집·임대차

• 전세보증금반환보증금이 늦게 지급될 때

  주택도시보증공사의 전세보증금반환보증 약관을 다룬 2026년 대법원 판결에 따르면, 보증공사는 지급을 거절·유보·지연할 수 있는 사정이 없는 한 이행청구를 접수한 날부터 1개월 이내에 보증금을 지급해야 합니다. 1개월이 지난 뒤에야 서류보완을 요청했다면, 특별한 사정이 없는 한 접수일부터 1개월이 지난 날부터 실제로 지급한 날까지 지연손해금(늦은 기간에 대해 더 얹어 받는 돈)을 청구할 수 있다고 본 사례입니다. 다만 약관 문구가 다르면 결론이 달라질 수 있으니 내 보증계약의 약관을 꼭 확인하세요.

  판례 1조문 4

• 임대인이던 부모님이 돌아가신 뒤 세입자와 계약을 연장해 줄 때

  돌아가신 부모님이 임대인이었는데 세입자의 요구로 기존 조건 그대로 기간만 늘리는 연장 계약을 했다고 해서, 곧바로 상속을 모두 받아들인 것(단순승인)으로 보는 것은 아닙니다. 대법원은 이런 계약 체결을 상속재산의 처분이 아니라 관리 행위로 본 사례가 있습니다. 다만 계약서 문구와 맺게 된 경위에 따라 판단이 달라질 수 있으니, 한정승인이나 포기를 했거나 할 예정이라면 서명하기 전에 내용을 확인하세요.

  판례 1조문 2

• 전세사기가 의심될 때

  전세사기가 의심되면 먼저 전입신고와 실제 거주, 확정일자를 유지해 우선변제권을 지키고, 계약이 끝나 이사해야 한다면 임차권등기를 마친 뒤 옮기세요. 두 명 이상의 임차인 피해가 발생하거나 예상되는 등 요건을 갖추면 국토교통부장관에게 전세사기피해자 결정을 신청할 수 있습니다. 임대인이나 관리회사가 경매 진행이나 보증금을 돌려줄 능력이 없다는 사정을 숨겼다면 사기죄가 문제될 수 있고, 중개사가 권리관계 설명을 소홀히 했다면 손해배상을 청구할 여지도 있습니다.

  판례 4조문 6

• 관리비가 부당하게 나온다고 느낄 때

  관리비는 사는 사람(입주자등)이 관리주체에 내야 하지만, 관리주체는 항목별 산출 내역을 공개하고 장부와 증빙서류의 열람·복사 요구에 응해야 합니다. 부당하다고 느끼면 먼저 내역과 근거를 확인하세요. 집을 사거나 경매로 산 사람은 전 소유자가 밀린 관리비 가운데 공용부분만 떠안고 연체료는 떠안지 않는다는 것이 판례입니다. 장기수선충당금은 세입자가 소유자 대신 냈다면 돌려받을 수 있습니다.

  판례 5조문 6

• 임대차가 끝났는데 부속물 대금을 못 받고 건물을 계속 쓰고 있을 때

  임대차가 끝난 뒤에도 임차인이 건물을 돌려주지 않으면 임대인이 손해배상을 요구하는 일이 많습니다. 그런데 임차인이 적법하게 부속물매수청구권(설치한 시설을 임대인이 사 달라고 요구하는 권리)을 행사했다면, 임대인이 대금을 주거나 적법하게 이행을 제공하기 전에는 계속 점유해도 불법점유로 보기 어렵다는 것이 대법원 2025년 판결의 입장입니다. 다만 이 기간에도 월 차임 상당의 부당이득은 돌려줘야 할 수 있습니다.

  판례 1조문 0

• 임대인이 재건축을 이유로 새 임차인을 거절해 권리금이 걱정될 때

  임대인이 재건축이나 철거 계획을 이유로 새 임차인과의 계약을 거절하면, 권리금 회수를 방해한 것인지가 문제가 됩니다. 다만 건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우에는 거절에 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다. 대법원은 이 기간을 임대차가 끝난 뒤부터 센다고 보았고, 임대인이 거절 당시 그 사유를 들었는지와 실제로 1년 6개월 동안 쓰지 않았는지가 함께 중요하다고 했습니다. 중간에 건물이 팔려도 사용하지 않는 상태가 그대로 이어지면 기간을 합쳐 볼 수 있습니다.

  판례 1조문 1

• 학교법인 상가에서 내가 구한 새 임차인과 계약을 거절당했을 때

  학교법인이 임대인인 상가에서 내가 구한 새 임차인과의 계약을 거절당했더라도, 법령상 경쟁입찰로 임차인을 뽑아야 하는 사정이라면 대법원은 달리 특별한 사정이 없는 한 거절할 정당한 사유가 있다고 보았습니다. 그러면 권리금 회수를 방해했다는 손해배상은 인정받기 어려울 수 있습니다. 다만 모든 임대인에게 그대로 적용되는 판단은 아니니, 입찰 의무가 실제로 있는지와 수의계약을 할 수 있는 사유가 있는지부터 확인하세요.

  판례 1조문 3

• 집주인이 보증금·월세를 올려 달라고 할 때

  계약 기간 중 집주인의 증액 청구는 계약하거나 올린 뒤 1년 안에는 할 수 없고, 약정한 금액의 20분의 1을 넘지 못합니다(지역 조례로 더 낮을 수 있음). 계약갱신요구권으로 갱신할 때도 같은 범위에서만 늘릴 수 있고, 보증금을 월세로 바꿀 때는 전환율 상한이 있습니다. 한도를 넘어 낸 돈은 돌려 달라고 청구할 수 있고, 보증금을 올려 주기 전에는 등기부부터 확인하세요.

  판례 3조문 6

• 임대인이 직접 장사하겠다며 새 임차인을 거절할 때

  건물주가 직접 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 데려온 새 임차인과의 계약을 거절하면, 대법원은 정당한 사유가 있다고 보지 않았습니다. 건물주가 새 임차인을 받지 않겠다는 뜻을 분명히 밝혔다면 실제로 새 임차인을 데려오지 않았더라도 손해배상을 청구할 수 있다고 봤습니다. 다만 사건마다 달라서 그때그때 주고받은 말과 기록이 중요합니다.

  판례 2조문 1

• 집주인이 계약 갱신을 거절할 때

  임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 한 번 계약갱신을 요구할 수 있고, 집주인은 법에 정한 사유가 없으면 거절할 수 없습니다. 집주인이 직접 살겠다며 거절했다면 그 사유는 집주인이 증명해야 하고, 말로 밝혔다는 것만으로 곧바로 인정되지 않는다는 판례가 있습니다. 실거주를 이유로 거절해 놓고 갱신되었을 기간 안에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 주면 손해배상을 청구할 수 있으니, 요구와 거절 과정을 모두 기록으로 남기세요.

  판례 5조문 5

• 집주인이 허락 없이 집에 들어올 때

  세를 준 집이라도 계약 기간에는 임차인이 그 집을 쓰고 관리합니다. 판례는 권리자라도 법이 정한 절차 없이 다른 사람이 점유하는 주거에 들어가면 주거침입죄가 성립한다고 봅니다. 지금 들어오려 하거나 집 안에 있다면 112에 신고하고, 들어오지 말라는 뜻과 증거를 기록으로 남기세요. 다만 수리처럼 집을 보존하는 데 필요한 일은 거절할 수 없으니 일정을 정해 협조하세요.

  판례 4조문 5

• 세입자가 허락 없이 다시 세를 놓았을 때(무단 전대)

  세입자(임차인)는 집주인(임대인)의 동의 없이 임차권을 넘기거나 집을 다시 세놓을(전대) 수 없고, 어기면 집주인은 계약을 해지할 수 있습니다. 다만 판례는 그 전대가 집주인에 대한 배신적 행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있으면 해지할 수 없다고 봅니다. 다시 빌리는 사람(전차인)은 계약 전에 집주인의 동의서를 확인하세요. 주택과 상가 모두 동의 없는 전대는 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유입니다.

  판례 4조문 6

• 집주인이 고장 난 곳을 고쳐 주지 않을 때

  살기에 지장을 줄 정도의 고장이라면 원칙적으로 집주인이 고쳐야 하고, 세입자가 별 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것만 예외입니다. 고장을 알게 되면 지체 없이 집주인에게 알리고 기록을 남기세요. 그래도 고치지 않으면 직접 고친 뒤 그 비용(필요비)을 청구할 수 있고, 판례는 그 금액만큼 월세 지급을 거절할 수 있다고 봅니다. 쓰지 못하는 부분만큼 월세 감액을 청구하거나 사정에 따라 계약 해지도 검토할 수 있습니다.

  판례 5조문 6

• 건물주가 새 임차인에게 터무니없는 월세를 요구할 때

  건물주가 내가 데려온 새 임차인에게 주변 시세 등에 비추어 현저히 고액인 월세와 보증금을 요구해 권리금을 못 받게 했다면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 대법원은 기존 월세보다 3배가 넘는 금액을 요구한 사건에서, 적정 월세를 알 수 없다는 이유만으로 청구를 바로 물리치지 말고 감정 등으로 따져 보라고 했습니다. 다만 고액이라는 점은 임차인이 증명해야 하고, 배상액에는 상한이 있으며 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 청구해야 합니다.

  판례 1조문 1

• 임대인 때문에 권리금을 받지 못하게 됐을 때

  임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 소개한 새 세입자와의 계약을 거절하거나 현저히 높은 차임·보증금을 요구해 권리금을 못 받게 했다면 방해로 평가될 수 있고, 이때 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 원칙적으로는 새 세입자를 임대인에게 실제로 소개했어야 합니다. 임대인이 재건축 계획을 알렸다는 사정만으로는 방해로 보지 않은 판결도 있으니 알린 내용과 이후 행동을 따져 보세요. 배상액에는 상한이 있고 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 청구해야 합니다.

  판례 2조문 3

• 월세가 밀려 나가라는 말을 들었을 때

  주택 등 건물 임대차에서는 밀린 월세의 합계가 두 기(期)의 차임액에 이르면 집주인이 계약을 해지할 수 있고, 상가건물은 세 기의 차임액이 기준입니다. 판례는 보증금이 있다는 이유로 월세 지급을 거절할 수 없다고 봅니다. 해지되더라도 집을 비우게 하는 강제집행은 판결 등에 기초해 집행관이 하므로, 밀린 금액을 정확히 계산하고 받은 서류의 기한을 지키며 이사와 정산 계획을 세우세요.

  판례 5조문 6

• 차임이 밀린 적 있는데 상가 건물이 팔렸을 때

  상가 임차인이 임대차 기간 중 차임을 3기 이상의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있으면, 건물을 새로 산 임대인도 계약갱신을 거절할 수 있다고 본 대법원 판결이 있습니다. 이 경우 권리금 회수기회를 보호할 의무도 지지 않는다고 보았습니다. 연체한 상대가 전 주인이었어도, 연체차임채권을 넘겨받지 않았어도 마찬가지로 본 사례입니다. 다만 사건마다 사정이 다르니 계약서와 연체 내역을 먼저 확인하세요.

  판례 1조문 1

• 코로나 때 밀린 상가 월세를 일부만 갚았을 때

  상가 임차인이 밀린 차임 전부에 못 미치는 돈을 냈다면, 합의나 임차인의 지정이 없는 한 민법이 정한 법정 순서로 충당됩니다. 대법원은 이때 이미 기한이 지난 연체 차임에 먼저 충당하고, 코로나19 특례기간의 연체 차임은 다른 연체 차임보다 뒤로 돌린다고 보았습니다. 그래서 특례기간 차임이 남아 있어도 이를 뺀 연체액이 3기의 차임액에 이르지 않으면 해지 사유가 되기 어렵습니다. 다만 특례기간 차임을 갚지 않아도 된다는 뜻은 아니며, 임대인의 그 밖의 권리는 그대로입니다.

  판례 2조문 2

• 상가 임대차가 끝난 뒤 건물이 팔렸을 때

  상가 임대차가 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 이어지는 것으로 봅니다. 임차인이 대항력(건물 새 소유자 등 제삼자에게도 임대차를 주장할 수 있는 힘)을 갖춘 상태에서 건물 소유자가 바뀌면 새 소유자가 임대인 지위를 이어받는다는 것이 대법원의 판단입니다. 그러니 먼저 내가 대항력을 갖췄는지, 소유자가 언제 바뀌었는지부터 확인해 보세요. 대항력 있는 임대차가 끝난 뒤 건물이 넘어간 경우에도 새 소유자가 보증금 반환 의무를 지고 옛 소유자는 벗어난다고 보았습니다.

  판례 1조문 2

• 상가 임대인이 새 임차인을 거절해 권리금을 못 받게 됐을 때

  임차인이 임대차가 끝나기 전에 새 임차인을 주선해 권리금 계약까지 맺었는데 임대인이 정당한 사유 없이 거절하거나 현저히 고액의 차임·보증금을 요구했다면, 권리금 회수를 방해한 것으로 보아 손해배상을 구해 볼 수 있습니다. 배상액은 새 임차인이 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 다시 쓸 수 있는 비품 값은 배상액에서 빠질 수 있고, 청구는 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 해야 합니다.

  판례 2조문 3

• 오래 장사한 상가에서 갱신 요구를 못 하게 됐는데 권리금이 걱정될 때

  상가를 오래 빌려 계약갱신요구권(임대차를 이어 달라고 요구할 수 있는 권리)을 더 쓸 수 없게 됐더라도, 대법원은 임대인이 권리금 회수기회를 보호할 의무를 진다고 보았습니다. 임차인이 새 임차인을 데려왔는데 임대인이 직접 장사할 계획이라는 이유만으로 계약을 거절한 것은 정당한 사유로 보기 어렵다고 했습니다. 다만 사정에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

  판례 1조문 2

• 상가 월세가 석 달 치에 이르도록 밀린 적이 있는데 갱신을 거절당할 때

  임차인이 임대차기간 중 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 적이 있다면, 갱신을 요구할 때 연체액이 3기에 이르지 않게 되었더라도 임대인이 갱신 요구를 거절할 수 있다고 대법원은 보았습니다. 이 경우 임대인은 새 임차인에게서 권리금을 받을 기회를 지켜 줄 의무도 지지 않는다고 판단했습니다. 다만 이 판결은 법이 개정되기 전 규정이 적용된 사건이고, 언제 얼마를 밀렸는지와 코로나 시기 임시 특례 기간이 걸려 있는지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

  판례 3조문 2

• 살던 집이 경매에 넘어갔을 때

  살던 집이 경매에 넘어가면 법원이 정해 공고하는 배당요구의 종기(마감일)까지 배당요구를 해야 보증금을 배당받을 수 있고, 판례는 소액임차인의 최우선변제도 배당요구가 있어야 한다고 봅니다. 전입신고와 실제 거주는 그 종기까지 유지하세요. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 보증금을 다 배당받지 못했다면, 나머지를 돌려받을 때까지 매수인에게 집을 넘겨주지 않을 수 있다는 판례가 있습니다.

  판례 5조문 6

• 살던 집이 팔렸을 때(새 집주인과 보증금)

  전입신고와 입주로 대항력(새 집주인 등 제3자에게도 임대차를 주장할 수 있는 힘)을 갖춘 뒤 집이 팔리면, 새 집주인이 임대인의 지위를 이어받고 보증금 반환 의무도 새 집주인에게 넘어가며 옛 집주인은 원칙적으로 의무를 벗습니다. 새 집주인을 원하지 않으면 팔린 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의를 제기할 수 있습니다. 대항력을 갖추기 전에 팔렸다면 사정이 다르니 날짜부터 확인하세요.

  판례 4조문 4

• 계약 기간 중에 이사를 가야 할 때

  기간을 정한 임대차는 정한 기간 동안 지키는 것이 원칙이라, 세입자 혼자 뜻만으로 중간에 끝내기는 어렵습니다. 다만 계약서에 기간 중 해지할 권리를 남겨 둔 특약이 있으면 그에 따라 해지를 통고할 수 있고, 계약이 묵시적으로 갱신됐거나 갱신요구로 갱신된 뒤라면 언제든 해지를 통지할 수 있으며 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 합의로 끝낼 때에는 보증금 반환일과 정산 방법까지 함께 정해 문서로 남기세요.

  판례 3조문 6

• 이사 나갈 때 원상복구비를 과하게 떼일 때

  원상회복은 세입자가 바꾸었거나 잘못 써서 상하게 한 부분을 빌릴 때의 상태로 되돌리는 것이어서, 입주 때 이미 있던 시설이나 흠까지 되돌릴 의무는 원칙적으로 없습니다. 보통으로 살며 생긴 낡음(통상의 손모)은 구체적인 특약이 없으면 집주인이 부담한다고 본 하급심 판례도 있습니다. 판례는 집주인이 보증금에서 떼려면 공제할 채권의 발생 원인을 주장·증명해야 한다고 보니, 항목별 공제 내역과 근거를 서면으로 요구하세요.

  판례 5조문 6

• 전세·월세 보증금을 돌려받지 못할 때

  계약이 끝났는데 보증금을 받지 못했다면 집을 비우기 전에 대항력(집이 팔려도 새 집주인에게 임대차를 주장하는 힘)과 우선변제권(경매 때 뒤 순위보다 먼저 받을 권리)부터 지키세요. 이사해야 한다면 임차권등기명령을 신청하고, 등기가 실제로 마쳐진 것을 확인한 뒤 짐을 빼고 주민등록을 옮겨야 합니다. 보증금은 임차권등기 말소보다 먼저 돌려받을 권리가 있고, 보증금 채권도 시효로 사라질 수 있으니 소송 시기를 챙기세요.

  판례 5조문 6

• 상가 권리금을 거절당한 뒤 건물이 1년 넘게 비어 있을 때

  임대인이 재건축 계획 같은 다른 이유를 대며 새 임차인과의 계약을 거절했다면, 그 뒤 상가가 1년 6개월 넘게 비어 있었다는 사정만으로는 정당한 사유가 인정되지 않는다는 것이 대법원의 판단입니다. 영리목적 미사용을 정당한 사유로 삼으려면 임대인이 임대차 종료 때 그 사유를 들어 거절했고, 실제로도 1년 6개월 동안 영리목적으로 쓰지 않아야 합니다. 거절 당시 임대인이 댄 이유와 그 뒤 상가 사용 모습을 기록으로 남겨 두세요.

  판례 1조문 2