매도인이 공사를 안 끝내면 잔금은 어떻게 하나요?
매도인이 특약으로 정한 공사를 잔금 때까지 끝내지 못해 잔금이 미뤄졌다면, 사는 쪽은 잔금을 낼 수 있게 돈을 준비해 두었는지와 그 사실을 알려 받아 가라고 촉구했는지가 중요해질 수 있습니다. 대법원은 매도인이 계약 이행에 비협조적이면 매수인도 그에 맞는 정도의 준비만 해도 된다고 본 적이 있습니다. 사건마다 결론이 다르니 통장 잔액, 연락 기록, 계약서 특약을 먼저 모아 두세요.
- 글
- 리걸콤파스 편집 · AI 작성, 조문 번호·숫자는 법제처 원문과 대조
- 근거
- 판례 1건(2024. 9. 13. 선고) · 현행 조문 3개(민법 시행 2026. 3. 17.)
- 확인
- · 출처 법제처 국가법령정보센터
실제 있었던 일
판결이 밝힌 사실한 사람이 시골 토지와 건물을 사기로 하고 계약금을 낸 뒤, 잔금 때 지붕과 외벽, 마당 콘크리트 공사가 완료되어야 한다는 특약을 계약서에 넣었습니다. 그런데 매도인은 잔금 지급기일까지 공사를 못 끝냈고, 스스로 잔금을 미뤄 달라고 요청했습니다. 연기된 시점에도 공사가 끝나지 않자 매수인 쪽은 끝나는 대로 잔금을 주겠다고 알렸고, 매수인은 해제를 통지했습니다. 그 사이 매도인은 부동산을 다른 사람에게 넘겼습니다. 항소심은 이행제공이 없었다고 했지만, 대법원은 통장에 잔금을 넘는 돈이 있었고 통지와 수령 촉구가 있었다면 이행제공으로 볼 수 있다며 파기해 돌려보냈습니다.
대법원 2024. 9. 13. 선고 2024다237757 판결 · 판례 보기
지금 해야 할 것
아래 판례·조문 근거잔금일이 다가올 때
- 계약서 특약에 잔금 때까지 매도인이 해야 할 일이 적혀 있는지 확인하세요.
- 잔금을 낼 돈을 언제든 보낼 수 있게 통장에 준비해 두고, 잔액 내역을 남기세요.
매도인이 약속을 못 지킬 때
- 공사 진행 상황과 지연 사유를 사진과 메시지로 남기세요.
- 매도인이 잔금을 미뤄 달라고 하면 그 요청이 담긴 연락 기록을 보관하세요.
잔금을 줄 의사를 알릴 때
- 조건이 끝나면 바로 잔금을 주겠다는 뜻과 준비가 되어 있다는 사실을 문자 등 기록이 남는 방법으로 알리세요.
- 받아 가라고 촉구한 날짜와 내용을 함께 보관하세요.
계약 해제를 생각할 때
- 상당한 기간을 정해 이행을 촉구하는 절차가 필요한지 확인하세요.
- 해제 통지 전에 매도인이 부동산을 다른 사람에게 넘겼는지 등기부로 확인하세요.
다툼이 커질 때
- 계약서, 특약, 통장 거래 내역, 주고받은 연락을 한곳에 모아 변호사와 상담해 보세요.
흔한 실수
판례·조문 근거매도인 잘못이니 돈 준비는 필요 없다고 여기기
법원은 이행제공의 정도를 신의성실에 어긋나지 않게 합리적으로 정하라는 취지입니다. 매도인이 비협조적이라 해도 잔금을 낼 준비와 그 사실을 알리는 일이 가볍지 않을 수 있습니다.
잔금일 하루의 통장 잔액만 보기
이 사건에서도 어느 날짜의 잔액인지가 쟁점이었습니다. 대법원은 항소심이 잔액을 다른 시점 것으로 본 듯하다고 지적했습니다. 날짜별 잔액 내역을 남기세요.
준비해 두고 상대에게 알리지 않기
채무 이행에 상대의 행위가 필요하거나 상대가 받기를 거절하면 준비 완료를 알리고 수령을 촉구하면 됩니다. 알린 기록이 없으면 준비했다는 점을 증명하기 어려울 수 있습니다.
해제만 통지하고 이후 사정을 확인하지 않기
이 사건에서 매도인은 그 사이 부동산을 다른 사람에게 넘기기도 했습니다. 이행불능 주장은 별도로 판단받아야 하는데 항소심이 판단하지 않았다는 이유로도 파기되었습니다.
판례가 말하는 것
출처 법제처 국가법령정보센터대법원 2024. 9. 13. 선고 2024다237757 판결판례 보기법제처 원문 ↗
손해배상(기)
부동산 매매계약에 잔금 때 지붕과 외벽, 마당 콘크리트 공사를 끝내는 조건이 특약으로 있었습니다. 매도인은 잔금 지급기일까지 공사를 못 끝냈고 잔금을 미뤄 달라고 요청했으며, 연기된 시점에도 공사를 끝내지 못했습니다. 매수인 쪽은 공사를 끝내면 바로 잔금을 주겠다고 했는데, 매도인은 공사를 마쳤다며 잔금을 요구했습니다. 매수인이 해제를 통지하자 소송이 이어졌고, 항소심은 이행제공이 없었다고 보았습니다. 대법원은 매도인의 의무 불이행 정도와 계약 이행 경과를 볼 때, 매수인이 통장에 잔금을 넘는 돈을 두고 매도인에게 통지와 수령 촉구를 했다면 이행의 제공을 한 것으로 볼 수 있다며 항소심 판결을 파기해 돌려보냈습니다.
그래서매도인이 비협조적이면 매수인은 그에 맞는 정도의 이행 준비만 해도 된다는 판단이니, 돈 준비와 통지 기록을 함께 남기세요.
관련 조문
법제처 · 현행 조문민법 제460조(변제제공의 방법) ↗시행 2026. 3. 17.
제460조(변제제공의 방법) 변제는 채무내용에 좇은 현실제공으로 이를 하여야 한다. 그러나 채권자가 미리 변제받기를 거절하거나 채무의 이행에 채권자의 행위를 요하는 경우에는 변제준비의 완료를 통지하고 그 수령을 최고하면 된다.
변제(채무를 갚는 일)는 채무 내용에 맞게 실제로 제공해야 합니다. 다만 상대방이 미리 받기를 거절했거나 이행에 상대방의 행위가 필요하면, 준비를 마쳤다고 알리고 받아 가라고 촉구하면 됩니다.
민법 제536조(동시이행의 항변권) ↗시행 2026. 3. 17.
제536조(동시이행의 항변권) ①쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다. ②당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.
쌍무계약(서로 의무를 지는 계약)에서 한쪽은 상대방이 자기 의무를 이행하겠다고 제공할 때까지 자기의 의무 이행을 거절할 수 있습니다. 상대방의 의무가 아직 이행할 때가 되지 않았다면 그렇지 않습니다.
민법 제544조(이행지체와 해제) ↗시행 2026. 3. 17.
제544조(이행지체와 해제) 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.
한쪽이 의무를 이행하지 않으면 상대방은 상당한 기간을 정해 이행을 촉구하고, 그 기간 안에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다. 다만 상대방이 미리 이행하지 않겠다는 뜻을 밝혔다면 촉구가 필요하지 않습니다.
자주 묻는 질문
잔금을 줄 돈이 통장에 있으면 이행제공이 되나요?
이 사건에서 대법원은 매도인이 비협조적이었던 사정과 함께, 매수인이 통장에 잔금을 넘는 돈을 두고 언제든 보낼 수 있게 준비한 점과 통지, 수령 촉구를 함께 보았습니다. 돈이 있다는 사정만으로 결론이 정해진다고 단정할 수는 없으니 사정을 모아 확인하세요.
매도인이 먼저 잔금을 미뤄 달라고 했는데 제 잘못인가요?
이 사건에서 매도인이 스스로 잔금을 미뤄 달라고 요청한 사정도 판단에 들어갔습니다. 다만 사건마다 사정이 다르니 그 요청이 담긴 연락 기록을 반드시 보관하세요.
매도인이 다른 사람에게 부동산을 넘겼으면 어떻게 하나요?
이 사건에서도 매도인이 부동산을 다른 사람에게 넘긴 사실이 있었고, 매수인은 이를 이행불능이라고 주장했습니다. 대법원은 항소심이 이 주장을 판단하지 않은 점을 잘못으로 보았습니다. 등기부 내용을 확인하고 변호사와 상담해 보세요.
이 판결로 계약 해제가 끝내 인정된 건가요?
아닙니다. 대법원은 항소심 판결을 파기하고 다시 심리하라고 돌려보냈습니다. 해제의 효력은 다시 심리되는 재판에서 정해집니다.
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