예전에 월세를 3기 이상 밀렸다가 갚았는데도 임대인이 갱신을 거절할 수 있나요?

대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다263635, 263642 판결판례 보기법제처 원문 ↗

건물명도·권리금손해배상

상가를 빌려 쓰던 임차인이 임대차기간 중 차임을 밀려 연체액이 3기의 차임액에 이른 적이 있었고, 그 뒤 연체액은 3기에 이르지 않게 되었습니다. 이후 임대인이 계약 갱신을 거절한다고 통지하자, 임차인 쪽은 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 어겼다며 손해배상을 구했습니다. 대법원은 임대차기간 중 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있다면 갱신을 요구할 당시 연체액이 3기에 이르지 않게 되었더라도 임대인은 갱신 요구를 거절할 수 있고, 그에 따라 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않는다고 보았습니다. 임차인 쪽의 상고는 기각되었습니다.

그래서임대차기간 중 3기의 차임액에 이르도록 연체한 적이 있다면, 나중에 연체액이 줄었더라도 임대인의 갱신 거절을 막기 어려울 수 있다고 본 것입니다.

대법원 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 판결판례 보기법제처 원문 ↗

건물인도

상가 임대인이 임차인의 3기 이상 차임 연체를 이유로 임대차계약을 해지한다는 의사를 소장에 적어 소송을 냈습니다. 임차인은 그 소장 부본이 송달되기 전에 연체 차임 중 일부를 지급했습니다. 원심은 임대인이 아무런 이의 없이 차임을 받은 것으로 볼 수 없어 해지권이 소멸하지 않았다고 판단했고, 대법원도 이를 정당하다고 보아 상고를 기각했습니다. 대법원은 연체액이 3기의 차임액에 달하면 해지권이 즉시 생기고, 행사 당시 3기 이상 연체가 있었다면 임대인 동의 없이 일방적으로 차임이 지급되어 연체액이 3기에 달하지 않게 되었더라도 특별한 사정이 없는 한 해지권이 소멸하지 않는다고 보았습니다.

그래서연체액이 3기에 달하면 해지권이 바로 생기고, 임대인 동의 없이 나중에 일부를 갚았다고 해서 특별한 사정이 없는 한 이미 행사한 해지권이 없어지지는 않는다고 본 것입니다.

대법원 2023. 10. 26. 선고 2023다247399 판결판례 보기법제처 원문 ↗

건물인도등

상가 임대차에서 임대인이 해지 통지를 한 사건입니다. 임차인은 특례기간(개정 법 시행일부터 6개월 동안) 전후로 차임을 밀린 적이 있었고, 낸 돈은 연체 차임 전부에는 미치지 못했습니다. 원심은 임차인이 특례기간 뒤에 낸 돈을 변제이익이 적은 특례기간의 연체 차임에 먼저 맞춘 것으로 계산해, 차임연체액이 약 5기에 달하므로 계약이 적법하게 해지되었다고 판단했습니다. 대법원은 낸 돈이 연체 차임 전부에 미치지 못하면 낼 때가 된 연체 차임부터 맞추되, 특례기간의 연체 차임은 다른 연체 차임보다 뒤로 돌린다고 보았습니다. 그렇게 계산하면 해지 기준이 되는 연체 차임은 230만 원에 불과해 3기에 못 미친다며 원심판결을 파기하고 사건을 돌려보냈습니다.

그래서연체액이 3기에 달하는지는 특례기간에 밀린 월세를 따로 보고, 낸 돈을 어느 연체 차임에 맞추는지까지 따져 계산해야 한다고 본 것입니다.