상가 임대차 계약을 갱신하고 싶을 때 어떻게 해야 하나요?
상가 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고, 건물주는 3기분 차임 연체 사실처럼 법에 정한 사유가 없으면 거절하지 못합니다. 갱신요구권은 행사할 수 있는 전체 기간에 한도가 있으니 확인하세요. 판례는 건물주가 먼저 갱신 거절을 통지했거나, 갱신요구권 포기 조항 없이 만료일에 가게를 넘긴다는 제소전 화해를 해 두었더라도 갱신요구권을 행사할 수 있다고 봅니다.
소개한 판결 일부는 법이 개정되기 전 조문을 다룬 것이니 지금 규정도 함께 확인하세요.
- 글
- 리걸콤파스 편집 · AI 작성, 조문 번호·숫자는 법제처 원문과 대조
- 근거
- 판례 5건(2011. 7. 28. ~ 2022. 1. 27. 선고)
- 확인
- · 출처 법제처 국가법령정보센터
실제 있었던 일
판결이 밝힌 사실임차인은 점포를 빌려 고시원을 운영하다가 다시 계약을 맺으면서, 특약에 따라 임대차기간 만료일에 보증금을 돌려받음과 동시에 점포를 넘겨준다는 취지의 제소전 화해를 했습니다. 계약서에는 나중에 갱신할 때 서로 협의한다는 조항도 있었습니다. 만료를 몇 달 앞두고 임차인이 내용증명으로 갱신을 요구했지만, 원심은 화해로 갱신요구권을 사실상 행사하지 않기로 한 것이라고 보았습니다. 대법원은 화해의 효력은 다투었던 권리관계에만 미치고 화해조서에 갱신요구권에 관한 내용이 없으므로, 임차인은 화해 뒤에도 갱신요구권을 행사할 수 있다며 사건을 다시 심리하게 했습니다.
대법원 2022. 1. 27. 선고 2019다299058 판결 · 판례 보기
지금 해야 할 것
아래 판례·조문 근거보호 대상인지 확인할 때
- 사업자등록 대상 건물을 영업용으로 빌렸는지 확인하세요. 판례는 공부상 표시가 아니라 실제로 영리 목적의 영업에 쓰는지로 판단합니다.
- 보관·제조·가공만 하는 공장이나 창고는 제외되지만, 주문을 받고 제품을 넘기는 영업이 함께 이루어지면 보호 대상이 될 수 있습니다.
만료 6개월~1개월 전
- 이 기간 안에 갱신을 요구하세요. 도달한 날짜가 남는 내용증명이나 문자가 좋습니다.
- 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함한 전체 기간에 한도가 있으니, 지금 몇 년째인지 계약서로 확인하세요.
- 갱신되면 전과 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 보고, 차임과 보증금은 법이 정한 범위에서 늘리거나 줄일 수 있습니다.
건물주가 거절하면
- 거절 사유를 서면으로 받으세요. 판례에 나온 사유로는 임대차기간 중 3기분에 이르도록 차임을 연체한 사실, 다른 법령에 따라 건물을 철거·재건축하려고 점유를 회복할 필요가 있는 경우가 있습니다.
- 판례는 건물주가 먼저 갱신 거절을 통지했더라도 정당한 사유가 없으면 임차인의 갱신요구로 계약이 갱신된다고 봅니다.
- 재건축을 이유로 들면 그 사유가 있다는 점은 건물주가 증명해야 한다는 판례가 있으니, 사업이 어느 단계인지 확인하세요.
월세 인상을 요구받으면
- 증액에는 법이 정한 비율 한도가 있습니다. 올려 달라는 금액이 그 한도 안인지 확인하세요.
- 판례는 갱신요구로 갱신된 계약에서 한도를 넘긴 차임 약정은 넘는 부분이 무효이고, 더 낸 돈은 돌려 달라고 할 수 있다고 봅니다.
- 계약이 끝난 뒤의 재계약이나 합의로 올리는 경우에는 이 한도가 적용되지 않는다고 설명한 판례가 있으니, 먼저 갱신을 요구해 두세요.
아무 통지가 없을 때
- 개정 전 법을 설명한 판결에는, 건물주가 갱신요구 기간 안에 갱신 거절이나 조건 변경을 알리지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다는 규정이 소개되어 있습니다.
- 지금 적용되는 규정은 달라졌을 수 있으니 계약서와 현행 법령을 함께 확인하세요.
흔한 실수
판례·조문 근거갱신요구 기간 놓치기
갱신요구권은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 행사해야 합니다. 이 기간을 놓치면 건물주가 정당한 사유 없이 거절하지 못한다는 보호를 주장하기 어려우니 날짜를 미리 챙기세요.
연체를 갚았으니 괜찮다고 여기기
판례는 임대차기간 중 어느 때라도 3기분에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있으면, 갱신을 요구할 때 연체가 남아 있지 않더라도 건물주가 갱신을 거절할 수 있다고 봅니다.
제소전 화해를 포기로 오해하기
만료일에 보증금을 받고 가게를 넘긴다는 제소전 화해를 했더라도, 갱신요구권을 포기한다는 조항이 없다면 화해 뒤에도 갱신을 요구할 수 있다고 본 판례가 있습니다.
재건축이라는 말만 듣고 나가기
판례는 재개발 사업시행인가가 났다는 사정만으로는 갱신을 거절할 철거·재건축 사유가 있다고 할 수 없고, 그 사유가 있다는 점은 건물주가 증명해야 한다고 봅니다.
한도 넘는 인상을 그냥 받아들이기
판례는 갱신요구로 갱신된 계약에서 법이 정한 증액 비율을 넘긴 차임 약정은 넘는 부분이 무효이고, 이미 낸 초과분은 부당이득으로 돌려받을 수 있다고 봅니다.
판례가 말하는 것
출처 법제처 국가법령정보센터대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결판례 보기법제처 원문 ↗
보증금반환등
점포 임차인이 갱신을 요구하기 전에 건물주가 먼저 갱신 거절을 통지했고, 기간이 끝날 무렵 두 사람은 차임을 올린 새 계약서를 썼습니다. 건물주는 계약이 끝난 뒤 합의로 한 재계약이라 증액 한도가 적용되지 않는다고 주장했습니다. 대법원은 건물주의 거절 통지에 법이 정한 정당한 사유가 없다면 통지의 선후와 관계없이 임차인은 갱신요구권을 행사할 수 있고, 새 계약서 형식이어도 갱신의 실질이 있으면 재계약이 아니라고 보았습니다. 증액 한도를 넘긴 차임 약정은 넘는 범위에서 무효이고 초과 지급분은 돌려받을 수 있다며 건물주의 상고를 기각했습니다.
그래서건물주가 먼저 나가 달라고 통보했어도 기간 안에 갱신을 요구하고, 갱신 때 올린 차임이 한도를 넘는지 확인하세요.
대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결판례 보기법제처 원문 ↗
건물명도(인도)[점포 임대인이 임대차기간 중 차임연체액이 3기분에 달한 적이 있었다는 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절하고 인도를 구하는 사건]
점포 임차인이 임대차기간 중 3개월분 차임을 연체했다가 일부를 갚았는데, 이후 갱신을 요구하자 건물주가 거절하고 가게를 비워 달라고 했습니다. 대법원은 법이 계약 해지 사유는 ‘3기의 차임액에 달하는 때’로, 갱신 거절 사유는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’로 달리 정한 점에 주목했습니다. 임대차기간 중 어느 때라도 3기분에 이르도록 연체한 사실이 있으면 신뢰가 깨졌으므로 갱신을 거절할 수 있고, 갱신을 요구할 때 연체가 남아 있어야 하는 것은 아니라며 계약이 기간 만료로 끝났다고 본 원심을 유지했습니다.
그래서과거에 차임이 3기분까지 밀린 적이 있다면 갱신 거절을 당할 수 있으니, 연체가 쌓이지 않도록 관리하세요.
대법원 2022. 1. 27. 선고 2019다299058 판결판례 보기법제처 원문 ↗
청구이의
고시원을 운영하던 임차인은 계약 특약에 따라 임대차기간 만료일에 보증금을 돌려받음과 동시에 점포를 넘겨준다는 취지의 제소전 화해를 했고, 계약서에는 갱신할 때 서로 협의한다는 조항도 있었습니다. 만료 몇 달 전 임차인이 내용증명으로 갱신을 요구했지만, 원심은 화해로 갱신요구권을 사실상 행사하지 않기로 한 것이라며 화해조서의 집행을 막아 달라는 청구를 받아들이지 않았습니다. 대법원은 제소전 화해의 효력은 다투었던 권리관계에만 미치고, 화해조서에 갱신요구권에 관한 내용이 없고 포기할 이유도 보이지 않으므로 화해 뒤에도 갱신요구권을 행사할 수 있다며 원심을 파기했습니다.
그래서제소전 화해를 요구받으면 갱신요구권 포기 조항이 들어 있는지 확인하고, 없다면 기간 안에 갱신을 요구하세요.
대법원 2020. 11. 26. 선고 2019다249831 판결판례 보기법제처 원문 ↗
손해배상(기)
상가 임대차가 끝날 무렵 건물 일대에 재개발 사업시행인가가 고시되어 있었고, 건물주는 이를 갱신 거절 사유로 들어 임차인의 권리금 회수를 보호할 의무가 없다고 주장했습니다. 대법원은 임대차가 끝날 때 이미 관리처분계획인가가 고시되었다면 철거를 위해 점유를 회복할 필요가 있어 거절 사유가 되지만, 사업시행인가만으로는 곧 관리처분계획인가가 날 것이 객관적으로 예상되는 등 특별한 사정이 없는 한 거절 사유가 아니라고 보았습니다. 이 사유가 있다는 증명책임은 건물주에게 있다며, 권리금 손해배상을 인정한 원심을 유지했습니다.
그래서재개발·재건축을 이유로 나가 달라고 하면 사업이 어느 단계인지, 관리처분계획인가가 났는지부터 확인하세요.
대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결판례 보기법제처 원문 ↗
임대차보증금
건물 1층 일부를 빌려 도금작업을 하던 임차인은 바로 옆 컨테이너에서 주문을 받고 완성품을 넘겨주며 수수료를 받는 영업을 함께 했습니다. 원심은 빌린 부분의 주된 용도가 공장이라며 상가건물 임대차보호법 적용을 부정했습니다. 대법원은 이 법이 사업자등록 대상 건물을 영리 목적의 영업용으로 쓰는 임대차에 적용되고, 해당 여부는 공부상 표시가 아니라 실제 현황과 용도로 판단한다고 보았습니다. 보관·제조·가공만 하는 공장이나 창고는 제외되지만 영리 활동이 함께 이루어지면 적용된다며, 빌린 부분과 컨테이너를 하나의 사업장으로 보아 원심을 파기했습니다.
그래서작업장이나 창고로 빌렸더라도 그곳에서 주문·판매 같은 영업을 함께 한다면 보호 대상인지 따져 보세요.
자주 묻는 질문
건물주가 먼저 갱신하지 않겠다고 통보했어요. 이제 끝난 건가요?
판례는 건물주의 갱신 거절 통지에 법이 정한 정당한 사유가 없다면, 통지가 먼저 왔더라도 임차인이 기간 안에 갱신을 요구해 계약을 갱신시킬 수 있다고 봅니다. 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 도달한 날짜가 남는 방법으로 갱신을 요구하고, 건물주가 드는 거절 사유가 법에 정한 것인지 확인하세요.
밀린 월세가 3기분에 이른 적이 있는데 지금은 다 갚았어요.
판례는 임대차기간 중 어느 때라도 3기분에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있으면, 갱신을 요구할 때 연체가 남아 있지 않아도 건물주가 갱신을 거절할 수 있다고 봅니다. 이런 경우 권리금 회수기회 보호도 받기 어려울 수 있으니 계약 종료에 대비해 상담하세요.
갱신을 요구했는데 건물주가 새 계약서를 쓰자고 해요.
판례는 임차인이 갱신요구권을 행사한 뒤 기간 만료 무렵 새 계약서 형식을 취했더라도, 갱신요구에 따른 갱신의 실질이 있다고 평가되는 한 종전 임대차의 재계약으로 볼 것은 아니라고 합니다. 서명하기 전에 이미 갱신을 요구했는지, 올린 차임이 한도를 넘는지 확인하세요.
재건축한다며 가게를 비우라고 해요.
판례는 재개발 사업시행인가만으로는 거절 사유가 되기 어렵고, 임대차가 끝날 때 이미 관리처분계획인가·고시가 이루어졌거나 단기간 내에 이루어질 것이 객관적으로 예상되는 등의 사정이 있어야 하며 그 점은 건물주가 증명해야 한다고 보았습니다. 사업이 어느 단계인지와 근거 자료를 요구하세요.
갱신하면서 월세를 얼마나 올릴 수 있나요?
판례는 갱신요구로 갱신된 계약에서 법이 정한 증액 비율을 넘긴 약정은 넘는 부분이 무효라고 봅니다. 다만 같은 판례는 계약이 끝난 뒤의 재계약이나 합의로 올리는 경우에는 이 한도가 적용되지 않는다고 설명하니, 기간 안에 갱신요구를 먼저 해 두는 것이 중요합니다.
창고나 작업장으로 빌렸는데도 보호받을 수 있나요?
판례는 공부상 표시가 아니라 건물의 실제 현황과 용도로 판단해, 보관·제조·가공만 하는 공장이나 창고는 제외되지만 그곳에서 영리를 목적으로 한 영업이 함께 이루어지면 보호 대상인 상가건물에 해당한다고 봅니다. 주문을 받고 물건을 넘기는 등 영업 활동을 한 자료를 모아 두세요.
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