잔금을 안 냈는데 연체료를 다 내야 하나요?

결론 요약

잔금을 미룬 상태에서 연체료를 내라는 요구를 받았다면 두 가지를 확인하세요. 부동산 매매에서 잔금을 내는 일과 소유권이전등기 서류를 받는 일은 특별한 사정이 없는 한 서로 맞물려 있고(동시이행), 연체료는 이행이 늦어진 책임이 생겼을 때 비로소 내게 됩니다. 다만 잔금을 마련하려는 노력 없이 지급을 거부했다면 파는 쪽은 그에 맞는 준비만 해도 된다고 본 사례가 있어, 사정에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

글: 리걸콤파스 편집 · AI 작성, 조문 번호·숫자는 법제처 원문과 대조
근거: 판례 1건(2025. 6. 26. 선고) · 현행 조문 3개(민법 시행 2026. 3. 17.)
확인: 2026. 10. 24. · 출처 법제처 국가법령정보센터

실제 있었던 일

판결이 밝힌 사실

상가를 분양받은 사람들이 계약금과 중도금을 낸 뒤, 임대차계약이 마무리될 때 잔금을 내기로 한 특약에 따라 잔금을 낼 때가 됐습니다. 그런데 이들은 분양회사가 무단으로 임대차를 맺었다며 계약을 해제하겠다고 통지하고 대금 반환 소송을 냈습니다. 분양회사는 잔금과 연체료를 달라고 맞섰습니다. 대법원은 연체료 조항만으로 서류와 맞바꾸는 권리를 포기했다고 보기 어렵다면서도, 분양받은 쪽이 잔금 마련 노력 없이 지급을 거부한 사정을 짚었습니다. 그래서 분양회사의 이행 준비 정도를 다시 살펴 연체료를 정하라며 그 부분만 파기해 돌려보냈고, 대금 반환 청구를 받아들이지 않은 부분은 그대로 두었습니다.

대법원 2025. 6. 26. 선고 2025다209893, 209894 판결 · 판례 보기

지금 해야 할 것

아래 판례·조문 근거

요구를 받으면 먼저

받은 통지, 문자, 메시지의 날짜와 내용을 그대로 보관하세요.
무엇에 대한 돈인지(잔금인지, 연체료인지)와 언제부터 계산했는지를 구분해서 적어 두세요.

계약서를 읽을 때

잔금 지급일과 연체료를 정한 조항, 잔금 시기를 따로 정한 특약이 있는지 찾아보세요.
연체료 조항이 이행이 늦어졌을 때 얹어 내라는 내용인지, 서류와 맞바꾸는 권리까지 미리 포기한다는 내용인지 구분해 보세요.

잔금 시기를 따질 때

특약으로 정한 조건이 언제 이루어졌는지 확인해 잔금을 낼 때가 언제였는지 정리하세요.
그 무렵 상대방이 소유권이전등기 서류를 갖춰 건넬 준비를 했는지, 그 사실을 알려 왔는지 확인하세요.

서로 다투게 되면

계약 해제나 대금 반환을 주장하더라도 내가 잔금을 낼 준비가 되어 있었는지가 함께 따져질 수 있으니 자금 준비 자료를 남겨 두세요.
상대가 서류를 마련해 두었다고 알려 오면 그 날짜와 내용을 확인하고 내 답변도 기록해 두세요.

소송이 걱정되면

계약서, 특약, 통지, 입금 내역, 자금 준비 자료를 한곳에 모아 변호사와 상담해 보세요.

흔한 실수

판례·조문 근거

연체료 조항이 있으니 먼저 내야 한다고 여기기
연체료 약정은 이행이 늦어진 책임이 생길 때 비로소 내게 되는 돈이라는 취지로 본 판단이 있습니다. 조항만으로 서류와 맞바꾸는 권리를 미리 포기했다고 보기는 어렵다고 했습니다.
잔금 마련 없이 지급을 거부하기
사는 쪽이 잔금을 낼 준비를 하지 않고 지급 자체를 거부하며 서류를 받지 않겠다는 뜻을 밝힌 경우, 파는 쪽은 그에 맞는 정도의 준비만 해도 충분할 수 있다고 본 사례가 있습니다. 이 경우 이행이 늦어진 책임을 질 여지가 있습니다.
상대의 이행 준비를 확인하지 않고 판단하기
연체료는 잔금 지급이 늦어진 때부터 따지는데, 그 시점은 상대방이 서류를 건넬 준비를 했는지와 맞물려 정해질 수 있습니다. 준비 여부를 확인하지 않고 연체 기간을 단정하면 어긋날 수 있습니다.

판례가 말하는 것

출처 법제처 국가법령정보센터

대법원 2025. 6. 26. 선고 2025다209893, 209894 판결판례 보기 법제처 원문 ↗

분양대금반환청구의소·매매대금[상가의 수분양자인 원고들이 동시이행항변권을 포기한 것인지 문제된 사건]

상가를 분양받은 사람들이 계약금과 중도금을 낸 뒤, 임대차가 마무리되면 잔금을 내기로 한 특약이 있었는데도 계약을 해제하겠다고 통지하고 대금 반환 소송을 냈습니다. 분양회사는 맞서 잔금과 연체료를 청구했습니다. 법원은 연체료 조항만으로 동시이행의 권리를 포기했다고 보기 어렵고, 연체료는 이행이 늦어진 책임이 생겨야 내는 것이라고 했습니다. 다만 분양받은 쪽이 잔금 마련 노력 없이 지급을 거부한 사정이 있으므로, 분양회사가 그에 맞는 준비를 했는지, 이행을 제공한 것으로 볼 수 있는지를 다시 살펴 연체료를 정하라며 그 부분을 파기해 돌려보냈습니다. 대금 반환 청구를 받아들이지 않은 판단은 유지되었습니다.

그래서연체료 조항이 있다고 서류와 맞바꾸는 권리가 곧바로 사라지는 것은 아니지만, 잔금을 낼 노력 없이 거부하면 상대의 준비 정도가 낮아도 책임을 질 여지가 있습니다.

자주 묻는 질문

잔금을 못 냈는데 연체료는 언제부터 생기나요?

계약서가 정한 대로 이행이 늦어진 책임이 생길 때부터 보는 것이 기본입니다. 잔금 지급 시기가 특약으로 정해져 있으면 그 시기가 언제 왔는지, 그리고 상대방이 서류를 건넬 준비를 했는지가 함께 따져질 수 있습니다. 사건마다 달라 계약서와 경과를 확인하세요.

연체료 조항이 있으면 동시이행 주장을 못 하나요?

이 판결은 연체료 조항만으로 동시이행의 권리를 포기했다고 단정하기는 어렵다고 보았습니다. 말이 아니라 사정으로 드러난 뜻(묵시적 의사표시)으로 포기를 인정하려면 엄격하고 신중하게 판단해야 한다는 취지입니다.

잔금 낼 준비가 안 됐는데 상대는 서류를 준비해야 하나요?

사는 쪽이 잔금 지급 준비가 되어 있지 않아 서류를 받을 준비를 하지 않았다면, 파는 쪽도 그에 맞는 준비를 하면 충분하다고 본 판단이 있습니다. 상대에게 구실을 주지 않도록 제공의 정도를 합리적으로 본다는 취지입니다.

소송이 걱정되면 무엇을 챙겨야 하나요?

계약서, 특약 내용, 주고받은 통지, 입금 내역, 자금 마련 자료를 모아 두고 변호사와 상담해 보세요. 잔금 시기와 서로의 이행 준비 여부는 자료로 입증되는 부분이 큽니다.

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