상가 권리금을 지키고 싶을 때
실제 있었던 일
판례의 사실관계임차인은 여러 차례 계약을 갱신하며 식육점을 운영해 왔는데, 건물을 새로 산 건물주들이 재건축 필요성 등을 들어 해지를 통보하고 가게를 비워 달라는 소송을 냈습니다. 임차인은 권리금 5,000만 원을 받기로 한 새 임차인이 있으니 그 사람과 계약해 달라고 문자를 보냈지만, 건물주들은 직접 육계 도소매업을 하겠다며 손해배상청구 예정 통지서를 보냈습니다. 원심은 새 임차인의 구체적 인적사항을 제시하지 않았다며 권리금 손해배상 청구를 받아들이지 않았습니다. 대법원은 직접 영업하겠다는 이유만으로는 정당한 사유가 없고 거절하는 뜻도 명백했다며 그 부분을 다시 심리하게 했습니다.
대법원 2025. 11. 20. 선고 2024다305605, 305612 판결 · 판례 보기
지금 해야 할 것
아래 판례·조문 근거-
만료 6개월 전부터
- 새 임차인이 되려는 사람을 찾아 권리금 계약을 맺고, 그 사람의 이름, 연락처, 하려는 업종 같은 구체적인 인적사항을 건물주에게 서면으로 알리세요.
- 새 임차인의 보증금·월세 지급 능력과 의무를 이행할 의사에 관해 알고 있는 정보를 건물주에게 제공해야 합니다.
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건물주가 거절하거나 조건을 걸면
- 거절 이유와 요구 조건을 문자나 내용증명으로 받아 두세요.
- 새 임차인에게 권리금을 요구하거나 받는 것, 권리금을 주지 못하게 하는 것, 주변 시세보다 현저히 높은 월세·보증금 요구, 정당한 사유 없는 계약 거절은 법이 금지하는 방해행위입니다.
- 판례는 건물주가 직접 영업할 계획이라는 이유만으로는 거절할 정당한 사유가 없다고 봅니다.
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처음부터 안 받겠다고 하면
- 원칙적으로는 새 임차인을 실제로 주선해야 하지만, 건물주가 누구를 데려와도 계약하지 않겠다고 확정적으로 밝혔다면 주선하지 않았어도 손해배상을 청구할 수 있습니다.
- 그런 뜻이 드러난 문자, 통지서, 소송 서류를 모두 보관하세요.
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보호받지 못하는 경우
- 3기분 차임을 연체한 사실이나 무단 전대처럼 갱신을 거절할 수 있는 사유가 있으면 건물주는 보호의무를 지지 않습니다.
- 새 임차인이 보증금·월세를 낼 능력이 없거나, 건물주가 1년 6개월 이상 영리목적으로 쓰지 않는 경우 등은 거절할 정당한 사유로 봅니다.
- 대규모점포·준대규모점포의 일부(전통시장은 제외)이거나 국유·공유재산인 상가에는 이 보호가 적용되지 않습니다.
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손해배상을 청구할 때
- 배상액은 새 임차인이 주기로 한 권리금과 임대차가 끝날 때의 권리금 가운데 낮은 금액을 넘지 못합니다.
- 판례는 회수해 다시 쓸 수 있는 비품의 가치는 배상액에서 빼야 한다고 봅니다.
- 임대차가 끝난 날부터 3년이 지나면 청구권이 시효로 사라지니 그 전에 청구하세요.
흔한 실수
판례·조문 근거- 실수
인적사항 없이 주선했다고 하기
판례는 원칙적으로 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하며 새 임차인을 주선해야 한다고 봅니다. 건물주가 재건축 계획을 알리겠다고 한 것만으로는 확정적 거절로 보기 어렵다며, 주선 없이 한 손해배상 청구를 받아들인 원심을 파기한 사례가 있습니다.
- 실수
갱신 기간이 끝났다고 포기하기
판례는 전체 임대차기간이 갱신요구 한도를 넘어 더 이상 갱신을 요구할 수 없는 임차인에게도 건물주의 권리금 회수기회 보호의무가 있다고 봅니다. 갱신요구권과 권리금 보호는 취지가 다른 제도입니다.
- 실수
지난 연체를 가볍게 보기
임대차기간 중 3기분 차임을 연체한 사실이 있으면 건물주는 갱신을 거절할 수 있고 권리금 보호의무도 지지 않습니다. 건물을 산 새 건물주가 연체차임 채권을 넘겨받지 않았어도 마찬가지라고 본 판례가 있습니다.
- 실수
시효를 넘기기
권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구권은 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 행사하지 않으면 시효로 사라집니다. 가게를 비운 뒤에도 기한을 따로 챙기세요.
판례가 말하는 것
법제처 국가법령정보센터 · 원문대법원 2025. 11. 20. 선고 2024다305605, 305612 판결판례 보기법제처 원문 ↗
건물인도·손해배상(기)
식육점을 오래 운영해 온 임차인에게 건물을 새로 산 건물주들이 재건축 필요성 등을 이유로 해지를 통보하고 가게를 비워 달라는 소송을 냈습니다. 임차인이 권리금을 주기로 한 새 임차인이 있으니 계약해 달라고 하자, 건물주들은 직접 육계 도소매업을 하겠다며 거절했습니다. 원심은 임차인이 새 임차인의 구체적 인적사항을 제시하지 않았다며 손해배상 청구를 받아들이지 않았습니다. 대법원은 건물주가 직접 영업할 계획이라는 이유만으로는 정당한 사유가 없고, 종료 약 10개월 전부터 새 임차인과 계약하지 않고 직접 쓰겠다고 밝혀 주선을 거절하는 뜻을 명백히 표시했으므로 실제 주선이 없어도 배상을 청구할 수 있다며 원심 중 손해배상 청구 부분을 파기했습니다.
그래서건물주가 직접 쓰겠다며 새 임차인을 받지 않겠다고 하면, 그 말이 담긴 문자와 통지서를 보관하고 손해배상 청구를 검토하세요.
대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다202498 판결판례 보기법제처 원문 ↗
손해배상(기)[임대인의 철거·재건축계획의 고지행위에 관하여 종전 임차인이 권리금 회수방해를 원인으로 한 손해배상을 청구한 사건]
지은 지 오래된 건물의 점포를 빌린 임차인이 새 건물주에게 갱신과 새 임차인 계약에 대한 뜻을 물었고, 건물주는 수년 안에 신축을 준비 중이니 새 임차인과 계약할 때 철거·재건축 계획을 구체적으로 알리겠다고 답했습니다. 임차인은 손해배상 소송을 낸 뒤 새 임차인을 주선하지 않은 채 가게를 나갔고, 원심은 손해배상책임을 인정했습니다. 대법원은 원칙적으로 구체적인 인적사항을 제시해 새 임차인을 주선해야 하고, 재건축 필요성이 없거나 계획이 구체적이지 않은데도 짧은 임대기간만 고수하는 등 특별한 사정이 없다면 재건축 계획과 시점을 알린 것만으로는 방해행위가 아니라며 원심 중 건물주가 진 부분을 파기했습니다.
그래서건물주의 답이 확정적인 거절이 아니라면, 새 임차인의 인적사항을 갖춰 실제로 주선하고 그 기록을 남기세요.
대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결판례 보기법제처 원문 ↗
손해배상(기)·건물인도등
음식점을 운영하며 두 번 계약을 갱신한 임차인이 만료를 앞두고 새 임차인과 권리금 1억 4,500만 원의 계약을 맺고 건물주에게 계약을 요청했지만, 건물주는 낡은 건물의 재건축이나 대수선 계획 등을 이유로 응하지 않았습니다. 원심은 당시 법상 전체 임대차기간 5년이 지나 갱신요구를 할 수 없었으므로 보호의무가 없다고 보았습니다. 대법원은 권리금 조항이 갱신요구 기간 만료를 예외로 정하지 않았고 두 제도의 취지가 다르며, 기간이 지나도 임차인이 쌓은 고객과 신용 같은 가치는 남아 있으므로 건물주가 보호의무를 진다며 원심 중 권리금 손해배상 청구 부분을 파기했습니다.
그래서갱신을 더 요구할 수 없는 시점이라도 권리금 회수 기회는 남아 있으니, 정해진 기간 안에 새 임차인을 주선하세요.
대법원 2023. 2. 23. 선고 2018다287423, 287430 판결판례 보기법제처 원문 ↗
건물명도(인도)·손해배상(기)
한의원을 운영하던 임차인은 건물주가 갱신 거절 뜻을 밝히자 새 임차인과 권리금 1억 원의 계약을 맺고 주선을 통보했지만 건물주가 거절했습니다. 원심은 약정 권리금 1억 원과 감정평가한 종료 당시 권리금 가운데 낮은 1억 원을 배상액으로 보았습니다. 대법원은 원상회복 약정과 관계없이 영업시설 등 유형재산까지 포함해 평가한 감정액을 기준으로 삼은 것은 옳다고 보면서도, 의료기기나 컴퓨터처럼 회수해 다시 쓸 수 있는 비품의 가치는 이중배상을 막기 위해 빼야 한다며 배상액 부분을 파기했습니다.
그래서손해배상을 준비할 때는 권리금 감정에 들어간 비품 가운데 내가 가져가 다시 쓸 수 있는 것이 무엇인지 따로 정리하세요.
대법원 2025. 6. 12. 선고 2025다210307, 210308 판결판례 보기법제처 원문 ↗
건물명도청구의소·손해배상(기)
상가 임차인이 임대차기간 중 3기 이상의 차임을 연체한 적이 있었는데, 그 뒤 건물을 산 새 건물주가 기간 만료를 이유로 가게를 비워 달라고 하자 임차인은 권리금 회수기회 보호 위반을 주장했습니다. 대법원은 3기 이상 연체한 사실이 있는 이상 새 건물주가 연체차임 채권을 넘겨받지 않은 채 임대인 지위를 이어받았더라도 갱신을 거절할 수 있고 권리금 보호의무도 지지 않는다고 본 원심을 유지했습니다. 새 건물주가 매수할 때 연체가 없다고 확인했으니 신의칙에 어긋난다는 주장도 받아들이지 않았습니다.
그래서차임 연체가 3기분에 이른 적이 있다면 권리금 보호를 받기 어려울 수 있으니, 연체 기록부터 점검하세요.
관련 조문
법제처 · 현행 조문상가건물 임대차보호법 제10조의3(권리금의 정의 등) ↗시행 2026. 5. 12.
제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. ② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.
권리금은 상가에서 영업하는 사람이나 하려는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치에 따른 이점 같은 유형·무형의 재산적 가치를 넘기거나 이용하는 대가로 보증금과 차임 외에 주는 돈 등을 말합니다. 권리금 계약은 새 임차인이 되려는 사람이 기존 임차인에게 권리금을 주기로 하는 계약입니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ↗시행 2026. 5. 12.
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. ④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다. ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.
건물주는 임대차가 끝나기 6개월 전부터 끝날 때까지 임차인이 주선한 새 임차인에게 권리금을 요구하거나 받는 행위, 권리금을 주지 못하게 하는 행위, 현저히 높은 차임·보증금 요구, 정당한 사유 없는 계약 거절로 권리금 회수를 방해해서는 안 됩니다. 어기면 손해를 배상해야 하고, 배상액은 약정 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액이 한도이며, 종료일부터 3년 안에 청구해야 합니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의5(권리금 적용 제외) ↗시행 2026. 5. 12.
제10조의5(권리금 적용 제외) 제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다. 1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외한다) 2. 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우
대규모점포나 준대규모점포의 일부인 상가(전통시장은 제외)와 국유재산·공유재산인 상가에는 권리금 회수기회 보호 규정이 적용되지 않습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ↗시행 2026. 5. 12.
제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
임차인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하면 건물주는 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 3기분 차임 연체 사실, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 일정한 철거·재건축 등 이 조문의 거절 사유가 있으면 건물주는 권리금 회수기회 보호의무도 지지 않습니다.
상가건물 임대차보호법 제2조(적용범위) ↗시행 2026. 5. 12.
제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. ② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.
이 법은 사업자등록 대상인 상가건물의 임대차에 적용되고, 보증금이 대통령령으로 정한 금액을 넘으면 원칙적으로 적용되지 않습니다. 다만 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 보호 규정 등은 그 금액을 넘는 임대차에도 적용됩니다.
자주 묻는 질문
판례·조문 근거건물주가 자기가 직접 장사하겠다며 새 임차인을 안 받아요.
판례는 건물주가 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로는 새 임차인과의 계약을 거절할 정당한 사유가 없다고 봅니다. 건물주가 누구를 데려와도 계약하지 않겠다는 뜻을 확정적으로 밝혔다면 실제로 주선하지 않았어도 손해배상을 청구할 수 있다고 보았으니, 그 뜻이 드러난 문자와 통지서를 보관하세요.
10년이 다 돼서 갱신요구를 못 하는데 권리금도 못 받나요?
판례는 전체 임대차기간이 갱신요구 한도를 넘어 더 이상 갱신을 요구할 수 없는 경우에도 건물주가 권리금 회수기회를 보호할 의무를 진다고 봅니다. 당시 한도가 5년이던 때의 사건이지만, 두 제도의 취지가 다르다는 것이 이유였습니다. 만료 6개월 전부터 끝날 때까지 새 임차인을 주선하세요.
건물주가 재건축한다고 하면 권리금을 포기해야 하나요?
계약할 때 공사 시기와 기간을 포함한 계획을 구체적으로 알리고 그대로 하는 경우, 안전사고 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 하는 경우처럼 갱신 거절 사유에 해당하면 보호받지 못할 수 있습니다. 판례는 재건축 계획을 알린 것만으로는 방해행위가 아니라고 보면서도, 필요성이 없거나 계획이 구체적이지 않은데도 짧은 기간만 고수하는 등 특별한 사정이 있으면 달리 볼 수 있다고 했습니다.
권리금 손해배상은 얼마나 받을 수 있나요?
배상액은 새 임차인이 주기로 한 권리금과 임대차가 끝날 때의 권리금 가운데 낮은 금액을 넘지 못합니다. 판례는 영업시설 등 유형재산까지 포함해 감정한 권리금을 기준으로 삼되, 회수해 다시 쓸 수 있는 비품의 가치는 빼야 한다고 보았습니다. 청구는 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 해야 합니다.
건물주가 새 임차인에게 월세를 크게 올려 부르면요?
상가건물에 관한 조세·공과금, 주변 상가의 차임과 보증금 등에 비추어 현저히 높은 차임과 보증금을 요구하는 것은 법이 정한 방해행위의 하나입니다. 건물주가 요구한 조건과 주변 시세 자료를 함께 남겨 두고, 새 임차인이 그 때문에 계약을 포기했다면 그 경위도 기록하세요.
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