아파트 분양 계약을 해제하고 싶을 때(중도금·위약금)

민법 제565조(해약금) ↗시행 2026. 3. 17.

제565조(해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. ②제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.

계약금을 주고받았다면 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지, 준 쪽은 계약금을 포기하고 받은 쪽은 두 배를 돌려주고 매매계약을 해제할 수 있습니다. 이렇게 해제한 경우에는 해제와 함께 손해배상을 청구할 수 있다는 규정이 적용되지 않습니다.

민법 제398조(배상액의 예정) ↗시행 2026. 3. 17.

제398조(배상액의 예정) ①당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다. ②손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다. ③손해배상액의 예정은 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 아니한다. ④위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다. ⑤당사자가 금전이 아닌 것으로써 손해의 배상에 충당할 것을 예정한 경우에도 전4항의 규정을 준용한다.

당사자는 채무불이행 때의 손해배상액을 미리 정할 수 있고, 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정됩니다. 예정액이 부당히 과다하면 법원이 적당히 줄일 수 있고, 예정이 있어도 이행 청구나 계약 해제는 할 수 있습니다.

민법 제544조(이행지체와 해제) ↗시행 2026. 3. 17.

제544조(이행지체와 해제) 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.

상대방이 채무를 이행하지 않으면 상당한 기간을 정해 이행을 최고(독촉)하고, 그 기간에도 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다. 상대방이 미리 이행하지 않겠다는 뜻을 밝혔다면 최고가 필요 없습니다.

민법 제548조(해제의 효과, 원상회복의무) ↗시행 2026. 3. 17.

제548조(해제의 효과, 원상회복의무) ①당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다. ②전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.

계약이 해제되면 각 당사자는 원상회복 의무가 있어 받은 것을 돌려주어야 하고, 돌려줄 돈에는 받은 날부터 이자를 붙여야 합니다. 다만 해제로 제삼자의 권리를 해치지는 못합니다.

주택공급에 관한 규칙 제59조(주택의 공급계약) ↗시행 2026. 6. 15.

제59조(주택의 공급계약) ① 사업주체는 제52조 및 제57조에 따른 전산검색 및 세대주, 세대원 등의 확인 결과에 따른 정당한 당첨자 및 제19조제5항ㆍ제6항, 제26조제5항, 제47조의3제2항에 따라 선정된 사람과 공급계약을 체결하여야 한다. ② 제1항에 따른 공급계약은 제25조제4항 전단에 따른 입주자 및 예비입주자 선정사실 공고일부터 11일이 경과한 후 3일 이상의 기간을 정하여 해당 기간 동안에 체결하여야 한다. 다만, 제19조제5항ㆍ제6항 및 제47조의3에 따라 입주자로 선정된 사람과의 계약은 입주자모집공고에서 정한 바에 따른다. ③ 사업주체와 주택을 공급받는 자(공급받은 자로부터 매수한 자를 포함한다)가 체결하는 주택공급계약서에는 다음 각 호의 내용이 포함되어야 한다. 1. 입주예정일 1의2. 실제 입주가 가능한 날의 통보에 관한 사항 1의3. 공급계약 주택의 계약자별 전매행위 제한기간 1의4. 삭제 1의5. 다음 각 목의 내용(제55조의3제5항에 따라 기존 소유 주택의 처분을 조건으로 특별공급되는 주택을 공급받는 경우만 해당한다) 가. 기존 소유 주택의 소유권 처분에 관한 제23조제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류를 사업주체에게 제출하지 않으면 입주할 수 없다는 내용 나. 공급받는 주택의 소유권이전등기 전에 기존 소유 주택의 처분을 완료하지 않은 경우 공급계약을 취소할 수 있다는 내용 2. 연대보증인 또는 분양보증기관의 분양보증을 받은 경우에는 보증약관 등 보증내용 2의2. 제16조제1항제3호에 따른 구분지상권에 관한 사항 3. 호당 또는 세대당 주택공급면적(공동주택인 경우에는 주거전용면적, 주거공용면적 및 그 밖의 공용면적을 구분하여 표시하여야 한다) 및 대지면적 4. 입주금과 그 납부시기 5. 연체료의 산정 및 납부방법 6. 지체상금(遲滯償金)의 산정 및 지급방법 7. 주택도시기금이나 금융기관으로부터 주택건설자금의 융자를 받아 입주자에게 제공하는 경우 입주자가 납부할 입주금으로의 융자전환 계획, 그 이자를 부담하는 시기 및 입주자가 융자전환을 원하지 아니하는 경우의 사업주체에 대한 융자금 상환절차. 이 경우 주택공급계약서에는 입주자가 납부할 입주금으로의 융자전환을 원하지 아니하는 경우에는 세대별 융자금액에 해당하는 입주금을 입주자가 주택건설자금을 융자한 은행이 관리하는 계좌에 직접 납부하여 사업주체에 대한 융자금이 상환되게 할 수 있는 내용이 포함되어야 한다. 8. 「공동주택관리법 시행령」 제36조 및 제37조에 따른 하자담보책임의 기간 및 범위 9. 해약조건 10. 공공임대주택의 경우 「공공주택 특별법 시행규칙」 제25조에 따른 관리 및 임대기간만료 후의 재계약에 관한 사항 11. 분양전환공공임대주택인 경우 분양시기, 분양예정가격의 산출 등 분양전환조건에 관한 사항 12. 이중당첨 및 부적격당첨 등으로 인한 계약취소에 관한 사항 13. 「주택도시기금법 시행령」 제8조에 따른 제2종국민주택채권 매입의무 위반으로 인한 계약취소에 관한 사항 14. 그밖에 입주자모집승인권자가 필요하다고 인정하는 사항 ④ 사업주체(제18조 각 호의 사업주체는 제외한다)는 분양보증기관의 분양보증을 받아 입주자를 모집하여 공급계약을 체결하는 경우 제3항제2호에 따른 보증약관등 보증내용(보증이행 대상이 아닌 사항을 포함한다)을 주택을 공급받는 자가 이해할 수 있도록 설명하여야 하며, 서명 또는 기명날인의 방법으로 주택을 공급받는 자의 확인을 받아야 한다. ⑤ 사업주체는 제3항제7호에 해당하는 사항이 있는 경우에는 주택공급계약서안을 미리 입주자모집승인권자에게 제출하여야 한다. ⑥ 사업주체(제18조 각 호의 사업주체는 제외한다)는 분양보증기관의 분양보증을 받아 입주자를 모집하여 공급계약을 체결한 경우에는 공급계약체결 후 10일 이내에 계약자명단을 분양보증기관에 통보하여야 한다.

사업주체와 주택을 공급받는 사람이 맺는 공급계약서에는 입주예정일, 입주금과 납부 시기, 연체료 산정·납부 방법, 지체상금 산정·지급 방법, 해약조건 등이 들어가야 합니다. 해제를 검토할 때 이 조항들부터 확인하세요.

약관의 규제에 관한 법률 제3조(약관의 작성 및 설명의무 등) ↗시행 2024. 8. 7.

제3조(약관의 작성 및 설명의무 등) ① 사업자는 고객이 약관의 내용을 쉽게 알 수 있도록 한글로 작성하고, 표준화ㆍ체계화된 용어를 사용하며, 약관의 중요한 내용을 부호, 색채, 굵고 큰 문자 등으로 명확하게 표시하여 알아보기 쉽게 약관을 작성하여야 한다. ② 사업자는 계약을 체결할 때에는 고객에게 약관의 내용을 계약의 종류에 따라 일반적으로 예상되는 방법으로 분명하게 밝히고, 고객이 요구할 경우 그 약관의 사본을 고객에게 내주어 고객이 약관의 내용을 알 수 있게 하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 업종의 약관에 대하여는 그러하지 아니하다. 1. 여객운송업 2. 전기ㆍ가스 및 수도사업 3. 우편업 4. 공중전화 서비스 제공 통신업 ③ 사업자는 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명하여야 한다. 다만, 계약의 성질상 설명하는 것이 현저하게 곤란한 경우에는 그러하지 아니하다. ④ 사업자가 제2항 및 제3항을 위반하여 계약을 체결한 경우에는 해당 약관을 계약의 내용으로 주장할 수 없다.

사업자는 약관의 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명해야 하고, 이를 어기고 계약하면 그 약관을 계약 내용으로 주장할 수 없습니다. 다만 판례는 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 설명 없이도 충분히 예상할 수 있던 사항 등은 설명의무가 없다고 봅니다.