상가 임대차 계약을 갱신하고 싶을 때
실제 있었던 일
판례의 사실관계임차인은 점포를 빌려 고시원을 운영하다가 다시 계약을 맺으면서, 특약에 따라 임대차기간 만료일에 보증금을 돌려받음과 동시에 점포를 넘겨준다는 취지의 제소전 화해를 했습니다. 계약서에는 나중에 갱신할 때 서로 협의한다는 조항도 있었습니다. 만료를 몇 달 앞두고 임차인이 내용증명으로 갱신을 요구했지만, 원심은 화해로 갱신요구권을 사실상 행사하지 않기로 한 것이라고 보았습니다. 대법원은 화해의 효력은 다투었던 권리관계에만 미치고 화해조서에 갱신요구권에 관한 내용이 없으므로, 임차인은 화해 뒤에도 갱신요구권을 행사할 수 있다며 사건을 다시 심리하게 했습니다.
대법원 2022. 1. 27. 선고 2019다299058 판결 · 판례 보기
지금 해야 할 것
아래 판례·조문 근거-
보호 대상인지 확인할 때
- 사업자등록 대상 건물을 영업용으로 빌렸는지 확인하세요. 판례는 공부상 표시가 아니라 실제로 영리 목적의 영업에 쓰는지로 판단합니다.
- 보증금에 월세의 100배를 더한 금액이 지역별 기준을 넘으면 일부 규정이 적용되지 않지만, 갱신요구권과 대항력, 권리금 보호는 그대로 적용됩니다.
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만료 6개월~1개월 전
- 이 기간 안에 갱신을 요구하세요. 도달한 날짜가 남는 내용증명이나 문자가 좋습니다.
- 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함한 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 쓸 수 있습니다.
- 갱신되면 전과 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다.
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건물주가 거절하면
- 거절 사유를 서면으로 받으세요. 법이 정한 사유는 3기분 차임 연체 사실, 거짓이나 부정한 임차, 상당한 보상 합의, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 멸실, 일정한 철거·재건축, 현저한 의무 위반 등입니다.
- 판례는 건물주가 먼저 갱신 거절을 통지했더라도 정당한 사유가 없으면 임차인의 갱신요구로 계약이 갱신된다고 봅니다.
- 재건축을 이유로 들면 그 사유가 있다는 점은 건물주가 증명해야 한다는 판례가 있으니, 계획이 얼마나 구체적인지와 사업 단계를 확인하세요.
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월세 인상을 요구받으면
- 보증금이 기준 이하인 상가라면 증액은 청구 당시 차임·보증금의 100분의 5를 넘지 못하고, 증액 뒤 1년 안에는 다시 청구할 수 없습니다.
- 판례는 갱신요구로 갱신된 계약에서 한도를 넘긴 차임 약정은 넘는 부분이 무효이고, 더 낸 돈은 돌려 달라고 할 수 있다고 봅니다.
- 보증금이 기준을 넘는 상가는 조세·공과금, 주변 시세, 경제사정 등을 고려해 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있습니다.
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아무 통지가 없을 때
- 보증금이 기준 이하인 상가에서 건물주가 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 거절이나 조건 변경을 알리지 않으면, 같은 조건으로 1년 동안 다시 계약한 것으로 봅니다.
- 이렇게 다시 계약된 것으로 보는 경우 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있고, 건물주가 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.
흔한 실수
판례·조문 근거- 실수
갱신요구 기간 놓치기
갱신요구권은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 행사해야 합니다. 이 기간을 넘기면 건물주가 정당한 사유 없이 거절하지 못한다는 보호를 주장하기 어려우니 날짜를 미리 챙기세요.
- 실수
연체를 갚았으니 괜찮다고 여기기
판례는 임대차기간 중 어느 때라도 3기분에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있으면, 갱신을 요구할 때 연체가 남아 있지 않더라도 건물주가 갱신을 거절할 수 있다고 봅니다.
- 실수
제소전 화해를 포기로 오해하기
만료일에 보증금을 받고 가게를 넘긴다는 제소전 화해를 했더라도, 갱신요구권을 포기한다는 조항이 없다면 화해 뒤에도 갱신을 요구할 수 있다고 본 판례가 있습니다.
- 실수
재건축이라는 말만 듣고 나가기
판례는 재개발 사업시행인가가 났다는 사정만으로는 갱신을 거절할 철거·재건축 사유가 있다고 할 수 없고, 그 사유가 있다는 점은 건물주가 증명해야 한다고 봅니다.
- 실수
한도 넘는 인상을 그냥 받아들이기
판례는 보증금이 기준 이하인 상가의 갱신요구로 갱신된 계약에서 법이 정한 증액 비율을 넘긴 차임 약정은 넘는 부분이 무효이고, 이미 낸 초과분은 부당이득으로 돌려받을 수 있다고 봅니다.
판례가 말하는 것
법제처 국가법령정보센터 · 원문대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결판례 보기법제처 원문 ↗
보증금반환등
점포 임차인이 갱신을 요구하기 전에 건물주가 먼저 갱신 거절을 통지했고, 기간이 끝날 무렵 두 사람은 차임을 올린 새 계약서를 썼습니다. 건물주는 계약이 끝난 뒤 합의로 한 재계약이라 증액 한도가 적용되지 않는다고 주장했습니다. 대법원은 건물주의 거절 통지에 법이 정한 정당한 사유가 없다면 통지의 선후와 관계없이 임차인은 갱신요구권을 행사할 수 있고, 새 계약서 형식이어도 갱신의 실질이 있으면 재계약이 아니라고 보았습니다. 증액 한도를 넘긴 차임 약정은 넘는 범위에서 무효이고 초과 지급분은 돌려받을 수 있다며 건물주의 상고를 기각했습니다.
그래서건물주가 먼저 나가 달라고 통보했어도 기간 안에 갱신을 요구하고, 갱신 때 올린 차임이 한도를 넘는지 확인하세요.
대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결판례 보기법제처 원문 ↗
건물명도(인도)[점포 임대인이 임대차기간 중 차임연체액이 3기분에 달한 적이 있었다는 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절하고 인도를 구하는 사건]
점포 임차인이 임대차기간 중 3개월분 차임을 연체했다가 일부를 갚았는데, 이후 갱신을 요구하자 건물주가 거절하고 가게를 비워 달라고 했습니다. 대법원은 법이 계약 해지 사유는 연체액이 ‘3기의 차임액에 달하는 때’로, 갱신 거절 사유는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’로 달리 정한 점에 주목했습니다. 임대차기간 중 어느 때라도 3기분에 이르도록 연체한 사실이 있으면 신뢰가 깨졌으므로 갱신을 거절할 수 있고, 갱신을 요구할 때 연체가 남아 있어야 하는 것은 아니라며 계약이 기간 만료로 끝났다고 본 원심을 유지했습니다.
그래서과거에 차임이 3기분까지 밀린 적이 있다면 갱신 거절을 당할 수 있으니, 연체가 쌓이지 않도록 관리하세요.
대법원 2022. 1. 27. 선고 2019다299058 판결판례 보기법제처 원문 ↗
청구이의
고시원을 운영하던 임차인은 계약 특약에 따라 임대차기간 만료일에 보증금을 돌려받음과 동시에 점포를 넘겨준다는 취지의 제소전 화해를 했고, 계약서에는 갱신할 때 서로 협의한다는 조항도 있었습니다. 만료 몇 달 전 임차인이 내용증명으로 갱신을 요구했지만, 원심은 화해로 갱신요구권을 사실상 행사하지 않기로 한 것이라며 화해조서의 집행을 막아 달라는 청구를 받아들이지 않았습니다. 대법원은 제소전 화해의 효력은 다투었던 권리관계에만 미치고, 화해조서에 갱신요구권에 관한 내용이 없고 포기할 이유도 보이지 않으므로 화해 뒤에도 갱신요구권을 행사할 수 있다며 원심을 파기했습니다.
그래서제소전 화해를 요구받으면 갱신요구권 포기 조항이 들어 있는지 확인하고, 없다면 기간 안에 갱신을 요구하세요.
대법원 2020. 11. 26. 선고 2019다249831 판결판례 보기법제처 원문 ↗
손해배상(기)
상가 임대차가 끝날 무렵 건물 일대에 재개발 사업시행인가가 고시되어 있었고, 건물주는 이를 갱신 거절 사유로 들어 임차인의 권리금 회수를 보호할 의무가 없다고 주장했습니다. 대법원은 임대차가 끝날 때 이미 관리처분계획인가가 고시되었다면 철거를 위해 점유를 회복할 필요가 있어 거절 사유가 되지만, 사업시행인가만으로는 곧 관리처분계획인가가 날 것이 객관적으로 예상되는 등 특별한 사정이 없는 한 거절 사유가 아니라고 보았습니다. 이 사유가 있다는 증명책임은 건물주에게 있다며, 권리금 손해배상을 인정한 원심을 유지했습니다.
그래서재개발·재건축을 이유로 나가 달라고 하면 사업이 어느 단계인지, 관리처분계획인가가 났는지부터 확인하세요.
대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결판례 보기법제처 원문 ↗
임대차보증금
건물 1층 일부를 빌려 도금작업을 하던 임차인은 바로 옆 컨테이너에서 주문을 받고 완성품을 넘겨주며 수수료를 받는 영업을 함께 했습니다. 원심은 빌린 부분의 주된 용도가 공장이라며 상가건물 임대차보호법 적용을 부정했습니다. 대법원은 이 법이 사업자등록 대상 건물을 영리 목적의 영업용으로 쓰는 임대차에 적용되고, 해당 여부는 공부상 표시가 아니라 실제 현황과 용도로 판단한다고 보았습니다. 보관·제조·가공만 하는 공장이나 창고는 제외되지만 영리 활동이 함께 이루어지면 적용된다며, 빌린 부분과 컨테이너를 하나의 사업장으로 보아 원심을 파기했습니다.
그래서작업장이나 창고로 빌렸더라도 그곳에서 주문·판매 같은 영업을 함께 한다면 보호 대상인지 따져 보세요.
관련 조문
법제처 · 현행 조문상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ↗시행 2026. 5. 12.
제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
임차인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하면 건물주는 3기분 차임 연체 사실, 부정한 임차, 상당한 보상 합의, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 멸실, 일정한 철거·재건축, 현저한 의무 위반 같은 사유가 없으면 거절하지 못합니다. 전체 기간 10년 안에서 행사할 수 있고 갱신되면 같은 조건으로 봅니다. 건물주가 그 기간에 아무 통지를 하지 않으면 1년 기간으로 다시 계약한 것으로 봅니다.
상가건물 임대차보호법 제2조(적용범위) ↗시행 2026. 5. 12.
제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. ② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.
이 법은 사업자등록 대상인 상가건물의 임대차에 적용되고, 보증금이 대통령령으로 정한 금액을 넘으면 원칙적으로 적용되지 않습니다. 월세가 있으면 대통령령 비율로 환산해 보증금에 더합니다. 다만 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 보호 규정 등은 그 금액을 넘는 임대차에도 적용됩니다.
상가건물 임대차보호법 시행령 제2조(적용범위) ↗시행 2026. 7. 1.
제2조(적용범위) ①「상가건물 임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다. 1. 서울특별시 : 9억원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원 4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원 ②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다. ③법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다.
보호 기준 보증금액은 서울 9억원, 과밀억제권역(서울 제외)과 부산 6억9천만원, 그 밖의 광역시와 세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주 5억4천만원, 그 밖의 지역 3억7천만원입니다. 월세가 있으면 월세에 100을 곱해 보증금에 더한 금액으로 따집니다.
상가건물 임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권) ↗시행 2026. 5. 12.
제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. ② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. ③ 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 아니한다.
차임이나 보증금이 조세·공과금 등의 증감이나 제1급감염병 등에 따른 경제사정 변동으로 적절하지 않게 되면 증감을 청구할 수 있지만, 증액은 대통령령이 정한 비율을 넘지 못하고 증액 뒤 1년 안에는 다시 청구하지 못합니다. 보증금이 기준을 넘는 임대차에는 이 조문이 적용되지 않습니다.
상가건물 임대차보호법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준) ↗시행 2026. 7. 1.
제4조(차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.
차임이나 보증금의 증액 청구는 청구 당시 차임이나 보증금의 100분의 5를 넘지 못합니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의2(계약갱신의 특례) ↗시행 2026. 5. 12.
제10조의2(계약갱신의 특례) 제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.
보증금이 기준을 넘는 상가의 계약을 갱신할 때에는 조세·공과금, 주변 상가의 차임과 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려해 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
판례·조문 근거건물주가 먼저 ‘갱신 안 한다’고 통보했어요. 이제 끝난 건가요?
판례는 건물주의 갱신 거절 통지에 법이 정한 정당한 사유가 없다면, 통지가 먼저 왔더라도 임차인이 기간 안에 갱신을 요구해 계약을 갱신시킬 수 있다고 봅니다. 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 도달한 날짜가 남는 방법으로 갱신을 요구하고, 건물주가 드는 거절 사유가 법에 정한 것인지 확인하세요.
밀린 월세가 3기분에 이른 적이 있는데 지금은 다 갚았어요.
판례는 임대차기간 중 어느 때라도 3기분에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있으면, 갱신을 요구할 때 연체가 남아 있지 않아도 건물주가 갱신을 거절할 수 있다고 봅니다. 이런 경우 권리금 회수기회 보호도 받기 어려울 수 있으니 계약 종료에 대비해 상담하세요.
보증금이 커서 상가임대차법이 적용 안 된다던데 갱신요구도 못 하나요?
보증금에 월세의 100배를 더한 금액이 지역별 기준을 넘으면 법의 일부 규정이 적용되지 않지만, 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 보호 규정 등은 그 경우에도 적용됩니다. 다만 차임 증액 한도나 기간 중 아무 통지가 없을 때 다시 계약한 것으로 보는 규정처럼 적용되지 않는 부분이 있으니, 어느 규정이 적용되는지 나눠서 확인하세요.
재건축한다며 가게를 비우라고 해요.
철거·재건축은 계약 당시 공사 시기와 기간 등 계획을 구체적으로 알리고 그대로 하는 경우, 건물이 낡거나 훼손되어 안전사고 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 이루어지는 경우에 갱신 거절 사유가 됩니다. 판례는 재개발 사업시행인가만으로는 거절 사유가 되기 어렵고 그 사유는 건물주가 증명해야 한다고 보았으니, 사업 단계와 근거 자료를 요구하세요.
갱신하면서 월세를 얼마나 올릴 수 있나요?
보증금이 기준 이하인 상가라면 증액은 청구 당시 차임이나 보증금의 100분의 5를 넘지 못하고, 판례는 갱신요구로 갱신된 계약에서 이를 넘긴 약정은 넘는 부분이 무효라고 봅니다. 다만 같은 판례는 계약이 끝난 뒤의 재계약이나 합의로 올리는 경우에는 이 한도가 적용되지 않는다고 설명하니, 기간 안에 갱신요구를 먼저 해 두는 것이 중요합니다.
창고나 작업장으로 빌렸는데도 보호받을 수 있나요?
판례는 공부상 표시가 아니라 건물의 실제 현황과 용도로 판단해, 보관·제조·가공만 하는 공장이나 창고는 제외되지만 그곳에서 영리를 목적으로 한 영업이 함께 이루어지면 보호 대상인 상가건물에 해당한다고 봅니다. 주문을 받고 물건을 넘기는 등 영업 활동을 한 자료를 모아 두세요.
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