공인중개사 잘못으로 손해를 봤을 때 어떻게 해야 하나요?
중개사는 계약 전에 집의 권리관계 등을 확인해 성실하고 정확하게 설명하고 근거자료를 보여 줘야 하며, 계약서를 쓸 때 확인·설명서를 건네야 합니다. 다가구주택이면 다른 세입자의 보증금과 계약 기간까지 확인해 설명해야 한다는 것이 판례입니다. 이를 어겨 손해가 생기면 중개사에게 배상을 청구하고, 공제사업을 하는 한국공인중개사협회를 상대로 공제금을 청구한 사건도 있습니다.
다만 내가 확인을 소홀히 했다면 배상액이 줄어들 수 있습니다.
- 글
- 리걸콤파스 편집 · AI 작성, 조문 번호·숫자는 법제처 원문과 대조
- 근거
- 판례 5건(2002. 2. 5. ~ 2025. 12. 4. 선고)
- 확인
- · 출처 법제처 국가법령정보센터
- 홍보물
- 광고 이 상황을 다룬 변호사 김해영 변호사 · 공동법률사무소 올바릇
실제 있었던 일
판결이 밝힌 사실세입자는 열여섯 가구로 이루어진 다가구주택의 한 호실을 보증금 9,000만 원에 빌렸습니다. 중개사는 근저당 채권최고액과 실제 채무액을 설명했고, 확인·설명서에는 ‘임차보증금 총액: 600,000,000원(임대인 구두 확인)’이라고 적으면서 집값이 선순위 권리와 세입자의 보증금을 합한 금액보다 크다고 설명했습니다. 그런데 경매에서 확인해 보니 선순위 세입자들의 보증금은 6억 원을 훨씬 넘었고, 집은 감정가보다 낮게 팔려 세입자는 배당을 전혀 받지 못했습니다. 원심은 중개사 책임을 부정했지만, 대법원은 집주인 말만 옮겨 적고 그 한계를 알리지 않은 것은 주의의무 위반이라며 사건을 다시 심리하도록 돌려보냈습니다.
대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결 · 판례 보기
지금 해야 할 것
아래 판례·조문 근거손해를 알게 되면
- 계약서, 중개대상물 확인·설명서, 중개보수 영수증, 중개사와 주고받은 문자를 모두 보관하세요.
- 경매 배당표, 등기사항증명서, 다른 세입자의 보증금 자료처럼 손해가 얼마인지 보여 줄 자료를 모으세요.
- 중개가 끝날 때 받은 공제 등 손해배상 보장 증서 사본에서 보장금액과 기관, 기간을 확인하세요.
확인·설명서를 다시 볼 때
- 권리관계란과 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’란에 무엇이 적혔는지 확인하세요.
- 집주인이 자료 요구에 응하지 않았다면 중개사는 그 사실을 설명하고 설명서에 적어야 한다고 판례는 봅니다. 아무 기재가 없거나 집주인이 말로 알려 준 금액만 적혀 있다면 설명의무 위반이 문제 될 수 있습니다.
- 여러 세대를 가진 집주인이 여러 호실을 함께 담보로 잡힌 다세대주택이라면, 다른 호실의 선순위 권리와 세입자까지 확인·설명해야 한다고 본 판례가 있습니다.
배상을 청구할 때
- 중개사가 고의나 과실로 의무를 어겨 재산상 손해를 입혔다면 배상책임을 질 수 있습니다.
- 중개사가 가입한 공제를 맡은 협회를 상대로 공제금을 청구한 사건들이 있으니, 내 계약에 걸린 공제가 있는지 확인하세요.
- 증서에 적힌 보장금액보다 손해가 크다면 중개사 본인에게 청구할 부분도 검토하세요.
배상액을 따질 때
- 판례는 중개사가 잘못했더라도 의뢰인이 스스로 해야 할 확인을 소홀히 했다면 과실상계(피해자 잘못만큼 배상을 줄이는 것)를 할 수 있다고 봅니다.
- 하급심 판결은 임대차계약을 하려는 사람이 임대인 동의를 받아 확정일자 부여기관에 임대차 자료를 요청할 수 있다고 짚었습니다. 다음 계약부터는 중개사 설명과 직접 대조해 보세요.
합의나 소송 전에
- 중개사나 공제사업자와 합의할 때에는 지급액, 지급일, 포기하는 권리의 범위를 문서로 확인하세요.
- 살던 집이 경매 중이라면 살던 집이 경매에 넘어갔을 때 글의 절차도 함께 챙기고, 청구 상대와 시기는 변호사와 상의하세요.
흔한 실수
판례·조문 근거등기부 설명만 듣고 끝내기
판례는 다가구주택 중개사가 등기부상 근저당만 설명하고 다른 세입자의 보증금과 계약 기간을 확인·설명하지 않았다면 의무를 다하지 않은 것이라고 봅니다. 등기부에 나오지 않는 선순위 보증금이 보증금 회수를 좌우할 수 있습니다.
집주인 말을 옮긴 설명서 믿기
판례는 집주인이 말로 알려 준 보증금 총액만 적고 그 금액이 부정확할 수 있다는 점을 알리지 않은 것을 주의의무 위반으로 보았습니다. 설명서의 금액이 무엇을 근거로 적힌 것인지 물어보세요.
중개사만 믿고 직접 확인 안 하기
판례는 중개사에게 책임이 있어도 의뢰인 본인의 조사·확인 책임이 사라지는 것은 아니어서, 소유자나 대리권 확인을 소홀히 한 것이 손해의 원인이 됐다면 과실상계를 할 수 있다고 보았습니다.
확인·설명서를 안 받고 넘어가기
판례에 따르면 중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 쓸 때 확인·설명한 사항을 중개대상물 확인·설명서에 적어 거래당사자에게 건네야 합니다. 설명서가 없으면 무엇을 설명받았는지 다투기 어려우니 꼭 받아 보관하세요.
판례가 말하는 것
출처 법제처 국가법령정보센터대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결판례 보기법제처 원문 ↗
임대차보증금[다가구주택 임대차계약을 중개한 공인중개사의 주의의무 이행 여부가 문제된 사건]
열여섯 가구 다가구주택의 한 호실을 보증금 9,000만 원에 빌린 세입자에게, 중개사는 근저당 채권최고액과 실제 채무액은 설명했지만 다른 세입자들의 보증금은 확인하지 않고 확인·설명서에 ‘임차보증금 총액: 600,000,000원(임대인 구두 확인)’이라고만 적었습니다. 경매에서 선순위 세입자들의 보증금이 이보다 훨씬 많았고 세입자는 배당을 전혀 받지 못했습니다. 대법원은 건물 규모와 세대수, 주변 시세에 비추어 구두 금액이 실제와 다를 수 있음을 알 수 있었는데도 그 한계를 알리지 않아 주의의무를 다하지 않았다며, 책임을 부정한 원심을 파기했습니다.
그래서다가구주택이라면 다른 세입자들의 보증금과 계약 기간을 자료로 확인해 달라고 요구하고, 설명서의 금액이 무엇을 근거로 한 것인지 확인하세요.
대법원 2025. 12. 4. 선고 2024다305087 판결판례 보기법제처 원문 ↗
공제금등청구의소
다세대주택과 오피스텔로 된 건물의 소유자가 구분건물 스물세 개를 함께 담보로 근저당을 설정한 뒤, 두 호실을 각각 보증금 6,000만 원에 임대했습니다. 중개사는 확인·설명서에 집을 단독주택으로 적고 근저당이 있다는 점만 기재했을 뿐, 공동담보라는 점이나 다른 호실의 선순위 권리, 세입자는 확인한 내용을 적지 않았습니다. 경매에서 소액임차인들과 근저당권자 등이 먼저 배당받아 한 세입자는 한 푼도, 다른 세입자는 일부만 받았습니다. 대법원은 이런 경우 중개사가 다른 호실의 선순위 권리와 세입자의 보증금·계약 기간까지 확인해 설명해야 한다며, 의무 위반으로 볼 여지가 크다고 하여 의무를 다했다고 본 원심을 파기했습니다(개정 전 공인중개사법이 적용된 사건).
그래서집주인이 여러 호실을 가진 건물이라면 담보가 여러 호실에 함께 잡혔는지, 다른 호실 세입자와 보증금이 얼마인지 확인해 달라고 하세요.
대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결판례 보기법제처 원문 ↗
손해배상(기)
등기부상 소유자가 이미 세상을 떠난 주택을, 그 장남의 대리인이라는 사람과 장남 명의로 임대차계약을 하고 보증금 5,000만 원을 치른 세입자가 손해를 입어 공인중개사협회에 배상을 청구했습니다. 원심은 중개사들이 소유자와 대리권을 확인하지 않은 과실을 인정하면서, 세입자에게는 확인 의무를 지울 수 없다며 협회가 손해 전부를 배상해야 한다고 보았습니다. 대법원은 중개사 책임은 인정하되, 세입자도 상속관계 서류나 위임장·인감증명서 확인을 소홀히 했고 잔금 때 장남을 직접 만나기로 한 특약도 지키지 않았다며, 과실상계를 전혀 하지 않은 원심을 파기했습니다.
그래서중개사가 있어도 계약 상대방이 진짜 권리자인지, 대리인이라면 위임장과 인감증명서가 있는지 직접 확인하세요.
대구지법 2024. 8. 9. 선고 2023가단133077 판결판례 보기법제처 원문 ↗
손해배상(기)
다가구주택 한 호실을 보증금 5,000만 원에 빌린 세입자가 경매가 시작돼 보증금을 다 돌려받기 어렵게 되자 중개사에게는 배상을, 공인중개사협회에는 공제금을 청구했습니다. 하급심(1심, 항소됨)은 중개사가 다른 세입자의 보증금을 실제와 다르게 설명했고, 집주인이 자료를 주지 않은 사실도 알리거나 적지 않아 배상책임이 있다고 보았습니다. 다만 세입자도 다가구주택인 것을 알면서 자료를 요구하거나 확정일자 정보를 직접 확인하지 않았다며 책임을 손해의 40%로 제한했고, 협회의 공제약관상 면책 주장은 받아들이지 않았습니다.
그래서다가구주택을 빌리기 전에는 집주인 동의를 받아 확정일자 부여 현황을 직접 확인하고, 중개사 설명과 맞는지 대조하세요.
대법원 2002. 2. 5. 선고 2001다71484 판결판례 보기법제처 원문 ↗
손해배상(기)
신축 다세대주택을 빌리면서 중개사가 계약서 작성까지 맡았지만 확인·설명서는 임대인 회사 직원이 작성했고, 이후 세입자가 중개사에게 손해배상을 청구했습니다. 원심은 세입자가 중개수수료를 내지 않은 것으로 보인다며 배상책임을 부정했습니다. 대법원은 무상 위임에서도 선량한 관리자의 주의의무가 면제되지 않는 것처럼, 수수료를 받지 않았다고 해서 중개사의 확인·설명의무와 배상책임이 당연히 없어지는 것은 아니라며 원심을 파기했습니다(옛 부동산중개업법 사건).
그래서중개보수를 깎았거나 내지 않았더라도 중개사의 설명의무 위반을 따질 수 있으니 관련 기록을 챙기세요.
이 상황을 다룬 변호사 콘텐츠
리걸스튜디오 제작 · 광고- 부산에서 공인중개사 설명 누락으로 보증금 손해? 첫 서류는 · 쇼츠 영상 · 2026. 10. 9. 김해영 변호사 · 공동법률사무소 올바릇 · 부산
각 변호사가 발행을 확인한 콘텐츠의 제목입니다. 영상의 인물·장면·목소리는 AI로 만든 재구성일 수 있으며, 사건마다 결론은 다릅니다.
자주 묻는 질문
선순위 보증금은 얼마 안 된다고 들었는데 경매에서 한 푼도 못 받았어요.
판례는 다가구주택 중개사가 다른 세입자의 보증금과 계약 기간을 자료로 확인해 설명하고, 집주인이 자료를 주지 않으면 그 사실을 설명서에 적어야 한다고 봅니다. 구두로 들은 금액만 적고 그 한계를 알리지 않은 것을 주의의무 위반으로 본 판례가 있으니, 확인·설명서와 배당표를 챙겨 배상 청구를 검토하세요.
중개사가 돈이 없다고 하면 받을 방법이 없나요?
판례 사건들에서는 세입자들이 공인중개사협회를 상대로 공제금을 청구했습니다. 중개사가 손해배상을 보장하는 공제에 가입했는지, 보장금액과 기간이 어떤지는 중개가 끝날 때 받은 증서 사본으로 확인하세요. 청구 상대와 방법은 변호사와 상의하는 것이 좋습니다.
손해를 전부 배상받을 수 있나요?
판례는 중개사가 잘못했더라도 의뢰인이 스스로 해야 할 확인을 소홀히 했다면 과실상계로 배상액을 줄일 수 있다고 봅니다. 항소된 1심 판결 가운데 세입자의 확인 소홀을 들어 중개사 책임을 손해의 40%로 제한한 사례도 있습니다. 결과는 사건마다 다르니 계약 당시 내가 무엇을 확인했는지 정리해 두세요.
중개수수료를 안 냈는데도 책임을 물을 수 있나요?
판례는 중개수수료를 받지 않았다는 이유만으로 중개사의 확인·설명의무와 배상책임이 당연히 없어지지 않는다고 보았습니다(옛 법 사건). 다만 실제로 중개를 의뢰했고 중개행위가 있었는지는 따로 따져야 하니 관련 기록을 모아 두세요.
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