집주인이 고장 난 곳을 고쳐 주지 않을 때

판례 5건 · 조문 6개 근거 2026. 9. 25. 확인

30초 요약살기에 지장을 줄 정도의 고장이라면 원칙적으로 집주인이 고쳐야 하고, 세입자가 별 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것만 예외입니다. 고장을 알게 되면 지체 없이 집주인에게 알리고 기록을 남기세요. 그래도 고치지 않으면 직접 고친 뒤 그 비용(필요비)을 청구할 수 있고, 판례는 그 금액만큼 월세 지급을 거절할 수 있다고 봅니다. 쓰지 못하는 부분만큼 월세 감액을 청구하거나 사정에 따라 계약 해지도 검토할 수 있습니다.

실제 있었던 일

판례의 사실관계

영화관을 빌려 운영하던 임차인은 위층에서 난 불로 영화관의 천장과 벽 마감재, 전기시설이 훼손되자 보수공사를 맡기고 공사대금 1,500만 원을 냈습니다. 월세는 800만 원이었는데, 이후 임차인이 월세 일부를 내지 않자 임대인은 두 기 이상 연체했다며 계약 해지를 통보했습니다. 법원은 그 공사비가 임차물 보존을 위한 필요비여서 곧바로 상환을 청구할 수 있고, 임차인은 그 금액만큼 월세 지급을 거절할 수 있다고 보았습니다. 이를 빼면 밀린 월세는 1,200만 원이어서 두 기분에 이르지 않았고, 대법원은 해지가 부적법하다는 판단을 유지했습니다.

대법원 2019. 11. 14. 선고 2016다227694 판결 · 판례 보기

지금 해야 할 것

아래 판례·조문 근거

1
고장을 발견하면
- 고장 난 곳과 증상을 사진·동영상으로 찍고, 처음 발견한 날짜와 증상이 심해진 과정을 적어 두세요.
- 집주인이 이미 알고 있는 경우가 아니라면 지체 없이 알려야 합니다. 문자나 내용증명처럼 날짜가 남는 방법을 쓰세요.
- 물이 새거나 습기가 차는 문제라면 가구·옷 같은 내 물건 피해가 커지지 않도록 먼저 옮겨 두세요.
2
집주인 몫인지 따질 때
- 세입자가 별 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 고장은 집주인 의무가 아니지만, 고치지 않으면 계약 목적대로 살 수 없을 정도라면 집주인이 고쳐야 합니다.
- 집주인에게 잘못이 없는 고장이어도 수선의무는 마찬가지라고 본 판례가 있습니다.
- ‘수리는 세입자가 한다’는 특약이 있어도 범위를 구체적으로 정하지 않았다면, 판례는 통상 생기는 작은 수선만 세입자 몫으로 보고 대규모 수선은 여전히 집주인 몫으로 봅니다.
3
요구해도 고치지 않으면
- 기한을 정해 다시 수리를 요구하고, 그 요구와 집주인의 답을 모두 보관하세요.
- 직접 고쳤다면 견적서, 영수증, 송금 내역, 공사 전후 사진을 남기세요. 집을 보존하는 데 든 필요비는 곧바로 집주인에게 돌려 달라고 청구할 수 있습니다.
- 집의 가치를 높인 비용(유익비)은 계약이 끝날 때 가치 증가가 남아 있는 경우에 한해, 지출한 금액이나 늘어난 가액을 상환받을 수 있습니다.
4
월세를 조정하고 싶다면
- 판례는 집주인이 필요비를 돌려주지 않으면 세입자가 그 금액의 한도에서 월세 지급을 거절할 수 있다고 봅니다.
- 세입자 잘못 없이 집의 일부를 쓸 수 없게 되었다면 그 부분의 비율만큼 월세를 깎아 달라고 청구할 수 있습니다.
- 판례는 사용에 지장이 있는 한도에서만 월세 지급을 거절할 수 있다고 보니, 그 범위를 넘어 끊으면 연체가 될 수 있습니다.
5
계약을 끝내려 할 때
- 남은 부분만으로는 살 목적을 이룰 수 없다면 계약을 해지할 수 있습니다.
- 상당한 기한을 주고 수리를 요구했는데도 집주인이 착수하지 않아 한 해지를 적법하다고 본 판례가 있습니다. 요구와 기한, 해지 통지를 모두 기록으로 남기세요.
- 살 목적을 이룰 수 없을 정도가 아닌데 해지 통지 없이 합의로 계약을 끝내고 나가면 이사비 등을 배상받기 어렵다고 본 하급심 판례가 있으니, 이사 전에 변호사와 상담하세요.

흔한 실수

판례·조문 근거

실수
알리지 않고 참고 지내기
하급심은 결로와 곰팡이로 피해를 본 세입자가 집주인에게 지체 없이 알리지 않아 집주인이 고칠 수 없었던 사건에서, 알렸어도 피할 수 없었던 손해만 청구할 수 있다고 보고 청구를 모두 받아들이지 않았습니다.
실수
수리 특약이면 다 내 몫이라 여기기
범위를 정하지 않은 ‘건물 수리는 입주자가 한다’는 특약만으로는 점포 전반에 반복된 누수처럼 대규모 수선까지 세입자가 떠안는다고 볼 수 없다는 판례가 있습니다. 특약 문구와 고장의 규모를 함께 따져 보세요.
실수
월세를 통째로 끊어 버리기
판례는 사용에 지장이 있는 한도나 지출한 필요비 금액까지만 월세 지급을 거절할 수 있다고 봅니다. 그보다 많이 밀려 두 기(期)분 차임에 이르면 집주인이 계약을 해지할 수 있습니다.
실수
영수증 없이 직접 고치기
판례는 세입자가 낸 영수증을 가려 수리비를 산정하거나, 공사대금을 지급한 내역으로 필요비를 인정했습니다. 증빙이 없으면 얼마를 썼는지부터 다투게 됩니다.

판례가 말하는 것

법제처 국가법령정보센터 · 원문

대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다89876, 89883 판결판례 보기 법제처 원문 ↗

손해배상(기)·건물명도

가구 전시장으로 쓰려고 건물 1층을 빌린 임차인이 바닥에 결로가 심하게 생기자 여러 차례 해결을 요구하다 임대인에게 손해배상을 청구했습니다. 원심은 목적물에 관한 모든 책임을 임차인이 지기로 약정했고 일반 용도로 쓰는 데 하자가 없다며 청구를 받아들이지 않았습니다. 대법원은 바닥 밑 단열과 방습 조치가 없어 결로가 생길 수밖에 없는 하자가 있고 임대인이 용도를 알고 빌려주었으므로, 원인을 조사해 제습기나 공조시설을 설치하거나 바닥 공사를 해 줄 의무가 있다고 보았습니다. 임차인이 환기 조치를 하지 않은 점은 배상책임을 줄이는 사유일 뿐이라며 원심 중 손해배상 청구 부분을 파기했습니다.

그래서결로나 습기처럼 원인이 건물 구조에 있을 수 있는 문제는 원인 조사와 조치를 집주인에게 서면으로 요구하고, 환기처럼 내가 할 수 있는 조치도 함께 해 두세요.

대법원 2008. 3. 27. 선고 2007다91336 판결판례 보기 법제처 원문 ↗

건물명도·필요비등

월세계약서에 ‘건물 수리는 입주자가 한다’는 특약을 둔 점포에서 누수가 점포 전반에 걸쳐 계속 반복되자, 임차인이 수리하고 그 비용을 청구했습니다. 대법원은 임차인이 별 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 파손은 임대인의 수선의무가 아니지만, 고치지 않으면 계약 목적대로 쓸 수 없는 정도라면 임대인이 고쳐야 한다고 보았습니다. 수선의무를 면제하는 특약도 범위를 명시하지 않았다면 통상 생기는 소규모 수선에만 미치고, 대파손 수리나 주요 부분의 대수선, 기본 설비 교체 같은 대규모 수선은 여전히 임대인 몫이라며 임대인의 상고를 기각했습니다. 수리비는 임차인이 낸 영수증을 가려 산정해도 된다고 했습니다.

그래서계약서의 수리 특약이 어디까지를 세입자 몫으로 정했는지 확인하고, 고장이 대규모 수선에 해당하는지 따져 보세요.

대법원 2019. 11. 14. 선고 2016다227694 판결판례 보기 법제처 원문 ↗

건물인도등

영화관을 빌린 임차인이 위층 화재로 훼손된 전기시설과 마감재를 고치느라 보수공사비 1,500만 원을 냈고, 이후 월세 일부를 내지 않자 임대인이 두 기 이상 연체했다며 해지를 통보했습니다. 대법원은 필요비란 임차인이 임차물의 보존을 위해 지출한 비용이고, 임대인이 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 지므로 그 비용도 임대인이 상환해야 한다고 보았습니다. 이 상환의무는 차임지급의무와 서로 대응하므로 임차인은 필요비 금액의 한도에서 월세 지급을 거절할 수 있고, 이를 빼면 연체액이 1,200만 원에 그쳐 해지가 부적법하다고 본 원심을 유지했습니다.

그래서직접 고친 비용이 있다면 그 금액과 근거를 집주인에게 먼저 알리고, 월세를 덜 내는 범위가 그 금액을 넘지 않게 하세요.

대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결판례 보기 법제처 원문 ↗

임차보증금반환

원인을 알 수 없는 화재로 성형외과와 치과 점포 일부가 불에 타자, 임차인들이 임대인에게 사용할 수 있는 상태로 만들어 달라고 했지만 임대인은 공사에 착수하지 않았습니다. 임차인들이 기한을 정해 복구공사를 요구한 뒤 해지를 통보하자, 대법원은 임대인의 수선의무는 임대인에게 잘못이 없는 훼손에도 똑같이 적용되고, 그 기한은 적어도 그때까지 공사에 착수해 달라는 상당한 최고라며 해지가 적법하다고 본 원심을 유지했습니다. 다만 불이 난 점포의 임차인이 화재 손해를 배상하지 않으려면 스스로 보존에 필요한 주의를 다했음을 증명해야 한다며 그 부분은 파기했습니다.

그래서해지를 생각한다면 수리 요구, 착수 기한, 해지 통지를 차례로 서면에 남기세요.

서울중앙지법 2014. 6. 20. 선고 2014나13609 판결판례 보기 법제처 원문 ↗

손해배상(기)

새로 지은 다가구주택 맨 위층을 빌린 세입자 가족이 넉 달 남짓 사는 동안 천장에서 물방울이 떨어지고 벽지가 젖어 가구와 옷에 곰팡이가 심하게 폈습니다. 하급심은 단열과 방습이 부족한 하자가 입주 때부터 있었고, 이런 하자도 수선의무 대상이라고 보았습니다. 그러나 세입자가 통지의무를 제대로 지키지 않아 집주인이 고칠 수 없었던 상태에서 이사 나갔으므로, 제때 알렸어도 피할 수 없었던 손해만 청구할 수 있다고 보았습니다. 물건 손상은 그런 손해라는 증명이 없고, 이사비와 중개수수료는 임대차 목적을 이룰 수 없을 정도가 아니었고 해지 통지 없이 합의로 계약을 끝내고 나간 것이어서 받아들이지 않는 등 청구를 모두 기각했습니다.

그래서하자를 알게 되면 바로 집주인에게 알리고, 알린 날짜와 내용을 기록해 두어야 나중에 배상을 청구할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

판례·조문 근거

작은 고장도 모두 집주인이 고쳐 줘야 하나요?

그렇지 않습니다. 판례는 세입자가 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것이어서 사용을 방해할 정도가 아니라면 집주인에게 수선의무가 없다고 봅니다. 반대로 고치지 않으면 계약 목적대로 살 수 없을 정도라면 집주인이 고쳐야 하고, 집주인에게 잘못이 없는 고장이어도 마찬가지입니다. 고장의 정도와 비용, 생활에 미치는 영향을 함께 따져 보세요.

집주인이 연락을 안 받아서 제가 먼저 고쳤어요. 돈을 돌려받을 수 있나요?

집주인이 고쳐야 할 고장을 세입자가 대신 고쳤다면, 그 비용은 집을 보존하는 데 든 필요비로서 곧바로 상환을 청구할 수 있습니다. 판례는 집주인이 돌려주지 않으면 그 금액의 한도에서 월세 지급을 거절할 수 있다고 봅니다. 고장을 알린 기록, 견적서와 영수증, 공사 전후 사진을 함께 보관하세요.

수리를 안 해 주면 월세를 안 내도 되나요?

판례는 집주인이 사용하게 해 줄 의무를 다하지 않아 사용에 지장이 있으면 그 지장의 한도에서, 직접 고쳤다면 지출한 필요비의 한도에서 월세 지급을 거절할 수 있다고 봅니다. 그 범위를 넘어 밀리면 연체가 되고, 밀린 차임이 두 기분에 이르면 집주인이 해지할 수 있습니다. 얼마를 덜 낼지 정하기 전에 근거를 정리하고 필요하면 변호사와 상담하세요.

곰팡이 때문에 가구와 옷이 망가졌어요. 배상받을 수 있나요?

원인이 건물 하자에 있고 집주인이 고칠 의무를 다하지 않았다면 손해배상을 청구할 여지가 있습니다. 판례는 결로 문제에서 집주인이 원인을 조사해 조치할 의무가 있다고 보면서, 세입자가 환기를 소홀히 했다면 배상책임이 줄 수 있다고 보았습니다. 제때 알리지 않으면 알렸어도 피할 수 없었던 손해만 청구할 수 있다고 본 하급심 판례도 있으니 통지 기록부터 챙기세요.

고쳐 주지 않으면 계약을 끝낼 수 있나요?

세입자 잘못 없이 집의 일부를 쓸 수 없게 되고 남은 부분만으로 살 목적을 이룰 수 없다면 해지할 수 있습니다. 판례는 상당한 기한을 정해 수리 착수를 요구했는데도 집주인이 착수하지 않자 한 해지를 적법하다고 보았습니다. 반면 살 목적을 이룰 수 없을 정도가 아닌데 해지 통지 없이 합의로 나가면 이사비 등을 배상받기 어렵다고 본 하급심 판례가 있으니, 이사 전에 기록을 갖추고 상담하세요.

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집주인이 고장 난 곳을 고쳐 주지 않을 때

실제 있었던 일

지금 해야 할 것

고장을 발견하면

집주인 몫인지 따질 때

요구해도 고치지 않으면

월세를 조정하고 싶다면

계약을 끝내려 할 때

흔한 실수

알리지 않고 참고 지내기

수리 특약이면 다 내 몫이라 여기기

월세를 통째로 끊어 버리기

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