부동산 거래

• 공인중개사 잘못으로 손해를 봤을 때

  중개사는 중개가 완성되기 전에 집의 상태와 권리관계를 확인해 성실·정확하게 설명하고 확인·설명서를 줘야 합니다. 다가구주택이면 다른 세입자의 보증금과 계약 기간까지 확인해 설명해야 한다는 것이 판례입니다. 이를 어겨 손해가 생기면 중개사가 배상하고, 중개사가 가입한 공제나 보증보험에도 청구할 수 있습니다. 다만 내가 확인을 소홀히 했다면 배상액이 줄어들 수 있습니다.

  판례 5조문 6

• 아파트 분양 계약을 해제하고 싶을 때(중도금·위약금)

  분양 계약을 해제하려면 공급계약서의 해약조건부터 확인하세요. 다른 약정이 없다면 계약금을 주고받은 계약은 어느 한쪽이 이행에 착수하기 전까지만 계약금을 포기하거나 두 배를 돌려주고 해제할 수 있어, 중도금을 냈다면 이 방법은 쓰기 어렵습니다. 위약금은 손해배상액의 예정으로 추정되어 부당히 과다하면 법원이 줄일 수 있습니다. 분양 회사 잘못으로 입주가 늦어지는 등 계약서가 정한 사유가 생기면 수분양자가 해제할 수 있습니다.

  판례 5조문 6

• 여럿이 함께 가진 부동산을 나누고 싶을 때

  공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있고, 5년을 넘지 않는 기간 동안 나누지 않기로 약정할 수도 있습니다. 협의가 안 되면 법원에 분할을 청구할 수 있는데, 법원은 현물로 나누는 것이 원칙이고 현물로 나눌 수 없거나 나누면 값이 크게 떨어질 염려가 있을 때 경매를 명할 수 있습니다. 사용·관리 방법은 지분 과반수로 정하지만, 공유물 전체를 팔거나 바꾸려면 다른 공유자의 동의가 필요합니다.

  판례 5조문 6

• 이웃과 땅 경계·점유로 다툴 때(점유취득시효)

  남의 땅이라도 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유하면 등기를 청구해 소유권을 취득할 수 있습니다(점유취득시효). 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되지만, 남의 땅인 줄 알면서 무단점유했거나 건물이 이웃 땅을 상당한 정도로 침범했다면 그 추정이 깨질 수 있습니다. 경계는 원칙적으로 담장이 아니라 지적공부로 정해지니 측량부터 하고, 시효가 완성됐다면 등기를 미루지 마세요.

  판례 5조문 6

• 재개발·재건축에서 현금청산 대상이 됐을 때

  분양신청을 하지 않거나 철회했거나 분양대상에서 빠지면 현금청산(새 집 대신 종전 토지·건물 값을 돈으로 정산받는 것) 대상이 됩니다. 사업시행자는 손실보상을 협의해야 하고, 협의가 안 되면 정해진 기간 안에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 내야 하며 늦으면 지연 이자를 줘야 합니다. 재결에 불만이 있으면 이의신청이나 행정소송으로 다툴 수 있고, 손실보상이 끝나기 전에는 종전 건물을 계속 쓸 수 있습니다. 사업마다 적용되는 법 규정이 다를 수 있으니 인가 시기를 확인하세요.

  판례 5조문 6

• 남의 이름으로 사 둔 부동산(명의신탁)을 찾고 싶을 때

  남의 이름을 빌려 부동산을 등기하는 명의신탁약정은 법으로 금지되어 무효이고, 명의신탁자에게는 과징금과 형사처벌이, 명의수탁자에게도 형사처벌이 따를 수 있습니다(배우자 명의 등 법이 정한 특례는 조세 포탈 등의 목적이 없으면 무효·제재 규정이 적용되지 않음). 그렇다고 되찾을 길이 모두 막히는 것은 아니어서, 판례는 내 부동산을 남의 이름으로 옮겨 둔 경우 소유권이 명의신탁자에게 남아 있다고 봅니다. 반면 남이 자기 이름으로 계약해 산 경우에는 매수자금만 돌려받을 수 있는 등 방식에 따라 결과가 달라집니다.

  판례 5조문 6

• 길이 없는 땅의 통행로를 두고 다툴 때(주위토지통행권)

  내 땅과 공로(누구나 다니는 길) 사이에 필요한 통로가 없으면 이웃 땅을 지나거나 통로를 낼 수 있지만, 이웃에게 손해가 가장 적은 장소와 방법을 골라야 하고 그 손해를 보상해야 합니다. 땅을 나누거나 일부를 팔아서 길이 막혔다면 보상 없이 지날 수 있지만, 판례는 이를 직접 당사자 사이에만 인정합니다. 통로의 폭은 지금 쓰는 모습을 기준으로 정하고, 사실상 여러 사람이 다니던 길을 막으면 일반교통방해죄가 될 수 있습니다.

  판례 5조문 4

• 새 아파트 하자 보수를 받고 싶을 때

  새 아파트의 하자는 담보책임기간 안에 사업주체(분양한 회사 등)에게 보수를 청구할 수 있습니다. 담보책임기간은 부위별로 10년 범위에서 정해지고, 전유부분은 입주자에게 인도한 날, 공용부분은 사용검사일부터 셉니다. 청구를 받은 사업주체는 15일 안에 보수하거나 보수계획을 서면으로 알려야 하고, 다툼이 생기면 하자심사·분쟁조정위원회를 이용할 수 있습니다. 손해배상은 권리 행사 기간을 놓치지 않는 것이 중요합니다.

  판례 5조문 6

• 산 집에서 누수·하자가 나왔을 때

  산 집에 거래에서 통상 기대되는 성질을 갖추지 못한 하자가 있으면 매도인에게 손해배상을, 하자 때문에 계약 목적을 이룰 수 없으면 계약 해제를 청구할 수 있습니다. 다만 매수인이 하자를 알았거나 과실로 몰랐다면 책임을 묻기 어렵고, 이 권리는 하자를 안 날부터 6개월 안에 행사해야 합니다. 매도인이 알면서 알리지 않은 하자는 ‘책임지지 않는다’는 특약이 있어도 책임을 면하지 못합니다.

  판례 5조문 6