사와 정산 계획을 세우세요.

  판례 5조문 6

• 살던 집이 경매에 넘어갔을 때

  살던 집이 경매에 넘어가면 법원이 정해 공고하는 배당요구의 종기(마감일)까지 배당요구를 해야 보증금을 배당받을 수 있고, 판례는 소액임차인의 최우선변제도 배당요구가 있어야 한다고 봅니다. 전입신고와 실제 거주는 그 종기까지 유지하세요. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 보증금을 다 배당받지 못했다면, 나머지를 돌려받을 때까지 매수인에게 집을 넘겨주지 않을 수 있다는 판례가 있습니다.

  판례 5조문 6

• 살던 집이 팔렸을 때(새 집주인과 보증금)

  전입신고와 입주로 대항력(새 집주인 등 제3자에게도 임대차를 주장할 수 있는 힘)을 갖춘 뒤 집이 팔리면, 새 집주인이 임대인의 지위를 이어받고 보증금 반환 의무도 새 집주인에게 넘어가며 옛 집주인은 원칙적으로 의무를 벗습니다. 새 집주인을 원하지 않으면 팔린 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의를 제기할 수 있습니다. 대항력을 갖추기 전에 팔렸다면 사정이 다르니 날짜부터 확인하세요.

  판례 4조문 4

• 계약 기간 중에 이사를 가야 할 때

  기간을 정한 임대차는 정한 기간 동안 지키는 것이 원칙이라, 세입자 혼자 뜻만으로 중간에 끝내기는 어렵습니다. 다만 계약서에 기간 중 해지할 권리를 남겨 둔 특약이 있으면 그에 따라 해지를 통고할 수 있고, 계약이 묵시적으로 갱신됐거나 갱신요구로 갱신된 뒤라면 언제든 해지를 통지할 수 있으며 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 합의로 끝낼 때에는 보증금 반환일과 정산 방법까지 함께 정해 문서로 남기세요.

  판례 3조문 6

• 이사 나갈 때 원상복구비를 과하게 떼일 때

  원상회복은 세입자가 바꾸었거나 잘못 써서 상하게 한 부분을 빌릴 때의 상태로 되돌리는 것이어서, 입주 때 이미 있던 시설이나 흠까지 되돌릴 의무는 원칙적으로 없습니다. 보통으로 살며 생긴 낡음(통상의 손모)은 구체적인 특약이 없으면 집주인이 부담한다고 본 하급심 판례도 있습니다. 판례는 집주인이 보증금에서 떼려면 공제할 채권의 발생 원인을 주장·증명해야 한다고 보니, 항목별 공제 내역과 근거를 서면으로 요구하세요.

  판례 5조문 6

• 전세·월세 보증금을 돌려받지 못할 때

  계약이 끝났는데 보증금을 받지 못했다면 집을 비우기 전에 대항력(집이 팔려도 새 집주인에게 임대차를 주장하는 힘)과 우선변제권(경매 때 뒤 순위보다 먼저 받을 권리)부터 지키세요. 이사해야 한다면 임차권등기명령을 신청하고, 등기가 실제로 마쳐진 것을 확인한 뒤 짐을 빼고 주민등록을 옮겨야 합니다. 보증금은 임차권등기 말소보다 먼저 돌려받을 권리가 있고, 보증금 채권도 시효로 사라질 수 있으니 소송 시기를 챙기세요.

  판례 5조문 6