남의 이름으로 사 둔 부동산(명의신탁)을 찾고 싶을 때
실제 있었던 일
판례의 사실관계한 사람이 상대방과 함께 자기 부동산을 상대방의 아내에게 판다는 내용의 매매계약서를 쓰고, 명의신탁약정에 따라 그 아내 명의로 소유권이전등기를 해 두었습니다. 몇 달 뒤 상대방은 그 부동산을 아내 명의로 다른 사람에게 3억 원에 팔았습니다. 명의신탁자가 고소해 상대방은 횡령죄로 기소됐지만, 대법원은 이런 명의신탁에서는 명의자가 임의로 처분해도 횡령죄가 성립하지 않는다며 유죄로 본 원심을 파기했습니다. 그러나 민사 소송에서 대법원은 그 처분이 명의신탁자의 소유권을 침해한 불법행위라며 상대방과 처분에 협력한 아내에게 손해배상 책임을 인정한 원심을 유지했습니다.
대법원 2021. 6. 3. 선고 2016다34007 판결 · 판례 보기
지금 해야 할 것
아래 판례·조문 근거-
먼저 확인할 것
- 어떤 방식이었는지부터 정리하세요. 내 부동산을 남의 이름으로 옮겼는지, 내가 산 부동산을 파는 사람에게서 바로 남의 이름으로 등기했는지, 남이 자기 이름으로 계약해 샀는지에 따라 되찾는 방법이 달라집니다.
- 등기사항증명서로 지금 명의자와 근저당권 같은 권리를 확인하세요. 명의자가 이미 팔았거나 담보를 잡혔다면 그 제3자에게는 무효를 주장하지 못합니다.
- 매매계약서, 돈을 보낸 기록, 세금 낸 내역, 명의를 빌리기로 한 문자나 문서를 모으세요.
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되찾기 전에 알아 둘 것
- 명의신탁약정에 따라 남의 명의로 등기하는 것은 금지되어 있고, 명의신탁자에게는 과징금과 형사처벌이, 명의수탁자에게도 형사처벌이 정해져 있습니다.
- 과징금은 위반 사실이 확인되면 지체 없이 부과하도록 되어 있고, 과징금을 받은 명의신탁자는 지체 없이 자기 명의로 등기해야 하며 어기면 이행강제금이 부과됩니다.
- 종중 부동산을 종중 외의 사람 명의로 한 등기, 배우자 명의 등기, 산하 조직의 부동산을 종교단체 명의로 한 등기로서 조세 포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피 목적이 없다면 이런 무효·제재 규정이 적용되지 않습니다.
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내 부동산을 옮겨 두었다면
- 판례는 명의신탁약정이 무효여도 소유권은 명의신탁자에게 남아 있어, 명의수탁자를 상대로 등기 말소나 진정명의회복(원래 권리자 명의로 되돌리는 것)을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 있다고 봅니다.
- 명의자가 세상을 떠나 상속인 명의로 넘어갔다면 지금 등기명의인이 누구인지 확인하고 그 사람을 상대로 청구를 검토하세요.
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명의자가 팔거나 담보를 잡혔다면
- 산 사람이나 근저당권자는 유효하게 권리를 취득할 수 있어 부동산을 그대로 되찾기 어렵습니다. 처분대금, 대출 내역, 등기 날짜를 확인하세요.
- 판례는 파는 사람에게서 바로 명의자 이름으로 등기한 경우 명의자가 얻은 처분대금이나 근저당 피담보채무액 상당을 부당이득으로 돌려줘야 한다고 보았고, 내 부동산을 옮겨 둔 경우의 임의 처분은 불법행위로 보았습니다.
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남이 자기 이름으로 샀다면
- 파는 사람이 명의신탁 사실을 몰랐다면 명의자가 소유권을 취득할 수 있습니다. 판례는 이때 명의신탁자가 돌려받을 것은 부동산이 아니라 명의자에게 준 매수자금이라고 봅니다.
- 명의자가 매수자금 반환 대신 부동산을 넘겨주기로 합의하려 한다면 합의 경위와 내용을 문서로 남기고, 방법을 정하기 전에 변호사와 상담하세요.
흔한 실수
판례·조문 근거- 실수
서류만 맞추면 괜찮다고 여기기
명의신탁약정은 무효이고, 명의신탁자와 명의수탁자 모두 형사처벌 대상이며 명의신탁자에게는 과징금이 부과됩니다. 배우자 등 특례도 조세 포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피 목적이 있으면 적용되지 않습니다.
- 실수
남이 계약해 산 집 자체를 달라고 하기
파는 사람이 명의신탁 사실을 모른 채 명의자와 계약했다면 명의자가 소유권을 취득할 수 있고, 판례는 이때 명의신탁자가 돌려받을 것은 부동산이 아니라 제공한 매수자금이라고 봅니다.
- 실수
제3자에게 넘어간 뒤 말소만 고집하기
명의신탁약정과 그에 따른 물권변동의 무효는 제3자에게 대항하지 못합니다. 명의자가 이미 팔았거나 근저당권을 설정했다면 부당이득이나 손해배상 청구를 함께 검토해야 합니다.
- 실수
횡령 고소면 해결된다고 믿기
판례는 내 부동산을 남의 이름으로 옮겨 둔 명의신탁에서 명의자가 임의로 처분해도 명의신탁자에 대한 관계에서 횡령죄가 성립하지 않는다고 봅니다. 다만 민사상 불법행위 책임은 따로 물을 수 있습니다.
- 실수
배우자 명의면 당연히 무효라고 보기
배우자 명의 등기는 조세 포탈 등의 목적이 없으면 무효·과징금·벌칙 규정이 적용되지 않고, 판례는 그런 목적이 있어 무효라는 점을 주장하는 쪽이 증명해야 한다고 봅니다.
판례가 말하는 것
법제처 국가법령정보센터 · 원문대법원 2019. 6. 20. 선고 2013다218156 전원합의체 판결판례 보기법제처 원문 ↗
소유권이전등기
한 사람이 농지법에 따른 처분명령을 피하려고 자기 농지를 다른 사람 명의로 등기해 두었는데, 명의를 빌려준 사람이 세상을 떠나 그 상속인 앞으로 등기가 넘어갔습니다. 명의신탁자의 상속인이 진정명의회복을 원인으로 소유권이전등기를 청구했고 원심은 받아들였습니다. 대법원은 다수의견으로, 부동산실명법을 위반한 명의신탁이라는 이유만으로 당연히 불법원인급여(불법한 원인으로 준 것이라 돌려 달라고 할 수 없는 것)라고 단정할 수 없고, 농지법 제한을 피하려던 경우도 마찬가지라고 보았습니다. 명의신탁약정이 무효여도 소유권은 명의신탁자에게 남아 있어 등기 말소 등을 청구할 수 있다며 상고를 기각했습니다.
그래서내 부동산을 남의 이름으로 옮겨 둔 경우라면 명의자나 그 상속인을 상대로 등기를 되돌리는 청구를 검토할 수 있습니다.
대법원 2021. 9. 9. 선고 2018다284233 전원합의체 판결판례 보기법제처 원문 ↗
소유권이전등기등
한 사람이 부동산을 10억 원에 사면서 명의신탁약정에 따라 파는 사람에게서 바로 다른 사람 명의로 소유권이전등기를 하게 했는데, 명의자가 그 부동산에 근저당권을 설정하고 5억 원을 대출받았습니다. 원심은 이 경우 소유권이 매도인에게 남아 있어 손해를 입은 사람은 매도인이라며 명의신탁자의 부당이득반환 청구를 받아들이지 않았습니다. 대법원은 다수의견으로, 이런 3자간 등기명의신탁에서 명의자가 부동산을 처분하면 처분대금 등을, 근저당권을 설정하면 피담보채무액 상당을 명의신탁자에게 부당이득으로 돌려줘야 한다며 원심 중 부당이득반환 청구에서 명의신탁자가 진 부분을 파기했습니다.
그래서명의자가 담보를 잡혔거나 팔았다면 그로 얻은 이익을 돌려받는 청구를 따져 보세요.
대법원 2024. 6. 13. 선고 2023다304568 판결판례 보기법제처 원문 ↗
유류분반환청구의소[계약명의신탁의 명의수탁자가 명의신탁된 부동산을 명의신탁자에게 양도하고 사망한 경우 소유권이전등기의 효력 및 그 부동산이 유류분 산정의 기초재산에 산입되는 증여에 해당하는지 문제된 사건]
상속인 한 명이 돈을 대고 돌아가신 분 명의로 부동산을 사 두었고, 돌아가신 분은 그 상속인의 돈으로 산 땅이니 넘겨준다는 취지의 유언증서를 쓴 뒤 증여를 원인으로 소유권이전등기를 해 주었습니다. 다른 상속인들이 유류분을 청구했고 원심은 부동산 가액 전부를 그 상속인의 특별수익으로 보았습니다. 대법원은 부동산실명법 시행 뒤의 계약명의신탁에서 명의신탁자는 소유권을 취득할 수 없고 명의자에게 준 매수자금만 부당이득으로 돌려받을 수 있지만, 명의자가 그 반환 대신 부동산 자체를 넘기기로 합의해 등기해 주었다면 다른 특별한 사정이 없는 한 유효하다고 했습니다. 그렇게 볼 여지를 살피지 않았다며 원심 중 그 상속인이 진 부분을 파기했습니다.
그래서남이 자기 이름으로 산 부동산이라면 내가 돌려받을 것이 원칙적으로 매수자금이라는 점을 전제로 정리하세요.
대법원 2021. 6. 3. 선고 2016다34007 판결판례 보기법제처 원문 ↗
소유권말소등기
한 사람이 자기 부동산을 명의신탁약정에 따라 상대방의 배우자 명의로 옮겨 두었는데, 상대방이 그 부동산을 배우자 명의로 제3자에게 3억 원에 팔아 버렸습니다. 형사사건에서 대법원은 이런 명의신탁에서 명의자가 임의로 처분해도 명의신탁자에 대한 관계에서 횡령죄가 성립하지 않는다며 유죄로 본 원심을 파기했습니다. 이 민사사건에서 대법원은 명의신탁약정이 무효여도 소유권은 명의신탁자에게 남아 있으므로, 임의 처분은 횡령죄 성립 여부와 관계없이 명의신탁자의 소유권을 침해하는 불법행위라며 손해배상 책임을 인정하고, 처분에 협력한 배우자의 공동불법행위 책임도 유지해 상고를 기각했습니다.
그래서형사처벌이 어렵더라도 명의자에게 민사상 손해배상을 청구할 수 있는지 따로 검토하세요.
대법원 2017. 12. 5. 선고 2015다240645 판결판례 보기법제처 원문 ↗
소유권이전등기
한 사람이 받을 돈 대신 주택을 넘겨받기로 하면서 등기는 아내 명의로 하게 했습니다. 원심은 아내가 다른 소송에서 남편의 신용이 불량해 아내 명의로 등기했다고 적은 점을 들어 강제집행을 피하려는 명의신탁이라 무효라고 보았습니다. 대법원은 부부간 명의신탁은 조세 포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피 목적이 없으면 허용되고, 그런 목적이 있어 무효라는 점은 이를 주장하는 쪽이 증명해야 한다고 했습니다. 강제집행 면탈 목적은 채권자가 소송을 냈거나 낼 태세를 보이는 상태에서 집행을 어렵게 하려는 목적이어야 하고, 신용이 불량했다는 설명만으로는 인정하기 어렵다며 원심 중 아내에 대한 부분을 파기했습니다.
그래서배우자 명의 등기를 두고 다툰다면 조세 포탈 등의 목적이 구체적으로 증명되는지를 따져 보세요.
관련 조문
법제처 · 현행 조문부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조(실권리자명의 등기의무 등) ↗시행 2020. 3. 24.
제3조(실권리자명의 등기의무 등) ① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다. ② 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자, 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 적힌 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다.
누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자 명의로 등기해서는 안 됩니다. 빚 담보로 채권자가 부동산을 넘겨받을 때는 채무자, 채권금액, 담보라는 뜻을 적은 서면을 등기신청서와 함께 내야 합니다.
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조(명의신탁약정의 효력) ↗시행 2020. 3. 24.
제4조(명의신탁약정의 효력) ① 명의신탁약정은 무효로 한다. ② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.
명의신탁약정은 무효이고, 그에 따른 등기로 이루어진 물권변동도 무효입니다. 다만 명의수탁자가 계약의 한쪽 당사자가 되고 상대방이 명의신탁약정을 몰랐다면 물권변동은 유효합니다. 이 무효는 제3자에게 대항하지 못합니다.
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제5조(과징금) ↗시행 2020. 3. 24.
제5조(과징금) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 해당 부동산 가액(價額)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다. 1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자 2. 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자(實債務者) ② 제1항의 부동산 가액은 과징금을 부과하는 날 현재의 다음 각 호의 가액에 따른다. 다만, 제3조제1항 또는 제11조제1항을 위반한 자가 과징금을 부과받은 날 이미 명의신탁관계를 종료하였거나 실명등기를 하였을 때에는 명의신탁관계 종료 시점 또는 실명등기 시점의 부동산 가액으로 한다. 1. 소유권의 경우에는 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가 2. 소유권 외의 물권의 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제61조제5항 및 제66조에 따라 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액 ③ 제1항에 따른 과징금의 부과기준은 제2항에 따른 부동산 가액(이하 "부동산평가액"이라 한다), 제3조를 위반한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 위반하였는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. ④ 제1항에 따른 과징금이 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 대통령령으로 정하는 바에 따라 물납(物納)할 수 있다. ⑤ 제1항에 따른 과징금은 해당 부동산의 소재지를 관할하는 특별자치도지사ㆍ특별자치시장ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 부과ㆍ징수한다. 이 경우 과징금은 위반사실이 확인된 후 지체 없이 부과하여야 한다. ⑥ 제1항에 따른 과징금을 납부기한까지 내지 아니하면 「지방행정제재ㆍ부과금의 징수 등에 관한 법률」에 따라 징수한다. ⑦ 제1항에 따른 과징금의 부과 및 징수 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
명의신탁약정에 따라 남의 명의로 등기한 명의신탁자에게는 부동산 가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금이 부과됩니다. 과징금은 위반 사실이 확인된 뒤 지체 없이 부과하도록 정하고 있습니다.
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제6조(이행강제금) ↗시행 2020. 3. 24.
제6조(이행강제금) ① 제5조제1항제1호에 따른 과징금을 부과받은 자는 지체 없이 해당 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하여야 한다. 다만, 제4조제2항 단서에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하며, 자신의 명의로 등기할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 그 사유가 소멸된 후 지체 없이 자신의 명의로 등기하여야 한다. ② 제1항을 위반한 자에 대하여는 과징금 부과일(제1항 단서 후단의 경우에는 등기할 수 없는 사유가 소멸한 때를 말한다)부터 1년이 지난 때에 부동산평가액의 100분의 10에 해당하는 금액을, 다시 1년이 지난 때에 부동산평가액의 100분의 20에 해당하는 금액을 각각 이행강제금으로 부과한다. ③ 이행강제금에 관하여는 제5조제4항부터 제7항까지의 규정을 준용한다.
과징금을 받은 명의신탁자는 지체 없이 자기 명의로 등기해야 합니다. 어기면 과징금 부과일부터 1년이 지난 때 부동산평가액의 100분의 10, 다시 1년이 지난 때 100분의 20을 이행강제금으로 냅니다. 명의수탁자가 유효하게 물권을 취득한 경우 등은 예외입니다.
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제7조(벌칙) ↗시행 2020. 3. 24.
제7조(벌칙) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다. 1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자 2. 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자 ② 제3조제1항을 위반한 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다. ③ 삭제
명의신탁약정에 따라 남의 명의로 등기한 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금, 명의를 빌려준 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조(종중, 배우자 및 종교단체에 대한 특례) ↗시행 2020. 3. 24.
제8조(종중, 배우자 및 종교단체에 대한 특례) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 조세 포탈, 강제집행의 면탈(免脫) 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우에는 제4조부터 제7조까지 및 제12조제1항부터 제3항까지를 적용하지 아니한다. 1. 종중(宗中)이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중(종중과 그 대표자를 같이 표시하여 등기한 경우를 포함한다) 외의 자의 명의로 등기한 경우 2. 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우 3. 종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우
종중 부동산을 종중 외의 사람 명의로, 배우자 명의로, 산하 조직의 부동산을 종교단체 명의로 등기한 경우로서 조세 포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피 목적이 없으면 무효·과징금·이행강제금·벌칙 규정 등이 적용되지 않습니다.
자주 묻는 질문
판례·조문 근거배우자 이름으로 사 둔 집도 명의신탁이라 무효인가요?
배우자 명의로 등기한 경우는 조세 포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피 목적이 없다면 부동산실명법의 무효·과징금·벌칙 규정이 적용되지 않습니다. 판례는 그런 목적이 있어 무효라는 점은 이를 주장하는 쪽이 증명해야 하고, 명의신탁 당시 막연히 장래 채권자의 집행 가능성을 염두에 두었다는 것만으로 강제집행 면탈 목적을 인정해서는 안 된다고 봅니다.
명의를 빌려준 사람이 세상을 떠나 상속인들이 집을 자기 것이라고 해요.
판례는 내 부동산을 남의 이름으로 옮겨 둔 명의신탁이라면 약정이 무효여도 소유권은 명의신탁자에게 남아 있다고 봅니다. 명의자의 상속인 앞으로 넘어간 등기에 대해 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기를 인정한 원심을 유지한 사례도 있습니다. 다만 명의신탁 사실로 과징금이나 형사처벌을 받을 수 있으니 변호사와 상담해 절차를 정하세요.
명의자가 몰래 집을 팔아 버렸어요. 횡령으로 고소할 수 있나요?
판례는 내 부동산을 남의 이름으로 옮겨 둔 명의신탁에서 명의자가 임의로 처분해도 명의신탁자에 대한 관계에서 횡령죄가 성립하지 않는다고 봅니다. 그러나 그 처분은 명의신탁자의 소유권을 침해하는 불법행위여서 민사상 손해배상을 청구할 수 있습니다. 명의자에게서 부동산을 산 사람은 유효하게 소유권을 취득하게 된다는 점도 함께 알아 두세요.
제 돈으로 친척이 자기 이름으로 계약해 산 집인데 돌려받을 수 있나요?
부동산실명법 시행 뒤의 계약명의신탁이고 파는 사람이 그 사정을 몰랐다면 친척이 소유권을 취득할 수 있습니다. 판례는 이때 명의신탁자가 돌려받을 것은 부동산이 아니라 제공한 매수자금이라고 봅니다. 다만 명의자가 그 반환 대신 부동산 자체를 넘기기로 합의하고 등기해 주었다면 다른 특별한 사정이 없는 한 유효하다고 봅니다.
명의신탁 사실이 드러나면 어떤 제재가 있나요?
명의신탁자에게는 부동산 가액의 100분의 30 범위의 과징금이, 과징금을 받고도 자기 명의로 등기하지 않으면 이행강제금이 부과됩니다. 형사처벌은 명의신탁자가 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금, 명의수탁자가 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금입니다. 되찾는 소송을 하면 이런 사실이 드러날 수 있으니 미리 상담받으세요.
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