임대인이 새 임차인을 거절하면 권리금 손해배상을 받을 수 있나요?
임차인이 임대차가 끝나기 전에 새 임차인을 주선해 권리금 계약까지 맺었는데 임대인이 정당한 사유 없이 거절하거나 현저히 고액의 차임·보증금을 요구했다면, 권리금 회수를 방해한 것으로 보아 손해배상을 구해 볼 수 있습니다. 배상액은 새 임차인이 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 다시 쓸 수 있는 비품 값은 배상액에서 빠질 수 있고, 청구는 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 해야 합니다.
- 글
- 리걸콤파스 편집 · AI 작성, 조문 번호·숫자는 법제처 원문과 대조
- 근거
- 판례 2건(2023. 2. 23. ~ 2026. 7. 16. 선고) · 현행 조문 3개(상가건물 임대차보호법 시행 2026. 5. 12.)
- 확인
- · 출처 법제처 국가법령정보센터
실제 있었던 일
판결이 밝힌 사실한의원을 운영하던 임차인은 임대인이 임대기간 만료 1년 전부터 갱신 거절 의사를 보이자, 새 임차인이 되려는 사람과 권리금 계약을 맺고 임대인에게 그 사람을 주선한다는 통고서를 보냈습니다. 그러나 임대인은 새 임차인과 계약 맺기를 거절했습니다. 원심은 임대인의 손해배상책임을 인정했고 대법원도 그 판단을 수긍했습니다. 다만 배상액에 회수해 다시 쓸 수 있는 의료기기와 컴퓨터 같은 비품 값까지 모두 넣은 점은 잘못이라며 그 부분을 파기하고 돌려보냈습니다.
대법원 2023. 2. 23. 선고 2018다287423, 287430 판결 · 판례 보기
지금 해야 할 것
아래 판례·조문 근거임대차 끝나기 6개월 전부터
- 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 끝날 때까지가 법이 권리금 회수를 지켜 주는 기간입니다. 이 기간 안에 새 임차인 후보를 찾아 두세요.
- 차임을 3기 분 연체했거나 허락 없이 전대(다시 빌려줌)한 경우처럼 갱신 거절 사유가 나에게 있으면 보호받기 어려울 수 있으니 먼저 확인하세요.
새 임차인을 찾았을 때
- 새 임차인 후보와 권리금 계약서를 서면으로 쓰고, 오간 돈의 내역을 남기세요.
- 후보가 보증금과 차임을 낼 자력, 임차인으로서 의무를 이행할 의사와 능력에 관해 내가 아는 정보를 임대인에게 알려야 합니다.
임대인에게 알릴 때
- 새 임차인을 주선한다는 사실과 후보 정보를 날짜가 남는 문서로 임대인에게 보내세요.
- 임대인의 답, 거절 이유, 요구한 차임·보증금을 문자나 메일 등으로 남겨 두세요.
임대인이 거절하거나 고액을 요구할 때
- 거절 이유가 정당한 사유에 해당하는지 확인하세요. 새 임차인이 차임을 낼 자력이 없는 경우 등은 정당한 사유로 봅니다.
- 높은 차임을 요구받았다면 기존 계약 조건과의 차이, 주변 상가 시세, 요구에 협상 여지가 있었는지를 정리하세요. 현저히 고액이라는 점은 임차인이 증명해야 합니다.
임대차가 끝난 뒤
- 임대차가 끝난 날부터 3년이 지나면 손해배상 청구권이 사라지니 기한 안에 청구하세요.
- 배상액은 약정 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하고, 다시 쓸 수 있는 비품은 회수해 그 값을 빼야 할 수 있습니다. 비품 목록과 사진도 챙겨 두세요.
- 금액 계산과 소송은 사건마다 달라 변호사와 상의해 보세요.
흔한 실수
판례·조문 근거임대차가 끝나기 직전에야 새 임차인을 찾는다
법은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인의 방해 행위를 막습니다. 이 기간 안에 새 임차인을 주선하고 임대인에게 알려 두어야 방해 여부를 따질 근거가 남기 쉽습니다.
임대인의 요구 내용을 기록하지 않는다
현저히 고액의 차임 요구로 권리금 회수가 방해됐다는 점은 임차인이 증명해야 합니다. 임대인이 요구한 금액과 협상 여지가 없었다는 사정을 문자나 메일로 남겨 두세요.
다시 쓸 비품 값까지 모두 청구한다
대법원은 의료기기, 컴퓨터처럼 회수해 다시 쓸 수 있는 비품은 임차인이 가져가 그 값 상당을 자기에게 귀속시킬 수 있으므로, 이중배상 혹은 과잉배상을 막기 위해 배상액에서 빼야 한다고 보았습니다.
원상회복 약정이 있다고 포기한다
한의원 사건에서 대법원은 임대인과 임차인 사이의 원상회복약정과 관계없이 영업시설 등 유형재산을 포함해 평가한 임대차 종료 당시 권리금 감정평가액을 근거로 배상 범위를 판단한 것을 수긍했습니다.
배상액이 권리금 전부일 거라고 기대한다
배상액은 새 임차인이 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 또 청구권은 임대차가 끝난 날부터 3년이 지나면 사라집니다.
판례가 말하는 것
출처 법제처 국가법령정보센터대법원 2023. 2. 23. 선고 2018다287423, 287430 판결판례 보기법제처 원문 ↗
건물명도(인도)·손해배상(기)
한의원을 운영하던 임차인에게 임대인이 임대기간 만료 1년 전부터 갱신 거절 의사를 보였습니다. 임차인은 새 임차인이 되려는 사람과 권리금 계약을 맺고 임대인에게 주선한다는 통고서를 보냈지만 임대인은 임대차계약 체결을 거절했습니다. 원심은 임대인의 손해배상책임을 인정했고, 대법원도 권리금 회수 방해 규정에 따른 책임 인정과, 원상회복약정과 관계없이 영업시설 등 유형재산을 포함해 평가한 임대차 종료 당시 권리금 감정평가액으로 배상 범위를 정한 부분은 수긍했습니다. 다만 회수해 다시 쓸 수 있는 의료기기, 컴퓨터 같은 비품 값까지 모두 배상액에 넣은 부분은 법리를 오해했다며 그 부분을 파기하고 돌려보냈습니다.
그래서임대인이 정당한 사유 없이 새 임차인을 거절했다면 배상을 구할 길이 있지만, 다시 쓸 수 있는 비품 값은 빼고 계산될 수 있습니다.
대법원 2026. 7. 16. 선고 2026다201337, 201338 판결판례 보기법제처 원문 ↗
건물인도·손해배상(기)
약국을 운영하던 임차인이 차임 증액에 합의하지 못하자 임대인은 갱신 거절 의사를 통지했습니다. 임차인은 권리금 계약을 맺은 새 임차인을 주선했지만, 임대인이 새 임대차계약 교섭에서 기존에 비해 3배가 넘는 차임과 보증금을 요구해 계약이 맺어지지 못했고, 임차인은 권리금 계약을 해제한 뒤 배상을 구했습니다. 원심은 방해를 인정하기 부족하다며 청구를 기각했습니다. 대법원은 기존 임차인과의 차임·보증금 차이, 시세와 적정 차임, 거래관행과 경제상황 등 구체적 사정을 보고 현저히 고액인지 판단해야 하며, 고액일 여지가 있으면 적정 차임이 확인되지 않았다는 이유로 곧바로 배척하지 말고 감정 등으로 확인해야 한다며 그 부분을 파기하고 돌려보냈습니다.
그래서임대인이 기존보다 크게 높은 차임을 내걸어 새 임차인이 포기했다면, 금액 차이와 시세 같은 구체적 사정으로 방해를 다퉈 볼 여지가 있습니다.
관련 조문
법제처 · 현행 조문상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ↗시행 2026. 5. 12.
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. ④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다. ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.
임대차가 끝나기 6개월 전부터 끝날 때까지, 임대인은 임차인이 주선한 새 임차인에게 권리금을 요구하거나, 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하거나, 정당한 사유 없이 계약을 거절하는 식으로 권리금 회수를 방해하면 안 됩니다. 방해로 손해가 생기면 배상 책임이 있고, 배상액은 약정 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 청구권은 임대차가 끝난 날부터 3년이 지나면 소멸합니다.
상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ↗시행 2026. 5. 12.
제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 임대인 동의 없이 건물을 전대한 경우, 건물을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 등은 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유입니다. 이런 사유가 있으면 권리금 회수 방해 금지 규정도 적용되지 않습니다.
상가건물 임대차보호법 제2조(적용범위) ↗시행 2026. 5. 12.
제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. ② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.
보증금이 대통령령으로 정한 금액을 넘는 임대차에는 이 법이 원칙적으로 적용되지 않지만, 권리금 회수기회 보호 규정은 그 금액을 넘는 임대차에도 적용됩니다. 보증금 외에 차임이 있으면 차임액에 대통령령으로 정한 비율을 곱해 환산한 금액을 보증금에 더해 비교합니다.
자주 묻는 질문
새 임차인이 차임을 낼 형편이 안 되어 보이면 임대인이 거절해도 되나요?
법은 새 임차인이 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대차 목적물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우, 임대인이 선택한 새 임차인이 임차인과 권리금 계약을 하고 권리금을 지급한 경우를 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다. 해당하는지는 사건마다 달라 자료를 갖추고 확인해야 합니다.
임대인이 차임을 크게 올려 부르면 모두 권리금 회수 방해인가요?
그렇게 단정할 수는 없습니다. 법은 조세, 공과금, 주변 상가의 차임·보증금 등에 비추어 현저히 고액인 경우를 방해로 봅니다. 대법원은 여기에 더해 기존 임차인과의 차임·보증금 차이, 시세와 적정 차임, 거래관행과 경제상황 등을 구체적 사정에 따라 함께 판단해야 한다고 했습니다. 차이가 크다고 곧바로 결론이 나지는 않으니 근거를 모아 두세요.
손해배상은 얼마까지 받을 수 있나요?
배상액은 새 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 한의원 사건에서 대법원은 영업시설 등 유형재산을 포함해 평가한 종료 당시 권리금 감정평가액을 근거로 삼은 것을 수긍하면서도, 회수해 다시 쓸 수 있는 비품 값은 빼야 한다고 보았습니다.
언제까지 청구해야 하나요?
임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 행사하지 않으면 시효가 완성되어 사라집니다. 기한이 가까우면 서둘러 상담받는 것이 좋습니다.
임대인에게 알려야 하는 정보가 있나요?
임차인은 자신이 주선한 새 임차인이 될 사람의 보증금·차임을 지급할 자력, 그 밖에 임차인으로서 의무를 이행할 의사와 능력에 관해 자신이 알고 있는 정보를 임대인에게 제공해야 합니다. 빠뜨리면 다툼의 빌미가 될 수 있으니 서면으로 정리해 전달하세요.
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