부동산 거래

• 공인중개사 잘못으로 손해를 봤을 때

  중개사는 계약 전에 집의 권리관계 등을 확인해 성실하고 정확하게 설명하고 근거자료를 보여 줘야 하며, 계약서를 쓸 때 확인·설명서를 건네야 합니다. 다가구주택이면 다른 세입자의 보증금과 계약 기간까지 확인해 설명해야 한다는 것이 판례입니다. 이를 어겨 손해가 생기면 중개사에게 배상을 청구하고, 공제사업을 하는 한국공인중개사협회를 상대로 공제금을 청구한 사건도 있습니다. 다만 내가 확인을 소홀히 했다면 배상액이 줄어들 수 있습니다.

  판례 5조문 0

• 계열회사에 직원을 보냈다고 공정거래위원회 처분을 받을 때

  계열회사에 직원을 보내거나 대표이사를 겸임시켰다는 이유로 공정거래위원회에서 부당한 인력지원행위라는 처분을 받았다면, 인정에 필요한 사실을 누가 증명해야 하는지가 중요한 쟁점이 됩니다. 대법원은 인력이 지원받은 회사에 근로를 제공하게 했다는 사실과, 인력이 양쪽에서 받은 급여 합계보다 지원받은 회사가 낸 대가가 상당히 적다는 사실을 처분청이 주장하고 증명해야 한다고 보았습니다. 처분서에 그 사실을 뒷받침하는 증거가 있는지부터 확인하세요.

  판례 1조문 0

• 신탁회사가 분양한 오피스텔 입주가 늦어져 계약을 해제할 때

  신탁회사가 분양자인 오피스텔의 입주가 늦어지면 계약서의 해제 조항과 위약금 조항부터 확인하세요. 이 사건에서 대법원은 입주예정일로부터 3개월이 지나도록 준공하지 못한 것을 신탁회사의 책임으로 본 판단을 받아들였습니다. 신탁회사가 신탁재산 범위에서만 책임진다는 특약은 특별한 사정이 없는 한 미리 설명해야 하는 중요한 내용으로 보았고, 설명했다고 볼 수 없다면 계약 내용으로 주장할 수 없습니다. 판결에 내 주장이 따로 적히지 않아도 이유 전체의 취지로 배척임을 알 수 있으면 판단누락이 아닙니다.

  판례 1조문 3

• 하나뿐인 부동산을 팔아 빚을 갚았는데 사해행위라는 말을 들을 때

  채무자가 하나뿐인 부동산을 팔아 빚을 갚았다면, 그 매매가 곧바로 사해행위(채권자를 해치는 행위)가 되는 것은 아닙니다. 대법원은 매각 목적이 채무를 갚기 위한 것이고, 대금이 부당하게 싸지 않으며, 실제로 그 돈을 채권자에게 갚는 데 썼다면, 일부 채권자와 짜고 다른 채권자를 해치려는 등 특별한 사정이 없는 한 사해행위로 보기 어렵다고 판단했습니다. 그 특별한 사정은 사해행위라고 주장하는 쪽이 증명해야 합니다. 사건마다 결론은 다를 수 있으니 매매 경위와 대금 사용 내역을 먼저 정리해 두세요.

  판례 1조문 1

• 중개사가 계약서만 써 줬다며 책임을 부인할 때

  공인중개사가 계약서에 공인중개사로서 서명·날인하고 중개대상물 확인·설명서까지 써 줬다면, 계약서만 대신 써 줬을 뿐 중개한 것은 아니라는 주장이 통하지 않을 수 있습니다. 대법원은 중개행위인지를 중개사의 속마음이 아니라 행위가 객관적으로 보아 사회통념상 거래를 알선하는 것으로 인정되는지로 판단해야 한다고 봅니다. 서류와 오간 돈 같은 증거를 먼저 챙겨 두세요.

  판례 1조문 2

• 유언으로 남긴 부동산을 돌아가시기 전에 팔았을 때

  유언을 남긴 사람이 그 뒤에 유언에 적은 부동산을 팔았다고 해서 곧바로 유언이 없던 일이 되는 것은 아닙니다. 민법은 유언 뒤의 생전행위가 유언과 저촉(서로 양립할 수 없는 것)되면 그 부분의 유언을 철회한 것으로 보지만, 대법원은 팔린 대금에도 유언의 효력을 미치게 할 의사가 있었는지를 전후 사정으로 신중하게 살펴야 하고 처분 사실만으로 쉽게 철회를 인정해서는 안 된다고 보았습니다. 사건마다 결론이 다르니 유언증서와 매매 자료의 시기와 경위부터 확인해 보세요.

  판례 1조문 2

• 부동산 잔금을 미뤘다가 연체료를 내라는 말을 들을 때

  잔금을 미룬 상태에서 연체료를 내라는 요구를 받았다면 두 가지를 확인하세요. 부동산 매매에서 잔금을 내는 일과 소유권이전등기 서류를 받는 일은 특별한 사정이 없는 한 서로 맞물려 있고(동시이행), 연체료는 이행이 늦어진 책임이 생겼을 때 비로소 내게 됩니다. 다만 잔금을 마련하려는 노력 없이 지급을 거부했다면 파는 쪽은 그에 맞는 준비만 해도 된다고 본 사례가 있어, 사정에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

  판례 1조문 3

• 계약금 배액을 주고 매매계약을 풀겠다는 말을 들었을 때

  계약금을 받은 쪽은 상대방이 이행에 착수하기 전까지만 계약금의 배액(두 배)을 돌려주고 매매계약을 해제(없던 일로 하는 것)할 수 있습니다. 이행의 착수는 완전한 이행까지 가지 않아도, 겉으로 드러나게 이행행위의 일부나 필요한 전제행위를 한 경우를 말합니다. 다만 중도금·잔금 지급일이 정해진 부동산 매매에서는 그 날짜가 상대방에게도 이익이 되는 기한이면, 날짜 전에 먼저 이행했다는 사정만으로 해제를 막지 못할 수 있습니다. 통보를 받았거나 하려는 때에는 계약서와 오간 기록부터 확인하세요.

  판례 1조문 3

• 아파트 분양 계약을 해제하고 싶을 때(중도금·위약금)

  분양 계약을 해제하려면 공급계약서의 해약조건부터 확인하세요. 다른 약정이 없다면 계약금을 주고받은 계약은 어느 한쪽이 이행에 착수하기 전까지만 계약금을 포기하거나 두 배를 돌려주고 해제할 수 있어, 중도금을 냈다면 이 방법은 쓰기 어렵습니다. 위약금은 손해배상액의 예정으로 추정되어 부당히 과다하면 법원이 줄일 수 있습니다. 분양 회사 잘못으로 입주가 늦어지는 등 계약서가 정한 사유가 생기면 수분양자가 해제할 수 있습니다.

  판례 5조문 6

• 여럿이 함께 가진 부동산을 나누고 싶을 때

  여럿이 함께 가진 부동산은 특별한 사정이 없는 한 공유자가 분할을 청구해 공유 관계를 끝낼 수 있습니다. 협의가 안 되면 법원에 분할을 청구할 수 있고, 법원은 현물로 나누는 것이 원칙이며 현물로 나눌 수 없거나 나누면 값이 크게 떨어질 염려가 있을 때 비로소 경매를 명합니다. 상속받은 부동산이라면 먼저 상속재산 분할 절차인지 확인하세요.

  판례 3조문 0

• 이웃과 땅 경계·점유로 다툴 때(점유취득시효)

  남의 땅이라도 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유하면 등기를 청구해 소유권을 취득할 수 있습니다(점유취득시효). 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되지만, 남의 땅인 줄 알면서 무단점유했거나 건물이 이웃 땅을 상당한 정도로 침범했다면 그 추정이 깨질 수 있습니다. 경계는 원칙적으로 담장이 아니라 지적공부로 정해지니 측량부터 하고, 시효가 완성됐다면 등기를 미루지 마세요.

  판례 5조문 6

• 재개발·재건축에서 현금청산 대상이 됐을 때

  분양신청을 하지 않거나 철회했거나 분양대상에서 빠지면 현금청산(새 집 대신 종전 토지·건물 값을 돈으로 정산받는 것) 대상이 됩니다. 사업시행자는 손실보상을 협의해야 하고, 협의가 안 되면 정해진 기간 안에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 내야 하며 늦으면 지연 이자를 줘야 합니다. 재결에 불만이 있으면 이의신청이나 행정소송으로 다툴 수 있고, 손실보상이 끝나기 전에는 종전 건물을 계속 쓸 수 있습니다. 사업마다 적용되는 법 규정이 다를 수 있으니 인가 시기를 확인하세요.

  판례 5조문 6

• 해외 법원에서 이긴 뒤 한국에서 같은 소송을 또 낼 때

  이미 이긴 확정판결이 있는데 같은 청구로 소송을 또 내면, 새 소송은 권리보호의 이익(법원에서 다시 판단받을 실익)이 없어 부적법하다고 봅니다. 대법원은 외국 법원에서 민사소송법상 승인요건을 갖춘 승소 확정판결을 받은 경우에도 같다고 보았습니다. 다만 외국 판결이 확정되었는지, 승인요건을 갖추었는지는 사안마다 달라 법원이 직접 살펴보아야 하니, 판결문과 확정 여부부터 확인하세요.

  판례 1조문 2

• 남의 이름으로 사 둔 부동산(명의신탁)을 찾고 싶을 때

  남의 이름을 빌려 부동산을 등기하는 명의신탁약정은 법으로 금지되어 무효이고, 명의신탁자에게는 과징금과 형사처벌이, 명의수탁자에게도 형사처벌이 따를 수 있습니다(배우자 명의 등 법이 정한 특례는 조세 포탈 등의 목적이 없으면 무효·제재 규정이 적용되지 않음). 그렇다고 되찾을 길이 모두 막히는 것은 아니어서, 판례는 내 부동산을 남의 이름으로 옮겨 둔 경우 소유권이 명의신탁자에게 남아 있다고 봅니다. 반면 남이 자기 이름으로 계약해 산 경우에는 매수자금만 돌려받을 수 있는 등 방식에 따라 결과가 달라집니다.

  판례 5조문 6

• 미국 회사와 기술·특허를 사고팔며 세금이 걸릴 때

  미국 회사와 기술·특허를 사고팔 때 세금은 그 돈의 성격에 따라 갈릴 수 있습니다. 대법원은 한미조세협약의 사용료 조항이 장래 매출 등 불확실한 조건에 따라 달라지는 ‘조건부 변동대가’만 가리킨다고 보았습니다. 다만 사업에 쓰는 특허·노하우는 과세 면제 대상인 ‘자본적 자산’으로 보기 어렵다고 해서, 면제를 인정한 판단이 파기되었습니다. 계약서의 대금 구조와 재산의 성격을 먼저 확인하세요.

  판례 2조문 0

• 등기 없이 넘겨받은 부동산을 원래 소유자가 내놓으라고 할 때

  아직 소유권이전등기를 받지 못했더라도, 매매나 분양계약의 이행으로 부동산을 넘겨받았다면 계약의 효력으로 그 부동산을 점유하고 사용할 권리가 있습니다. 그 매수인에게서 부동산을 다시 사거나 넘겨받은 사람도 같은 사용 권리를 얻으므로, 처음 소유자는 특별한 사정이 없는 한 소유권을 내세워 내놓으라고 요구할 수 없다는 것이 대법원의 판단입니다. 다만 사정에 따라 결론이 달라질 수 있으니 계약서와 넘겨받은 경위를 먼저 확인하세요.

  판례 1조문 3

• 길이 없는 땅의 통행로를 두고 다툴 때(주위토지통행권)

  내 땅과 공로(누구나 다니는 길) 사이에 필요한 통로가 없으면 이웃 땅을 지나거나 통로를 낼 수 있지만, 이웃에게 손해가 가장 적은 장소와 방법을 골라야 하고 그 손해를 보상해야 합니다. 땅을 나누거나 일부를 팔아서 길이 막혔다면 보상 없이 지날 수 있지만, 판례는 이를 직접 당사자 사이에만 인정합니다. 통로의 폭은 지금 쓰는 모습을 기준으로 정하고, 사실상 여러 사람이 다니던 길을 막으면 일반교통방해죄가 될 수 있습니다.

  판례 5조문 4

• 산 부동산의 약속된 공사가 안 끝나 잔금이 미뤄질 때

  매도인이 특약으로 정한 공사를 잔금 때까지 끝내지 못해 잔금이 미뤄졌다면, 사는 쪽은 잔금을 낼 수 있게 돈을 준비해 두었는지와 그 사실을 알려 받아 가라고 촉구했는지가 중요해질 수 있습니다. 대법원은 매도인이 계약 이행에 비협조적이면 매수인도 그에 맞는 정도의 준비만 해도 된다고 본 적이 있습니다. 사건마다 결론이 다르니 통장 잔액, 연락 기록, 계약서 특약을 먼저 모아 두세요.

  판례 1조문 3

• 새 아파트 하자 보수를 받고 싶을 때

  새 아파트의 하자는 담보책임기간 안에 사업주체(분양한 회사 등)에게 보수를 청구할 수 있습니다. 담보책임기간은 부위별로 10년 범위에서 정해지고, 전유부분은 입주자에게 인도한 날, 공용부분은 사용검사일부터 셉니다. 청구를 받은 사업주체는 15일 안에 보수하거나 보수계획을 서면으로 알려야 하고, 다툼이 생기면 하자심사·분쟁조정위원회를 이용할 수 있습니다. 손해배상은 권리 행사 기간을 놓치지 않는 것이 중요합니다.

  판례 5조문 6

• 산 집에서 누수·하자가 나왔을 때

  산 집에 거래에서 통상 기대되는 성질을 갖추지 못한 하자가 있으면 매도인에게 손해배상을, 하자 때문에 계약 목적을 이룰 수 없으면 계약 해제를 청구할 수 있습니다. 다만 매수인이 하자를 알았거나 과실로 몰랐다면 책임을 묻기 어렵고, 이 권리는 하자를 안 날부터 6개월 안에 행사해야 합니다. 매도인이 알면서 알리지 않은 하자는 ‘책임지지 않는다’는 특약이 있어도 책임을 면하지 못합니다.

  판례 5조문 6