이사 나갈 때 원상복구비를 과하게 떼일 때

대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 판결판례 보기법제처 원문 ↗

토지인도[임대인이 임차인을 상대로 원상회복으로 종전 임차인 등이 설치한 부분의 철거를 구한 사건]

개 사육 농장을 인수한 임차인이 땅을 빌렸는데, 그 땅에는 이전 임차인들이 설치한 가건물 주택과 개 사육용 철창이 있었습니다. 임대인이 계약서의 ‘계약 만료 시 땅 원상복구할 것’이라는 특약을 들어 철거를 청구하자 원심은 철거 의무를 인정했습니다. 대법원은 임차인이 목적물을 바꾼 부분은 되돌려야 하지만, 임대 당시 이미 종전 임차인 등이 설치한 공작물이 있었다면 특별한 사정이 없는 한 빌렸을 때의 상태로 반환하면 된다고 보았습니다. 특약 문구만으로 임차목적물이 아닌 시설까지 철거하기로 약정했다고 보기 어렵다며 원심 중 철거 청구 부분을 파기했습니다.

그래서입주할 때 이미 있던 시설과 흠을 사진과 문서로 남겨, 내가 바꾼 부분이 어디까지인지 보여 줄 수 있게 하세요.

대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결판례 보기법제처 원문 ↗

손해배상(기)

이전 임차인에게서 가맹 커피전문점 영업을 넘겨받고 점포를 빌린 임차인이, 계약이 끝났는데도 내부 시설을 철거하지 않았습니다. 임대인이 비용을 들여 철거하고 그 비용을 보증금에서 빼자 임차인이 다퉜습니다. 대법원은 임차인이 목적물을 수리하거나 바꾼 때에는 원칙적으로 그 부분을 철거해 임대 당시 상태로 쓸 수 있게 해야 하고, 범위는 계약 경위와 내용, 임대 당시 상태, 바꾼 내용을 따져 개별적으로 정한다고 보았습니다. 계약서에 원상회복 의무가 있고 그 시설은 해당 커피전문점에만 쓸 수 있는 것이며 비용상환청구권 포기가 원상회복 면제는 아니라며, 철거비 공제가 맞다고 본 원심을 유지했습니다.

그래서영업이나 시설을 넘겨받을 때는 나갈 때 그 시설을 누가 철거할지 임대인과 서면으로 정해 두세요.

서울중앙지법 2007. 5. 31. 선고 2005가합100279,2006가합62053 판결판례 보기법제처 원문 ↗

건물명도등·임대차보증금반환등

연기학원을 하려고 건물을 빌린 임차인이 전 임차인의 내부 시설을 넘겨받아 쓰다가, 차임 연체로 계약이 해지된 뒤 ‘도면상태로 원상회복하기로 한다’는 특약을 지키지 않고 나갔습니다. 임대인은 3,000만 원을 들여 철거와 천장·바닥 공사를 했습니다. 하급심은 보통으로 사용해 생기는 낡음(통상의 손모)은 계약에 당연히 예정된 것이어서 특약이 없으면 임대인이 부담하고, 임차인에게 지우려면 부담할 범위가 계약서에 구체적으로 적혀 있거나 말로 분명히 설명해 합의했어야 한다고 보았습니다. 그 특약만으로는 부족하다며 공사비의 절반만 인정했고, 늦어진 원상회복의 손해도 임대인이 스스로 고칠 수 있었던 5일분 차임으로 제한했습니다.

그래서원상복구 특약이 있더라도 보통으로 쓰며 생긴 낡음까지 포함되는지 따져 보고, 공사 내역에서 그 부분을 구분해 달라고 하세요.

대법원 2006. 10. 13. 선고 2006다39720 판결판례 보기법제처 원문 ↗

임대차보증금

점포 임차인이 계약이 끝난 뒤 원상복구를 하지 않은 채 점포를 비워 두고 보증금 반환을 요구하자, 임대인은 462만 원을 들여 복구하고 보증금에서 뺐습니다. 대법원은 임차인이 영업시설 비용을 청구하지 않기로 약정했다는 사정만으로 원상복구 의무를 면하기로 합의했다고 볼 수 없다며 복구비 공제는 정당하다고 보았습니다. 그러나 임대인이 공제할 금액도 적지 않은 내용증명만 보냈을 뿐 남은 보증금을 돌려주거나 적법하게 이행을 제공하지 않았으므로, 임차인이 점포를 계속 점유했더라도 반환이 늦어진 손해를 배상할 책임은 없다며 그 금액까지 공제한 원심 중 보증금 반환 청구에 관한 임차인 패소 부분을 파기했습니다.

그래서원상복구를 둘러싼 다툼이 있어도, 집주인이 남은 보증금을 돌려주거나 지급을 제공하기 전까지는 반환 지연 손해를 곧바로 떠안지 않는다는 점을 기억하세요.

대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다263635, 263642 판결판례 보기법제처 원문 ↗

건물명도·권리금손해배상

상가 임대차가 끝난 뒤 보증금 정산이 함께 다투어진 사건입니다. 대법원은 보증금이 목적물을 넘겨줄 때까지 생긴 임차인의 모든 채무를 담보하므로 그 금액은 따로 의사표시가 없어도 보증금에서 공제된다고 보았습니다. 다만 공제하려면 임대인이 공제해야 한다고 주장하면서 연체차임이나 관리비 같은 채권의 발생 원인을 주장·증명해야 하고, 그 채권이 갚아져 없어졌다는 점은 임차인이 증명해야 한다고 보았습니다. 이 사건 임대인은 원심 변론이 끝날 때까지 특정 달의 연체차임을 공제해야 한다고 주장하지 않아, 상고심에서 처음 낸 공제 주장은 받아들여지지 않았습니다.

그래서집주인이 무엇을 왜 공제하는지 근거를 대야 하니, 공제 항목마다 자료를 요구하고 내가 이미 낸 돈은 영수증으로 보여 주세요.