분양계약이 해제됐는데 시행사가 대출금을 떼고 돌려준다고 하면 어떻게 하나요?

공제는 여러 채권과 채무를 서로 정산해 없앤다는 점에서 상계(서로 가진 돈을 맞비겨 없애는 일)와 비슷합니다. 하지만 공제에는 원칙적으로 상계에 관한 법률 규정이 적용되지 않고, 부동산 임대차 같은 특정 법률관계에서는 일정한 사유가 생기면 공제의 의사표시 없이도 당연히 공제가 이루어진다고 보는 등 차이가 있습니다. 대법원은 문서가 둘 중 무엇에 관한 약정인지를 문언과 체계, 경위와 목적, 채권들의 관계, 제삼자의 이해관계를 종합해 해석해야 한다고 했습니다.

처분문서(계약서처럼 법적 효과가 있는 내용을 적은 문서)는 진정성립이 인정되면 특별한 사정이 없는 한 적힌 문언의 내용대로 객관적으로 해석하는 것이 기본입니다. 다만 당사자 사이에 이견이 있어 의사해석이 문제 되면 문언의 내용, 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정으로 달성하려던 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합해 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석합니다.

대법원은 계약자유의 원칙에 따라 강행규정에 반하지 않는 한 공제나 상계에 관한 약정을 할 수 있다고 보았습니다. 요건을 어떻게 정할지, 기준 시점을 언제로 할지, 별도의 의사표시가 필요한지도 자유롭게 정할 수 있다고 했습니다. 그래서 내 계약서나 확인서에 그런 내용이 있는지 확인하는 것이 중요합니다.

판결서의 이유에는 주문이 정당하다는 것을 알 수 있을 정도로 판단을 적으면 되고, 모든 주장에 관해 판단할 필요는 없다고 대법원은 보았습니다. 구체적이고 직접적인 판단이 없더라도 판결 이유의 전반적인 취지로 보아 주장을 받아들였거나 물리쳤음을 알 수 있다면 판단누락이 아닙니다.

그렇게 단정할 수는 없습니다. 이 판결은 이 사건 확인서의 문구와 취지, 대출이 이루어진 경위 등을 살펴 내린 판단이고, 원심판결 중 일부를 파기해 다시 심리하도록 돌려보낸 것입니다. 내 문서의 문구와 사정이 어떤지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.