계약금 배액을 돌려주고 매매계약을 푸는 건 언제까지 가능한가요?

결론 요약

계약금을 받은 쪽은 상대방이 이행에 착수하기 전까지만 계약금의 배액(두 배)을 돌려주고 매매계약을 해제(없던 일로 하는 것)할 수 있습니다. 이행의 착수는 완전한 이행까지 가지 않아도, 겉으로 드러나게 이행행위의 일부나 필요한 전제행위를 한 경우를 말합니다. 다만 중도금·잔금 지급일이 정해진 부동산 매매에서는 그 날짜가 상대방에게도 이익이 되는 기한이면, 날짜 전에 먼저 이행했다는 사정만으로 해제를 막지 못할 수 있습니다.

통보를 받았거나 하려는 때에는 계약서와 오간 기록부터 확인하세요.

글: 리걸콤파스 편집 · AI 작성, 조문 번호·숫자는 법제처 원문과 대조
근거: 판례 1건(2025. 5. 1. 선고) · 현행 조문 3개(민법 시행 2026. 3. 17.)
확인: 2026. 10. 24. · 출처 법제처 국가법령정보센터

실제 있었던 일

판결이 밝힌 사실

부동산 매매계약을 맺은 매도인이 매수인들에게 계약금의 배액을 돌려주며 계약을 풀겠다고 했습니다. 매도인은 7,000만 원을 공탁하고 해제한다는 뜻을 밝혔습니다. 매수인들은 이에 불복해 소송에서 다투었습니다. 원심은 잔금 지급기일이 매도인에게도 기한의 이익이 있어 매수인들이 그 날짜 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있다고 보고 해제가 적법하다고 판단했고, 대법원도 이를 정당하다고 보아 상고를 모두 기각했습니다.

대법원 2025. 5. 1. 선고 2022다286656, 286663 판결 · 판례 보기

지금 해야 할 것

아래 판례·조문 근거

해제 통보를 받았을 때

통보 내용(문자, 내용증명 등)에서 계약금의 배액을 어떻게 돌려주겠다고 했는지, 언제 알려 왔는지 확인하세요.
계약서에서 중도금·잔금 지급일과 계약금에 관한 약정을 찾아보세요.

내가 한 일을 정리할 때

통보를 받기 전에 내가 한 일(돈을 보낸 일, 이행에 필요한 절차를 밟은 일 등)을 날짜순으로 적어 두세요.
그 일이 겉으로 드러나는 이행행위의 일부인지, 이행에 필요한 전제행위인지, 단순한 준비에 그치는지 나누어 보세요.

지급일 전에 이행했다면

지급일이 상대방에게도 기한의 이익(정해진 날짜까지 기다릴 수 있는 이익)이 있는 날짜인지 살펴보세요.
지급일 전에는 이행에 착수하지 않기로 한 약정이 있는지, 지급일까지 기간이 얼마나 길었는지 확인하세요.
지급일 전의 이행이 통상적인 이행인지, 상대방의 해제를 부당하게 막으려는 것으로 보일 수 있는지도 따져 봅니다.

다툴지 정할 때

계약서, 오간 문자, 송금 내역을 한곳에 모아 두세요.
상대방이 법원에 돈을 공탁(법원에 맡기는 것)했는지도 확인하세요.
돈을 받거나 되돌려 보내기 전에 변호사와 상의해 보시길 권합니다.

흔한 실수

판례·조문 근거

돈을 다 내야 착수라고 믿기
대법원은 이행의 착수를 외부에서 인식할 수 있는 정도로 이행행위의 일부를 하거나 이행에 필요한 전제행위를 한 경우로 보고, 계약 내용에 들어맞는 이행의 제공에까지 이르러야만 하는 것은 아니라고 봅니다.
준비만 해도 착수라고 믿기
반대로 단순히 이행을 준비하는 것만으로는 부족하다고 봅니다. 겉으로 드러나지 않는 준비는 착수의 근거로 삼기 어려울 수 있습니다.
지급일 전 이행이면 늘 통한다고 믿기
이행기가 정해져 있어도 특별한 사정이 없으면 이행기 전에 착수할 수 있습니다. 그러나 부동산 매매의 지급일이 매도인에게도 기한의 이익을 주는 날짜라면, 이행기 전에 착수할 수 없는 특별한 사정이 인정될 수 있습니다.

판례가 말하는 것

출처 법제처 국가법령정보센터

대법원 2025. 5. 1. 선고 2022다286656, 286663 판결판례 보기 법제처 원문 ↗

채무부존재확인·소유권이전등기

부동산 매매계약에서 매도인이 법원에 7,000만 원을 공탁하고 매수인들에게 계약금의 배액을 상환한다며 계약을 해제한다는 의사를 밝힌 사안입니다. 원심은 잔금 지급기일이 매도인에게도 기한의 이익이 있어 매수인들이 그 날짜 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있다고 보고, 해제가 적법하다고 판단했습니다. 대법원은 이 판단이 정당하다며 상고를 모두 기각했습니다. 법원은 이행의 착수를 겉으로 드러나는 이행행위의 일부나 전제행위로 보면서도, 지급기일이 해제권의 유보기간 의미를 가질 수 있고 여러 사정을 종합해 판단해야 한다고 밝혔습니다.

그래서그래서 지급일 전에 이행했다는 사정만으로 해제를 막을 수 있다고 단정하지 말고, 지급일의 의미와 그간의 행동을 함께 살펴야 합니다.

자주 묻는 질문

계약금의 배액을 돌려주고 해제한다는 건 무슨 뜻인가요?

계약금을 받은 쪽이 계약을 풀려면 받은 계약금의 배액, 즉 두 배를 상대방에게 돌려주는 방식을 말합니다. 민법은 돈을 준 쪽은 계약금을 포기하고 받은 쪽은 배액을 상환하는 방법으로 해제할 수 있다고 정합니다. 다른 약정이 있으면 그에 따르므로 계약서를 먼저 확인하세요.

이 방식의 해제는 언제까지 할 수 있나요?

당사자 한쪽이 이행에 착수할 때까지입니다. 매도인이 계약금 배액으로 해제하려면 매수인이 이행에 착수하기 전이어야 한다는 것이 대법원의 설명입니다. 이미 착수했다면 이 방식으로 풀기 어렵습니다.

지급일 전에 미리 돈을 보내면 해제를 막을 수 있나요?

정해진 이행기가 있어도, 이행기 전에 착수하지 않기로 하는 특약 같은 특별한 사정이 없으면 이행기 전에도 이행에 착수할 수 있다는 것이 원칙입니다. 다만 부동산 매매의 중도금·잔금 지급일은 일반적으로 계약금에 의한 해제권의 유보기간 의미를 가진다고 이해되므로, 매도인에게도 기한의 이익이 있는 날짜라면 이행기 전에 착수할 수 없는 특별한 사정으로 인정될 수 있습니다. 결론은 사건마다 다릅니다.

어떤 사정을 보고 판단하나요?

채무 내용, 이행기를 정한 목적, 이행기까지 기간의 길이와 그에 관한 부수적 약정, 당사자들이 계약 이행 과정에서 보인 행동, 이행기 전의 이행이 상대방의 해제를 부당하게 막으려는 것으로 볼 수 있는지, 해제가 신의칙에 반하는지 등을 종합합니다. 구체적인 판단이 필요하면 변호사와 상의해 보세요.

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지금 해야 할 것

해제 통보를 받았을 때

내가 한 일을 정리할 때

지급일 전에 이행했다면

다툴지 정할 때

흔한 실수

돈을 다 내야 착수라고 믿기

준비만 해도 착수라고 믿기

지급일 전 이행이면 늘 통한다고 믿기

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