등기를 못 받은 사람에게서 넘겨받은 부동산, 원래 소유자가 내놓으라고 하면 어떻게 하나요?

결론 요약

아직 소유권이전등기를 받지 못했더라도, 매매나 분양계약의 이행으로 부동산을 넘겨받았다면 계약의 효력으로 그 부동산을 점유하고 사용할 권리가 있습니다. 그 매수인에게서 부동산을 다시 사거나 넘겨받은 사람도 같은 사용 권리를 얻으므로, 처음 소유자는 특별한 사정이 없는 한 소유권을 내세워 내놓으라고 요구할 수 없다는 것이 대법원의 판단입니다. 다만 사정에 따라 결론이 달라질 수 있으니 계약서와 넘겨받은 경위를 먼저 확인하세요.

글: 리걸콤파스 편집 · AI 작성, 조문 번호·숫자는 법제처 원문과 대조
근거: 판례 1건(2025. 8. 14. 선고) · 현행 조문 3개(민법 시행 2026. 3. 17.)
확인: 2026. 10. 23. · 출처 법제처 국가법령정보센터

실제 있었던 일

판결이 밝힌 사실

어떤 건물 주인이 건물을 증축하면서 시공사에 일부 호실의 분양 권한을 맡겼습니다. 그 시공사에서 호실을 분양받은 사람이 분양권을 피고에게 넘겼고, 피고는 소유권이전등기를 받지 못한 채 전입신고를 하고 그 호실에서 살았습니다. 건물 주인은 분양권을 넘길 때 분양자의 승낙이 없었다며 호실을 내놓으라고 소송을 냈고, 하급심은 이를 받아들였습니다. 대법원은 계약의 이행으로 인도받은 매수인에게 점유·사용할 권리가 있고 이를 넘겨받은 피고도 같은 권리를 얻으므로, 특별한 사정이 없는 한 건물 주인이 소유권을 내세워 내놓으라고 할 수 없다고 보아 원심판결을 파기하고 사건을 돌려보냈습니다.

대법원 2025. 8. 14. 선고 2025다209930 판결 · 판례 보기

지금 해야 할 것

아래 판례·조문 근거

내놓으라는 요구를 받았을 때

요구한 사람이 누구인지, 소유권을 근거로 하는지 계약을 근거로 하는지 먼저 확인하세요.
서둘러 나가겠다고 하거나 합의서에 서명하기 전에, 내가 부동산을 넘겨받은 경위를 정리하세요.

내 권리를 정리할 때

매매계약서나 분양계약서, 분양권을 넘겨받을 때 쓴 서류, 대금을 낸 영수증을 모으세요.
부동산을 실제로 넘겨받아 쓰기 시작한 때와 방법을 알 수 있는 자료도 챙기세요.
전입신고를 했다면 그 기록도 함께 보관하세요.

상대 주장을 살펴볼 때

대법원은 계약의 이행으로 인도받은 매수인과, 그에게서 넘겨받은 사람에게 점유·사용 권리를 인정했습니다. 내 경우도 이 틀에 맞는지 확인하세요.
특별한 사정이 없는 한이라는 단서가 붙어 있으니, 상대가 다른 사정을 내세우는지 살펴보세요.

소송서류를 받았을 때

소장이 오면 정해진 기간 안에 답변서를 내야 하니 서류에 적힌 기한을 확인하세요.
서류와 자료를 들고 부동산 분야 변호사와 상담해 보세요. 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

소유권까지 갖고 싶을 때

점유하고 사용할 권리와 소유권은 다릅니다. 소유권은 등기를 해야 생기므로, 등기를 받기 위해 필요한 대금 지급과 절차를 계약 상대와 확인하세요.

흔한 실수

판례·조문 근거

등기가 없으니 내 권리도 없다고 생각하기
대법원은 매수인이 등기를 받지 않았더라도 매매계약의 이행으로 부동산을 인도받았다면 계약의 효력으로 점유·사용할 권리가 있다고 보았습니다. 등기가 없다는 이유만으로 물러서지 마세요.
원래 소유자의 승낙이 없었다는 말에 바로 나가기
이 사건 하급심은 분양자의 승낙이나 동의를 받았다고 보기 어렵다는 점을 들어 사용 권원이 없다고 했지만, 대법원은 그 판단에 법리를 오해한 잘못이 있다고 보았습니다.
사용할 권리가 있으니 등기는 필요 없다고 안심하기
부동산 소유권은 등기를 해야 효력이 생깁니다. 점유·사용 권리가 인정되는 것과 소유권을 얻는 것은 별개이니, 등기를 받을 방법도 따로 챙겨야 합니다.
비슷해 보이는 판결을 그대로 끌어다 쓰기
이 사건 하급심이 근거로 삼은 판결은 소유권이전등기청구권을 넘긴 사안이라 사안이 다르다고 대법원이 보았습니다. 내 사정과 맞는 판결인지 따져 봐야 합니다.

판례가 말하는 것

출처 법제처 국가법령정보센터

대법원 2025. 8. 14. 선고 2025다209930 판결판례 보기 법제처 원문 ↗

건물인도

증축한 건물의 호실을 분양 권한을 위임받은 시공사가 분양했고, 분양받은 사람이 분양권을 피고에게 넘겼습니다. 피고는 소유권이전등기를 받지 못한 채 전입신고를 마치고 그 호실에 살았습니다. 건물 주인은 분양권을 넘길 때 분양자의 승낙이 없었다며 호실을 내놓으라고 했고, 하급심은 이를 받아들였습니다. 대법원은 등기를 받지 않았어도 계약의 이행으로 인도받았다면 매수인에게 점유·사용할 권리가 있고, 이를 넘겨받은 사람도 같은 권리를 얻으므로 특별한 사정이 없는 한 소유권에 기한 청구를 할 수 없다고 보아 원심판결을 파기하고 사건을 돌려보냈습니다.

그래서등기를 못 받은 매수인에게서 넘겨받았더라도, 계약으로 인도받은 사정이 있다면 소유자가 곧바로 내놓으라고 할 수 있는 것은 아닙니다.

자주 묻는 질문

등기를 못 받았는데 그 부동산을 계속 쓸 수 있나요?

대법원은 매수인이 등기를 받지 않았더라도 매매계약의 이행으로 부동산을 인도받았다면 계약의 효력으로 점유하고 사용할 권리가 있다고 보았습니다. 다만 실제로 인도받았는지, 계약에 문제가 없는지 등에 따라 달라질 수 있으니 서류로 먼저 확인하세요.

내가 산 상대도 등기를 못 받은 사람인데 괜찮을까요?

판결은 그런 매수인에게서 부동산을 다시 사거나 넘겨받은 사람도 같은 점유사용권을 얻는다고 보았습니다. 그래서 특별한 사정이 없는 한 처음 소유자는 소유권에 기한 청구로 내놓으라고 할 수 없습니다.

처음 분양한 쪽이 승낙하지 않았다고 하면 사용할 권리가 없어지나요?

이 사건에서 하급심은 분양자의 승낙이나 동의를 받았다고 보기 어렵다는 이유로 사용 권원이 없다고 했지만, 대법원은 그 판단에 법리 오해가 있다고 보았습니다. 다만 이는 이 사건의 사실관계에서 나온 판단이니 내 사정과 비교해 봐야 합니다.

이 판결이면 소유권도 생기는 건가요?

아닙니다. 판결은 소유자가 소유권을 내세워 내놓으라고 청구할 수 있는지에 관한 것입니다. 부동산 소유권은 등기를 해야 생기므로, 소유권을 얻으려면 등기를 받을 방법을 따로 확인해야 합니다.

이 판결로 소송이 끝까지 이긴 것으로 정해진 건가요?

아닙니다. 대법원은 하급심 판결을 파기하고 사건을 다시 심리하도록 돌려보냈습니다. 특별한 사정이 있는지는 사안마다 다시 살펴야 하니 결과를 단정하지 마세요.

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등기를 못 받은 사람에게서 넘겨받은 부동산, 원래 소유자가 내놓으라고 하면 어떻게 하나요?

실제 있었던 일

지금 해야 할 것

내놓으라는 요구를 받았을 때

내 권리를 정리할 때

상대 주장을 살펴볼 때

소송서류를 받았을 때

소유권까지 갖고 싶을 때

흔한 실수

등기가 없으니 내 권리도 없다고 생각하기

원래 소유자의 승낙이 없었다는 말에 바로 나가기

사용할 권리가 있으니 등기는 필요 없다고 안심하기

비슷해 보이는 판결을 그대로 끌어다 쓰기

판례가 말하는 것

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