상가 권리금은 어떻게 지킬 수 있나요?
임대차가 끝나 갈 때 건물주가 정당한 사유 없이 새 임차인을 거절하거나 방해하면 권리금 손해배상을 청구할 수 있습니다. 판례는 건물주가 직접 장사하겠다는 이유만으로는 정당한 사유가 아니라고 보고, 갱신을 더 요구할 수 없는 임차인도 보호합니다. 다만 원칙적으로 새 임차인을 구체적으로 주선해야 하고, 차임을 3기 이상 연체한 적이 있으면 보호받지 못할 수 있습니다.
- 글
- 리걸콤파스 편집 · AI 작성, 조문 번호·숫자는 법제처 원문과 대조
- 근거
- 판례 5건(2019. 5. 16. ~ 2025. 11. 20. 선고)
- 확인
- · 출처 법제처 국가법령정보센터
실제 있었던 일
판결이 밝힌 사실임차인은 여러 차례 계약을 갱신하며 식육점을 운영해 왔는데, 건물을 새로 산 건물주들이 재건축 필요성 등을 들어 해지를 통보하고 가게를 비워 달라는 소송을 냈습니다. 임차인은 권리금 5,000만 원을 받기로 한 새 임차인이 있으니 그 사람과 계약해 달라고 문자를 보냈지만, 건물주들은 직접 육계 도소매업을 하겠다며 손해배상청구 예정 통지서를 보냈습니다. 원심은 새 임차인의 구체적 인적사항을 제시하지 않았다며 권리금 손해배상 청구를 받아들이지 않았습니다. 대법원은 직접 영업하겠다는 이유만으로는 정당한 사유가 없고 거절하는 뜻도 명백했다며 그 부분을 다시 심리하게 했습니다.
대법원 2025. 11. 20. 선고 2024다305605, 305612 판결 · 판례 보기
지금 해야 할 것
아래 판례·조문 근거임대차가 끝나기 전부터
- 새 임차인이 되려는 사람을 찾아 권리금 계약을 맺고, 성명·직업·보증금이나 차임을 낼 자력을 알 수 있는 구체적인 인적사항을 건물주에게 알리세요.
- 법이 보호하는 기간은 임대차가 끝나기 전 일정 기간부터 끝날 때까지입니다. 정확한 기간은 현행 법령에서 확인하세요.
건물주가 거절하거나 조건을 걸면
- 거절 이유와 요구 조건을 문자나 내용증명으로 남겨 두세요.
- 판례는 건물주가 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로는 새 임차인을 거절할 정당한 사유가 없다고 봅니다.
- 판례는 건물주가 새 임차인에게 시세에 비추어 현저히 고액이 아닌 새 조건으로 계약하자고 요구하는 것은 할 수 있다고 봅니다.
처음부터 안 받겠다고 하면
- 원칙은 새 임차인을 구체적으로 주선하는 것입니다. 그러나 건물주가 정당한 사유 없이 누가 와도 계약하지 않겠다는 뜻을 확정적으로 밝혔다면, 주선하지 않았어도 손해배상을 청구할 수 있다고 본 판례가 있습니다.
- 확정적인 뜻인지는 계약이 끝날 무렵 건물주와 임차인이 보인 말과 태도 등을 종합해 판단하니, 문자·통지서·소송 서류를 모두 보관하세요.
보호받지 못할 수 있는 경우
- 차임을 3기 이상 연체한 적이 있으면 건물주가 갱신을 거절할 수 있고 권리금 회수기회 보호의무도 지지 않는다고 본 판례가 있습니다.
- 판례가 소개한 당시 법은 무단 전대, 고의·중과실로 인한 파손, 현저한 의무 위반처럼 갱신 거절 사유가 있으면 보호의무가 없다고 보았습니다.
- 새 임차인이 보증금이나 차임을 낼 자력이 없거나, 건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 쓰지 않은 경우 등은 건물주가 거절할 수 있다고 정했었습니다.
손해배상을 청구할 때
- 한 사건에서 법원은 새 임차인과 정한 권리금과 임대차가 끝날 때 감정한 권리금 가운데 낮은 금액을 배상액으로 보았습니다.
- 영업시설 등 유형재산까지 포함해 감정한 금액을 기준으로 삼되, 회수해 다시 쓸 수 있는 비품의 가치는 이중배상을 막기 위해 빼야 한다고 했습니다.
- 청구할 수 있는 기한은 법에 따로 정해져 있으니, 임대차가 끝나기 전에 현행 법령을 확인하세요.
흔한 실수
판례·조문 근거인적사항 없이 주선했다고 하기
판례는 원칙적으로 구체적인 인적사항을 제시해 새 임차인을 주선해야 한다고 봅니다. 건물주가 재건축 계획을 알리겠다고 한 정도로는 확정적 거절로 보기 어렵다며, 주선 없이 한 손해배상 청구를 받아들인 원심을 파기한 사례가 있습니다.
갱신을 더 못 한다고 포기하기
판례는 갱신을 요구할 수 있는 기간이 지난 임차인에게도 건물주의 권리금 회수기회 보호의무가 있다고 봅니다. 그 사건은 전체 임대차기간 5년이 지난 경우였고, 갱신요구권과 권리금 보호는 취지가 다르다는 것이 이유였습니다.
지난 연체를 가볍게 보기
임대차기간 중 차임을 3기 이상 연체한 적이 있으면, 건물을 산 새 건물주가 연체차임 채권을 넘겨받지 않았어도 갱신을 거절할 수 있고 권리금 보호의무도 지지 않는다고 본 판례가 있습니다.
재건축 말만 나오면 포기하기
건물주가 철거·재건축 계획과 시점을 알린 것만으로는 권리금 회수 방해로 보기 어렵다는 판례가 있습니다. 다만 재건축 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 계획이 구체적이지 않은데도 짧은 임대 가능 기간만 고수하는 등 특별한 사정이 있으면 달리 볼 수 있습니다.
판례가 말하는 것
출처 법제처 국가법령정보센터대법원 2025. 11. 20. 선고 2024다305605, 305612 판결판례 보기법제처 원문 ↗
건물인도·손해배상(기)
식육점을 운영해 온 임차인에게 건물을 새로 산 건물주들이 재건축 필요성 등을 이유로 해지를 통보하고 가게를 비워 달라는 소송을 냈습니다. 임차인이 권리금을 주기로 한 새 임차인이 있으니 그 사람과 계약해 달라고 하자, 건물주들은 육계 도소매업을 직접 하려고 건물을 인도받아야 한다는 통지서를 보냈습니다. 원심은 임차인이 새 임차인의 구체적 인적사항을 제시하지 않았다며 손해배상 청구를 받아들이지 않았습니다. 대법원은 직접 영업할 계획이라는 이유만으로는 정당한 사유가 없고, 종료 약 10개월 전부터 새 임차인과 계약하지 않겠다고 밝혀 주선을 거절하는 뜻이 명백했으므로 실제 주선이 없어도 배상을 청구할 수 있다며 원심 중 그 부분을 파기했습니다.
그래서건물주가 직접 쓰겠다며 새 임차인을 받지 않겠다고 하면, 그 말이 담긴 문자와 통지서를 보관하고 손해배상 청구를 검토하세요.
대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결판례 보기법제처 원문 ↗
손해배상(기)[임대인의 철거·재건축계획의 고지행위에 관하여 종전 임차인이 권리금 회수방해를 원인으로 한 손해배상을 청구한 사건]
지은 지 오래된 건물의 점포를 빌린 임차인이 새 건물주에게 갱신과 새 임차인 계약에 대한 뜻을 묻자, 건물주는 수년 안에 신축을 준비 중이니 새 임차인과 계약할 때 철거·재건축 계획을 구체적으로 알리겠다고 답했습니다. 임차인은 소송을 낸 뒤 새 임차인을 주선하지 않은 채 가게를 나갔고, 원심은 건물주의 손해배상책임을 인정했습니다. 대법원은 원칙적으로 구체적인 인적사항을 제시해 새 임차인을 주선해야 하고, 재건축 필요성이 없거나 계획이 구체적이지 않은데도 짧은 임대기간만 고수하는 등 특별한 사정이 없다면 재건축 계획과 시점을 알린 것만으로는 방해행위가 아니라며 원심 중 건물주가 진 부분을 파기했습니다.
그래서건물주의 답이 확정적인 거절이 아니라면, 새 임차인의 인적사항을 갖춰 실제로 주선하고 그 기록을 남기세요.
대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결판례 보기법제처 원문 ↗
손해배상(기)·건물인도등
음식점을 운영하며 두 번 계약을 갱신한 임차인이 만료를 앞두고 새 임차인과 권리금 1억 4,500만 원의 계약을 맺고 건물주에게 계약을 요청했지만, 건물주는 낡은 건물의 재건축이나 대수선 계획 등을 이유로 응하지 않았습니다. 원심은 당시 법상 전체 임대차기간 5년이 지나 갱신요구를 할 수 없었으므로 보호의무가 없다고 보았습니다. 대법원은 권리금 조항이 갱신요구 기간 만료를 예외로 정하지 않았고 두 제도의 취지가 다르며, 기간이 지나도 임차인이 쌓은 고객과 신용 같은 가치는 남아 있으므로 건물주가 보호의무를 진다며 원심 중 권리금 손해배상 청구 부분을 파기했습니다.
그래서갱신을 더 요구할 수 없는 시점이라도 권리금 회수 기회는 남아 있으니, 정해진 기간 안에 새 임차인을 주선하세요.
대법원 2023. 2. 23. 선고 2018다287423, 287430 판결판례 보기법제처 원문 ↗
건물명도(인도)·손해배상(기)
한의원을 운영하던 임차인은 건물주가 갱신 거절 뜻을 밝히자 새 임차인과 권리금 1억 원의 계약을 맺고 주선을 통보했지만 건물주가 거절했습니다. 원심은 약정 권리금 1억 원과 감정평가한 종료 당시 권리금 가운데 낮은 1억 원을 배상액으로 보았습니다. 대법원은 원상회복 약정과 관계없이 영업시설 등 유형재산까지 포함해 평가한 감정액을 기준으로 삼은 것은 옳다고 보면서도, 의료기기나 컴퓨터처럼 회수해 다시 쓸 수 있는 비품의 가치는 이중배상을 막기 위해 빼야 한다며 배상액 부분을 파기했습니다.
그래서손해배상을 준비할 때는 권리금 감정에 들어간 비품 가운데 내가 가져가 다시 쓸 수 있는 것이 무엇인지 따로 정리하세요.
대법원 2025. 6. 12. 선고 2025다210307, 210308 판결판례 보기법제처 원문 ↗
건물명도청구의소·손해배상(기)
상가 임차인이 임대차기간 중 3기 이상의 차임을 연체한 적이 있었는데, 그 뒤 건물을 산 새 건물주가 기간 만료를 이유로 가게를 비워 달라고 하자 임차인은 권리금 회수기회 보호 위반을 주장했습니다. 대법원은 3기 이상 연체한 사실이 있는 이상 새 건물주가 연체차임 채권을 넘겨받지 않은 채 임대인 지위를 이어받았더라도 갱신을 거절할 수 있고 권리금 보호의무도 지지 않는다고 본 원심을 유지했습니다. 새 건물주가 매수할 때 연체가 없다고 확인했으니 신의칙에 어긋난다는 주장도 받아들이지 않았습니다.
그래서차임 연체가 3기분에 이른 적이 있다면 권리금 보호를 받기 어려울 수 있으니, 연체 기록부터 점검하세요.
자주 묻는 질문
건물주가 자기가 직접 장사하겠다며 새 임차인을 안 받아요.
판례는 건물주가 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로는 새 임차인과의 계약을 거절할 정당한 사유가 없다고 봅니다. 건물주가 누구를 데려와도 계약하지 않겠다는 뜻을 확정적으로 밝혔다면 실제로 주선하지 않았어도 손해배상을 청구할 수 있다고 보았으니, 그 뜻이 드러난 문자와 통지서를 보관하세요.
오래 장사해서 갱신 요구를 더 못 한다는데 권리금도 못 받나요?
판례는 전체 임대차기간이 갱신요구 한도를 넘어 더 이상 갱신을 요구할 수 없는 경우에도 건물주가 권리금 회수기회를 보호할 의무를 진다고 봅니다. 그 사건은 전체 임대차기간 5년이 지난 경우였지만, 두 제도의 취지가 다르다는 것이 이유였습니다. 법이 정한 기간 동안 새 임차인을 주선하세요.
건물주가 재건축한다고 하면 권리금을 포기해야 하나요?
건물주가 계약 때 미리 철거·재건축 계획을 알렸거나, 안전사고 우려나 법령에 따라 철거·재건축이 이루어지는 경우처럼 갱신 거절 사유가 있으면 보호의무가 없다고 한 판례가 있습니다. 한편 재건축 계획과 시점을 알린 것만으로는 방해행위가 아니라고 보면서도, 필요성이 없거나 계획이 구체적이지 않은데도 짧은 기간만 고수하는 등 특별한 사정이 있으면 달리 볼 수 있다고 했습니다.
권리금 손해배상은 얼마나 받을 수 있나요?
한 사건에서 법원은 새 임차인이 주기로 한 권리금과 임대차가 끝날 당시 감정한 권리금 가운데 낮은 금액을 배상액으로 보았습니다. 영업시설 등 유형재산을 포함해 감정한 금액을 기준으로 삼되, 회수해 다시 쓸 수 있는 비품의 가치는 이중배상을 막기 위해 빼야 한다고 했습니다. 청구 기한은 법에 따로 정해져 있으니 서둘러 확인하세요.
건물주가 새 임차인에게 월세를 크게 올려 부르면요?
판례는 건물주가 새 임차인에게 시세에 비추어 현저히 고액이 아닌 새 조건으로 계약하자고 요구하는 것은 할 수 있다고 봅니다. 시세에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구했다면 다툴 여지가 있으니, 건물주가 요구한 조건과 주변 시세 자료를 함께 남겨 두고 새 임차인이 그 때문에 계약을 포기했다면 그 경위도 기록하세요.
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