산 집에서 누수·하자가 나왔을 때
실제 있었던 일
판례의 사실관계매수인은 건물을 사면서 목적물의 하자는 매도인이 전적으로 책임지기로 약정했습니다. 건물을 넘겨받고 보니 지하실 등에 방수 불량으로 물이 새고 대리석 마감이 시공되지 않은 곳도 있어, 매수인은 그 뒤 계속 보수를 요구했습니다. 원심은 매수인이 상세한 하자를 발견해 견적서를 붙여 비용을 청구한 무렵을 기준으로, 그때까지 발견된 하자의 보수비만 배상하면 된다고 보았습니다. 대법원은 새로 지었거나 그와 다름없는 건물의 매도인이 한 이런 약정은 특별한 사정이 없는 한 하자 없는 건물을 보증한 것이어서 나중에 드러난 구조상 하자와 번진 하자까지 책임져야 하고, 매수인이 하자를 방치했다면 그 과실을 참작할 수 있을 뿐이라며 사건을 다시 심리하도록 돌려보냈습니다.
대법원 1993. 11. 23. 선고 92다38980 판결 · 판례 보기
지금 해야 할 것
아래 판례·조문 근거-
하자를 발견하면 바로
- 물이 새는 곳, 얼룩, 곰팡이, 균열을 날짜가 보이게 사진·동영상으로 남기고 처음 발견한 날을 적어 두세요.
- 피해가 번지지 않게 응급 조치를 하되, 뜯거나 고치기 전 상태를 먼저 기록하세요.
- 누수 원인이 위층·공용 배관인지 집 안 설비인지 전문 업체의 점검 기록을 받아 두세요. 원인에 따라 책임을 물을 상대가 달라질 수 있습니다.
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안 날부터 6개월 안에
- 매도인의 하자담보책임을 묻는 권리는 매수인이 그 사실을 안 날부터 6개월 안에 행사해야 합니다.
- 판례는 이 기간 안에 소송을 내지 않더라도 매도인에게 하자를 알리고 해제나 보수, 손해배상을 구하는 뜻을 표시하면 권리를 지킬 수 있다고 봅니다. 내용증명이나 문자로 남기세요.
- 표고버섯 종균 사건에서 판례는 ‘안 날’을 이상 현상을 본 날이 아니라 그 원인이 하자라는 것까지 안 날로 보았습니다. 원인을 확인한 날도 기록해 두세요.
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매도인에게 청구할 때
- 하자 때문에 계약 목적을 이룰 수 없을 정도라면 계약 해제를, 그렇지 않으면 손해배상을 청구할 수 있습니다.
- 판례는 특별한 사정이 없으면 하자를 고치는 비용도 손해에 해당하고, 하자담보책임과 채무불이행 책임을 함께 주장할 수 있다고 봅니다. 원인 조사 결과, 견적서, 공사 영수증을 모으세요.
- 매도인이 하자 보수를 약속했다면 그 문구와 약속한 날짜를 문서로 받아 두세요.
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특약과 설명서를 볼 때
- 계약서에 ‘현 상태 매매’, ‘하자담보책임을 지지 않는다’ 같은 특약이 있는지 보고, 매도인이 계약 전에 그 하자를 알고 있었다는 정황(수리 기록, 문자, 이웃의 말)을 모으세요.
- 중개대상물 확인·설명서에 적힌 집 상태와 실제가 다르다면 중개사의 확인·설명 의무 위반도 따져 볼 수 있습니다. 설명 당시의 문자와 녹음, 사진을 모으세요.
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산 지 오래된 집이라면
- 안 날부터 6개월 안이라도, 집을 넘겨받은 날부터 10년이 지나면 시효로 청구하지 못할 수 있습니다. 인도받은 날짜부터 확인하세요.
- 청구 방법과 시기가 애매하다면 계약서, 확인·설명서, 하자 기록을 가지고 변호사와 상담하세요.
흔한 실수
판례·조문 근거- 실수
원인 모른 채 몇 달 미루기
기간은 원인이 하자라는 것까지 안 날부터 흐른다고 본 판례가 있습니다. 원인을 확인하고도 매도인에게 알리지 않은 채 몇 달을 보내면 해제나 배상을 청구할 기회를 놓칠 수 있습니다.
- 실수
통지했으니 시효는 괜찮다고 여기기
판례는 폐기물이 묻힌 땅을 산 매수인이 그 사실을 알게 된 직후 매도인들에게 내용증명을 보냈어도, 땅을 넘겨받은 때부터 10년이 지나 소송을 내 손해배상청구권이 시효로 소멸했다고 보았습니다.
- 실수
특약 한 줄에 청구 포기하기
담보책임을 지지 않기로 특약했더라도 매도인이 알면서 알리지 않은 사실에는 책임을 면하지 못합니다. 다만 매수인이 하자를 알았거나 과실로 몰랐다면 책임을 묻기 어려우니, 계약 당시 무엇을 보고 들었는지 정리하세요.
- 실수
번지는 하자 그냥 두기
판례는 매수인이 쉽게 발견해 고칠 수 있었던 하자를 방치해 번지게 했다면, 매도인의 배상액을 정할 때 매수인의 과실로 참작할 수 있다고 보았습니다.
판례가 말하는 것
법제처 국가법령정보센터 · 원문대법원 1993. 11. 23. 선고 92다38980 판결판례 보기법제처 원문 ↗
건물명도
건물을 사면서 목적물의 하자는 매도인이 전적으로 책임지기로 약정했는데, 넘겨받고 보니 지하실 방수 불량으로 물이 새는 등 하자가 있었습니다. 원심은 매수인이 건물 상태를 전반적으로 알 수 있었던 무렵까지 발견된 하자만 배상하면 된다고 보았습니다. 대법원은 새로 지었거나 그와 다름없는 건물의 매도인이 하자 보수를 약정했다면 특별한 사정이 없는 한 하자 없는 건물을 보증한 것이어서, 바로 발견하기 어려운 구조상 하자와 처음 하자에서 번진 하자까지 책임진다고 보았습니다. 다만 매수인이 쉽게 고칠 수 있었는데 방치해 하자가 커졌다면 그 과실은 참작할 수 있다며 원심 중 하자 보수 청구에서 매수인이 진 부분을 파기했습니다.
그래서매도인이 하자 보수를 약속했다면 그 문구를 계약서에 남기고, 하자를 발견하는 대로 알려 번지기 전에 조치를 요구하세요.
대법원 2021. 4. 8. 선고 2017다202050 판결판례 보기법제처 원문 ↗
손해배상(기)[매매계약에서 매도인의 하자담보책임이 문제된 사건]
국가로부터 밭을 산 매수인이 건물을 지으려고 땅을 파다가 1~2미터 깊이에서 폐합성수지와 폐콘크리트 등 약 331톤의 폐기물을 발견하고 처리 비용을 들였습니다. 대법원은 매매 목적물이 거래에서 통상 기대되는 객관적 성질이나 성능, 또는 당사자가 예정하거나 보증한 성질을 갖추지 못하면 매도인이 하자담보책임을 진다고 보았습니다. 이때 하자담보책임과 채무불이행 책임은 함께 인정되고 특별한 사정이 없으면 하자를 고치는 비용도 손해에 해당한다며, 폐기물 처리 비용을 배상하라고 한 원심을 유지했습니다.
그래서하자로 수리 비용이 들었다면 원인 조사 결과와 견적서, 영수증을 모아 매도인에게 청구할 근거로 삼으세요.
대법원 2003. 6. 27. 선고 2003다20190 판결판례 보기법제처 원문 ↗
손해배상(기)
농협에서 표고버섯 종균을 사 접종한 농가들의 발아율이 정상의 1/100에도 못 미치자, 농가들이 매도인에게 하자담보책임을 물었습니다. 원심은 하자를 인정할 증거가 부족하고, 하자가 있더라도 발아가 안 된 것을 안 때부터 6개월이 지나 청구했다며 받아들이지 않았습니다. 대법원은 다른 곳에서 산 종균은 같은 조건에서 정상적으로 발아한 점 등에 비추어 하자를 충분히 인정할 수 있다고 보았습니다. 하자를 ‘안 날’이란 발아가 안 된 사실만이 아니라 그 원인이 종균의 하자라는 것까지 안 때라고 했습니다. 또 이 기간은 재판 밖에서도 지킬 수 있어 매도인에게 하자를 알리고 배상 등을 구하는 뜻을 표시하면 충분하다며 원심을 파기했습니다.
그래서누수 원인을 확인한 날을 기록하고, 확인하는 대로 매도인에게 하자를 알리고 보수나 배상을 구하는 뜻을 문서로 보내세요.
대법원 2011. 10. 13. 선고 2011다10266 판결판례 보기법제처 원문 ↗
손해배상(기)
한 공기업이 사서 넘겨받은 땅을 다른 사람들에게 팔았는데, 그 땅을 다시 산 회사가 지하에서 폐콘크리트 등 폐기물을 발견했습니다. 공기업은 그 회사에 처리 비용을 배상한 뒤 원래 매도인들에게 하자담보책임을 물었고, 폐기물을 알게 된 직후 매도인들에게 내용증명도 보냈지만 소송은 땅을 넘겨받은 때부터 10년이 지나 냈습니다. 대법원은 하자담보 손해배상청구권에는 안 날부터 6개월의 권리행사기간과 별도로 10년의 소멸시효도 적용되고, 시효는 특별한 사정이 없으면 매수인이 목적물을 인도받은 때부터 진행한다며 청구를 받아들이지 않은 원심을 유지했습니다.
그래서집을 넘겨받은 날을 기준으로 시효도 따져야 하니, 오래전에 산 집이라면 청구를 서두르세요.
전주지법 군산지원 2023. 12. 7. 선고 2022가단53691 판결판례 보기법제처 원문 ↗
손해배상(기)
단독주택을 1억 8천만 원에 사면서 계약서에 ‘현 시설 상태에서의 매매’라고 적었는데, 부지 안 창고 두 채가 미등기 무허가 증축물이어서 매수인이 매도인과 중개사, 공제사업자에게 배상을 청구했습니다. 하급심(1심, 확정)은 매도인이 증축 사실을 알린 것으로 보이고 매수인도 현장과 등기부를 대조해 알 수 있었으며, 무허가 건물이라는 사실만으로 하자라고 보기 어렵다며 매도인 책임을 부정했습니다. 중개사가 창고의 용도·면적이 대장의 주택과 다르고 그에 따라 세율도 달라진다는 점 등을 제대로 설명하지 않은 점은 인정했지만, 실제 손해와 인과관계가 증명되지 않았다며 청구를 모두 기각했습니다.
그래서계약 전에 현장과 등기부, 건축물대장을 대조하고, 중요하게 여기는 조건은 계약서에 보증 문구로 적어 두세요.
관련 조문
법제처 · 현행 조문민법 제580조(매도인의 하자담보책임) ↗시행 2026. 3. 17.
제580조(매도인의 하자담보책임) ①매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다. ②전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.
매매 목적물에 하자가 있으면 매도인은 담보책임을 집니다. 하자 때문에 계약 목적을 이룰 수 없으면 해제를, 그 밖에는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 매수인이 하자를 알았거나 과실로 몰랐다면 책임을 물을 수 없고, 경매로 산 경우에는 이 규정이 적용되지 않습니다.
민법 제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임) ↗시행 2026. 3. 17.
제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임) ①매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다. ②전항의 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용한다. ③전2항의 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년내에 행사하여야 한다.
매매 목적물이 지상권·지역권·전세권·질권·유치권의 목적이 된 것을 매수인이 몰랐다면, 그 때문에 계약 목적을 이룰 수 없는 경우에만 해제할 수 있고 그 밖에는 손해배상만 청구할 수 있습니다. 하자담보책임은 이 첫째 항을 준용하므로 해제와 손해배상의 구분이 같습니다.
민법 제582조(전2조의 권리행사기간) ↗시행 2026. 3. 17.
제582조(전2조의 권리행사기간) 전2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다.
하자담보책임에 따른 매수인의 권리(해제·손해배상)는 매수인이 그 사실을 안 날부터 6개월 안에 행사해야 합니다.
민법 제584조(담보책임면제의 특약) ↗시행 2026. 3. 17.
제584조(담보책임면제의 특약) 매도인은 전15조에 의한 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실 및 제삼자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대하여는 책임을 면하지 못한다.
매도인이 담보책임을 지지 않기로 특약했더라도, 매도인이 알면서 알리지 않은 사실과 제삼자에게 권리를 설정하거나 넘긴 행위에 대해서는 책임을 면하지 못합니다.
민법 제162조(채권, 재산권의 소멸시효) ↗시행 2026. 3. 17.
제162조(채권, 재산권의 소멸시효) ①채권은 10년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다. ②채권 및 소유권 이외의 재산권은 20년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다.
채권은 10년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성됩니다. 판례는 하자담보 손해배상청구권에도 이 시효가 적용되고, 특별한 사정이 없으면 매수인이 목적물을 넘겨받은 때부터 진행한다고 봅니다.
공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ↗시행 2026. 8. 28.
제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ①개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 1. 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계 2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항 ②개업공인중개사는 제1항에 따른 확인ㆍ설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인ㆍ임대의뢰인 등에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다. ③개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항에 따른 확인ㆍ설명사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 확인ㆍ설명사항이 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호에 따른 공인전자문서센터(이하 "공인전자문서센터"라 한다)에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다. ④제3항에 따른 확인ㆍ설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다.
개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 대상물의 상태·입지·권리관계와 법령상 거래·이용 제한 등을 확인해 권리를 취득하려는 의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고 근거자료를 보여 줘야 합니다. 확인·설명 사항은 서면으로 작성해 거래당사자에게 줘야 하고, 필요하면 매도의뢰인에게 상태에 관한 자료를 요구할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
판례·조문 근거집을 산 지 넉 달 만에 천장에서 물이 새요. 매도인에게 청구할 수 있나요?
산 집이 거래에서 통상 기대되는 성질을 갖추지 못한 하자가 있다면 매도인에게 손해배상을, 하자 때문에 계약 목적을 이룰 수 없다면 해제를 청구할 수 있습니다. 매수인이 계약 때 하자를 알았거나 과실로 몰랐다면 책임을 묻기 어렵고, 하자를 안 날부터 6개월 안에 권리를 행사해야 하니 원인 조사와 통지를 서두르세요.
계약서에 ‘현 상태 그대로 매매’라고 적혀 있어요.
담보책임을 지지 않는다는 특약이 있어도 매도인이 알면서 알리지 않은 하자에는 책임을 면하지 못합니다. 반대로 매수인이 계약 전에 확인할 수 있었던 상태라면 책임을 묻기 어렵다고 본 하급심 판례도 있으니, 계약 당시 설명 내용과 문자, 사진을 모아 변호사와 상담하세요.
‘안 날’부터 6개월은 언제부터 세나요?
표고버섯 종균 사건에서 판례는 이상 현상을 본 날이 아니라 그 원인이 매매 목적물의 하자라는 것까지 안 날로 보았습니다. 또 기간 안에 소송을 내지 않아도 매도인에게 하자를 알리고 보수·배상·해제를 구하는 뜻을 표시하면 권리를 지킬 수 있다고 봅니다. 이와 별도로 특별한 사정이 없으면 인도받은 때부터 세는 10년의 소멸시효도 있습니다.
중개사에게도 책임을 물을 수 있나요?
중개사는 집의 상태와 권리관계를 확인해 성실·정확하게 설명하고 확인·설명서를 줘야 합니다. 설명이 사실과 달랐고 그 때문에 손해가 생겼다면 배상을 청구할 여지가 있지만, 하급심은 설명의무 위반을 인정하면서도 실제 손해와 인과관계가 증명되지 않았다며 청구를 기각하기도 했습니다. 확인·설명서와 설명 당시 기록을 챙기세요.
매도인이 고쳐 주겠다고 약속했는데 계속 미뤄요.
판례는 새로 지었거나 그와 다름없는 건물의 매도인이 하자 보수를 약정했다면 특별한 사정이 없는 한 바로 발견하기 어려운 하자와 번진 하자까지 책임진다고 보았습니다. 약속 내용을 문서로 받고 기한을 정해 보수를 요구하되, 기간이 지나지 않도록 배상 청구도 함께 검토하세요.
내 지역 변호사
광고지역을 고르면 그 지역에서 리걸스튜디오를 쓰는 변호사를 이 자리에 보여 드립니다.
· 위치는 이 브라우저 안에서 시·도로만 바꾸고, 좌표는 보내지 않습니다.
이 칸은 리걸스튜디오(변호사 콘텐츠 제작 서비스)를 이용하는 변호사의 정보입니다. 리걸콤파스는 사건을 중개하지 않고 상담료·수수료를 받지 않습니다. 분야가 맞는 변호사를 먼저 두고, 그 안의 순서는 날마다 바뀝니다. 상담은 각 사무소에 직접 문의하세요.