월세가 밀려 나가라는 말을 들었을 때
실제 있었던 일
판례의 사실관계상가건물을 빌린 임차인의 차임 연체액이 세 기의 차임액에 이르자, 임대인은 계약을 해지한다는 뜻을 적은 소장을 내 건물 인도를 청구했습니다. 소장이 임차인에게 송달되기 전에 임차인은 밀린 차임 가운데 일부를 보냈고, 그 결과 연체액은 세 기분 아래로 줄었습니다. 임차인은 해지권이 사라졌다고 다퉜지만, 원심은 임대인이 이의 없이 받은 것으로 볼 수 없다며 소장이 송달된 때 계약이 해지되었다고 판단했습니다. 대법원은 해지권은 연체액이 기준에 이른 때 곧바로 생기고, 그 뒤 임대인 동의 없이 일부가 지급되어도 특별한 사정이 없으면 소멸하지 않는다며 원심을 유지했습니다.
대법원 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 판결 · 판례 보기
지금 해야 할 것
아래 판례·조문 근거-
월세가 밀리기 시작하면
- 계약서에서 월세 액수와 내는 날, 연체에 관한 특약을 확인하고, 지금까지 밀린 금액을 달별로 적어 두세요.
- 주택 등 건물은 밀린 금액의 합계가 두 기의 차임액에, 상가건물은 세 기의 차임액에 이르면 해지 사유가 됩니다. 매달 조금씩 덜 낸 금액도 합계에 들어갈 수 있습니다.
- 형편이 어렵다면 밀린 금액과 갚을 계획을 집주인에게 문자로 알리고, 답을 받아 보관하세요.
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해지 통지를 받으면
- 통지를 받은 날짜와 방법(문자, 내용증명, 소장)을 기록하고 원본을 보관하세요. 해지의 뜻을 적은 소장이 송달된 때 계약이 해지되었다고 본 판례가 있습니다.
- 통지 당시 밀린 금액이 법이 정한 기준에 실제로 이르렀는지 입금 내역으로 다시 계산해 보세요.
- 계약서에 한 달만 밀려도 해지한다는 식의 조항이 있다면, 민법이 두 기 연체 해지 규정에 어긋나 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다고 정한 점을 확인하세요.
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소장 등 법원 서류가 오면
- 받은 날짜를 적고, 서류에 적힌 제출 기한과 재판 날짜를 달력에 표시해 지키세요.
- 밀린 금액, 이미 낸 금액, 보증금을 표로 정리하세요. 계약이 끝나 집을 돌려줄 때에는 밀린 월세 등이 보증금에서 공제될 수 있습니다.
- 합의로 이사 날짜와 정산 방법을 정할 수 있다면 그 내용을 문서로 남기세요.
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판결 뒤 강제집행 단계
- 강제집행은 확정된 판결이나 가집행 선고가 붙은 판결 등에 기초해서 합니다. 판결문을 받으면 확정 여부와 가집행 선고가 있는지 확인하세요.
- 건물 인도 집행은 집행관이 점유를 넘겨받아 집주인에게 인도하는 방식이고, 집행 대상이 아닌 짐은 집행관이 치워 넘겨주거나 채무자 비용으로 보관합니다.
- 보관된 짐을 찾아가지 않으면 법원 허가를 받아 팔릴 수 있으니 보관 장소와 연락처를 바로 확인하세요.
-
문이 잠기거나 짐이 옮겨지면
- 잠긴 문, 끊긴 전기·물, 옮겨진 짐을 사진과 동영상으로 남기고 날짜와 상황을 적어 두세요.
- 판례는 계약서에 단전·단수 조항이 있어도 기간과 보증금이 상당히 남은 가게에 한 단전·단수는 정당행위가 아니라고 보았습니다.
- 위협을 느끼거나 다툼이 커지면 112에 신고하고, 손해배상이나 고소는 변호사와 상담하세요.
흔한 실수
판례·조문 근거- 실수
보증금 믿고 월세 끊기
보증금은 계약이 끝날 때 밀린 월세 등을 정산하는 담보여서 계약 중의 월세를 대신하지 않습니다. 판례도 임차인이 보증금을 이유로 월세 지급을 거절할 수 없다고 봅니다. 밀린 금액이 쌓이면 해지 사유가 됩니다.
- 실수
조금씩 덜 내면 괜찮다고 여기기
해지 기준은 밀린 금액의 합계입니다. 공공임대주택 사건에서 판례는 매달 일부씩 연속해 밀린 금액의 합계가 기준에 이르면 해지 사유가 된다고 보았습니다.
- 실수
해지 뒤 일부만 보내고 안심하기
상가 사건에서 판례는 집주인이 해지 뜻을 적은 소장을 낸 뒤 송달 전에 임차인이 동의 없이 일부를 갚아 연체액이 기준 아래로 줄었어도, 특별한 사정이 없으면 해지권이 사라지지 않는다고 보았습니다.
- 실수
해지 뒤에도 그대로 머물기
판례는 건물 임대차가 끝난 뒤에도 돌려주지 않고 계속 쓰면 특별한 사정이 없는 한 월세에 해당하는 돈을 부당이득으로 돌려줘야 한다고 봅니다. 이사 일정과 정산을 서둘러 정리하세요.
판례가 말하는 것
법제처 국가법령정보센터 · 원문대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결판례 보기법제처 원문 ↗
건물명도
집주인이 내용증명으로 건물 임대차를 해지하고 건물을 돌려 달라고 한 사건에서, 오래전에 밀린 월세까지 보증금에서 뺄 수 있는지가 다투어졌습니다. 대법원은 계약이 이어지는 동안에는 집주인이 보증금으로 밀린 월세를 충당할지 자유롭게 정할 수 있어 당연히 공제되지 않고, 임차인도 보증금을 이유로 월세 지급을 거절할 수 없다고 보았습니다. 또 밀린 월세 채권의 소멸시효가 계약 중에 이미 완성되었더라도 계약이 끝난 뒤 보증금에서 공제할 수 있다며, 공제를 부정한 원심을 파기했습니다.
그래서보증금이 있다고 월세를 멈추지 말고, 밀린 금액과 날짜를 정리해 정산 때 무엇이 빠질지 미리 확인하세요.
대법원 2016. 11. 18. 선고 2013다42236 전원합의체 판결판례 보기법제처 원문 ↗
건물인도등
공공건설임대주택 임차인이 내야 할 월 임대료 가운데 일부만 매달 내고 나머지를 여러 달 계속 밀리자, 임대사업자가 연체를 이유로 계약을 해지하고 집을 비워 달라고 했습니다. 표준임대차계약서는 임대료를 ‘3월 이상’ 연속해 연체하면 해지할 수 있게 정했는데, 대법원 전원합의체는 이것이 연체 횟수뿐 아니라 금액도 석 달 치 이상이어야 한다는 뜻이고, 매달 일부씩 연속해 밀린 금액의 합계가 석 달 치 이상이면 해지 사유가 된다고 보았습니다. 해지할 수 없다고 본 원심은 파기했습니다.
그래서매달 덜 낸 금액도 쌓이면 해지 사유가 될 수 있으니, 부족분이 생기면 그 달 안에 채우거나 집주인과 조정 내용을 문서로 남기세요.
대법원 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 판결판례 보기법제처 원문 ↗
건물인도
상가건물 임대인이 차임이 세 기분 이상 밀렸다며 해지의 뜻을 적은 소장을 냈는데, 소장이 송달되기 전에 임차인이 일부를 갚아 연체액이 세 기분 아래로 줄었습니다. 대법원은 연체액이 세 기분에 이르면 그때 곧바로 해지권이 생기고 해지 통지가 도달한 시점을 기준으로 다시 따지는 것이 아니므로, 임대인 동의 없이 일방적으로 일부를 지급했다고 해서 특별한 사정이 없는 한 해지권이 소멸하지 않는다고 보았습니다. 소장이 송달된 때 계약이 해지되었다고 본 원심을 유지했습니다.
그래서연체액이 기준에 이르면 곧바로 해지권이 생길 수 있으니, 기준에 닿기 전에 밀린 금액을 채우도록 계획을 세우세요.
대법원 2007. 9. 20. 선고 2006도9157 판결판례 보기법제처 원문 ↗
업무방해ㆍ여신전문금융업법위반
호텔 안 유흥주점 두 곳의 임대인이 월세가 밀리자, 월세를 두 달 이상 연체하면 계약을 해지하고 단전·단수를 할 수 있다는 취지의 계약 조항을 근거로 전기와 물을 끊어 업무방해로 기소되었습니다. 대법원은 계약 기간이 이미 끝나고 보증금도 밀린 월세로 모두 공제된 주점에 미리 예고한 뒤 한 단전·단수는 정당행위로 볼 여지가 있다고 했습니다. 그러나 기간이 여러 달 남고 보증금도 상당히 남은 주점에 해지 통지와 경고만 하고 한 단전·단수는 정당행위가 아니고, 계약서 조항이 있다고 죄가 안 된다고 믿은 데 정당한 이유도 없다며 그 부분 무죄를 파기했습니다.
그래서집주인이 전기·물을 끊거나 문을 잠갔다면 계약서 조항이 있다는 말만으로 받아들이지 말고, 상황을 기록한 뒤 상담하세요.
대법원 2017. 6. 15. 선고 2015다77717, 77724 판결판례 보기법제처 원문 ↗
건물인도등·손해배상등
점포 임대차가 월세 연체를 이유로 한 해지나 기간 만료로 끝났는데도 임차인이 점포를 계속 쓰자, 임대인이 월세에 해당하는 돈을 부당이득으로 돌려 달라고 했습니다. 원심은 건물이 곧 철거될 예정이어서 임대인이 이익을 얻을 수 없었다며 받아들이지 않았습니다. 대법원은 임대차가 끝난 뒤 건물을 돌려주지 않고 계속 점유·사용하면 특별한 사정이 없는 한 차임 상당액을 돌려줘야 하고, 손실이 없다는 특별한 사정은 이를 주장하는 쪽이 증명해야 한다며 원심 중 부당이득·보증금 공제 문제로 임대인이 진 부분을 파기했습니다.
그래서계약이 끝났다면 머무는 동안에도 비용이 생길 수 있으니, 이사 일정과 정산 방법을 빨리 합의하세요.
관련 조문
법제처 · 현행 조문민법 제640조(차임연체와 해지) ↗시행 2026. 3. 17.
제640조(차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임 연체액이 두 기(期)의 차임액에 이르면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 월세를 매달 내는 계약이라면 밀린 금액의 합계가 두 달 치 월세에 이르는 때를 말합니다.
민법 제652조(강행규정) ↗시행 2026. 3. 17.
제652조(강행규정) 제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
차임 연체 해지(제640조) 등 임대차의 일부 규정에 어긋나는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정한 강행규정입니다. 계약서에 더 짧은 연체로 해지할 수 있다는 조항이 있다면 이 규정에 비추어 효력을 따져 보세요.
상가건물 임대차보호법 제10조의8(차임연체와 해지) ↗시행 2026. 5. 12.
제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
상가건물 임대차에서는 임차인의 차임 연체액이 세 기(期)의 차임액에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 상가를 빌렸다면 이 기준으로 밀린 금액을 계산해 보세요.
주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) ↗시행 2026. 1. 2.
제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다. ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다. ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다. ⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다. 1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액 2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 정당한 사유 없이 거절하지 못하지만, 임차인이 두 기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 등에는 거절할 수 있습니다.
민사집행법 제24조(강제집행과 종국판결) ↗시행 2026. 2. 1.
제24조(강제집행과 종국판결) 강제집행은 확정된 종국판결(終局判決)이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초하여 한다.
강제집행은 확정된 종국판결이나 가집행 선고가 있는 종국판결에 기초해서 합니다. 집을 비우라는 판결을 받았다면 확정되었는지, 가집행 선고가 붙었는지부터 확인하세요.
민사집행법 제258조(부동산 등의 인도청구의 집행) ↗시행 2026. 2. 1.
제258조(부동산 등의 인도청구의 집행) ①채무자가 부동산이나 선박을 인도하여야 할 때에는 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다. ②제1항의 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 한다. ③강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 한다. ④제3항의 경우 채무자가 없는 때에는 집행관은 채무자와 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족 또는 채무자의 대리인이나 고용인에게 그 동산을 인도하여야 한다. ⑤채무자와 제4항에 적은 사람이 없는 때에는 집행관은 그 동산을 채무자의 비용으로 보관하여야 한다. ⑥채무자가 그 동산의 수취를 게을리 한 때에는 집행관은 집행법원의 허가를 받아 동산에 대한 강제집행의 매각절차에 관한 규정에 따라 그 동산을 매각하고 비용을 뺀 뒤에 나머지 대금을 공탁하여야 한다.
건물 인도 강제집행은 집행관이 채무자의 점유를 빼앗아 채권자에게 넘기는 방식이며, 채권자나 대리인이 출석해야 합니다. 집행 대상이 아닌 짐은 집행관이 치워 채무자 등에게 넘기고, 받을 사람이 없으면 채무자 비용으로 보관하며, 찾아가지 않으면 법원 허가를 받아 팔 수 있습니다.
자주 묻는 질문
판례·조문 근거월세를 한 달만 밀렸는데 나가라고 해요.
민법은 건물 임대차에서 밀린 차임이 두 기의 차임액에 이르면 해지할 수 있다고 정하고, 이 규정에 어긋나 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다고 정하고 있습니다. 상가건물은 세 기가 기준입니다. 다만 밀린 금액의 합계로 따지므로 매달 일부씩 덜 낸 금액까지 더해 보고, 해지 통지를 받았다면 날짜와 금액을 정리해 상담하세요.
보증금에서 밀린 월세를 빼라고 하면 안 되나요?
판례는 계약이 이어지는 동안에는 집주인이 보증금으로 충당할지 선택할 수 있어 밀린 월세가 당연히 공제되지 않고, 임차인이 보증금을 이유로 월세 지급을 거절할 수도 없다고 봅니다. 계약이 끝나 집을 돌려줄 때에는 밀린 월세 등이 보증금에서 공제될 수 있고, 계약 중에 시효가 지난 월세도 공제할 수 있다고 보았습니다.
해지 통지를 받은 뒤 밀린 월세를 보내면 계속 살 수 있나요?
상가 사건에서 판례는 집주인이 해지 뜻을 담은 소장을 낸 뒤 송달 전에 임차인이 동의 없이 일부를 보낸 것만으로는 해지권이 사라지지 않는다고 보았습니다. 계속 살기로 합의한다면 해지를 거두는지, 새 조건은 무엇인지 문서로 받아 두세요. 주택에서도 같은 결론인지는 사정에 따라 다를 수 있으니 상담을 받아 보세요.
집주인이 자물쇠를 바꾸고 짐을 뺐어요.
집을 강제로 비우게 하는 일은 판결 등을 바탕으로 집행관이 맡는 절차입니다. 잠긴 문과 옮겨진 짐을 사진·동영상으로 남기고 위협이 있으면 112에 신고하세요. 계약서에 관련 조항이 있더라도 그 효력과 손해배상·고소 여부는 변호사와 상담하세요.
명도소송은 어떤 순서로 진행되나요?
집주인이 건물을 돌려 달라는 소송을 내면 소장이 송달되고, 판결이 확정되거나 가집행 선고가 붙으면 그 판결을 바탕으로 강제집행을 할 수 있습니다. 집행은 집행관이 점유를 넘겨받아 집주인에게 인도하는 방식이고, 남은 짐은 집행관이 치워 보관할 수 있습니다. 서류에 적힌 기한을 지키고 이사와 정산 계획을 세우세요.
내 지역 변호사
광고지역을 고르면 그 지역에서 리걸스튜디오를 쓰는 변호사를 이 자리에 보여 드립니다.
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이 칸은 리걸스튜디오(변호사 콘텐츠 제작 서비스)를 이용하는 변호사의 정보입니다. 리걸콤파스는 사건을 중개하지 않고 상담료·수수료를 받지 않습니다. 분야가 맞는 변호사를 먼저 두고, 그 안의 순서는 날마다 바뀝니다. 상담은 각 사무소에 직접 문의하세요.