여럿이 함께 가진 부동산을 나누고 싶을 때 어떻게 해야 하나요?
여럿이 함께 가진 부동산은 특별한 사정이 없는 한 공유자가 분할을 청구해 공유 관계를 끝낼 수 있습니다. 협의가 안 되면 법원에 분할을 청구할 수 있고, 법원은 현물로 나누는 것이 원칙이며 현물로 나눌 수 없거나 나누면 값이 크게 떨어질 염려가 있을 때 비로소 경매를 명합니다. 상속받은 부동산이라면 먼저 상속재산 분할 절차인지 확인하세요.
- 글
- 리걸콤파스 편집 · AI 작성, 조문 번호·숫자는 법제처 원문과 대조
- 근거
- 판례 3건(1995. 1. 12. ~ 2023. 6. 29. 선고)
- 확인
- · 출처 법제처 국가법령정보센터
실제 있었던 일
판결이 밝힌 사실세상을 떠난 사람의 자녀 두 명은 부동산 지분 합계 13분의 4를, 그 집에서 약 30년 동안 살아온 배우자와 자녀들은 13분의 9를 가지고 있었습니다. 자녀 두 명이 공유물분할 소송을 내 경매로 팔아 나누자고 했고, 살던 쪽은 공유를 유지하는 현물분할을 원했습니다. 원심은 현물분할이 곤란하다며 경매를 명했지만, 대법원은 의견이 맞지 않는다는 사정만으로 경매를 명할 수 없다고 보았습니다. 살던 공유자들이 소유하면서 시가 감정으로 지분값을 배상하는 방법도 가능해 보인다며, 살던 집 부분을 다시 심리하도록 돌려보냈습니다.
대법원 2023. 6. 29. 선고 2023다217916 판결 · 판례 보기
지금 해야 할 것
아래 판례·조문 근거먼저 확인할 것
- 등기사항증명서로 공유자 전원과 각자의 지분을 확인하세요.
- 상속받은 부동산을 상속인끼리 아직 나누지 않았다면 절차가 다릅니다. 상속재산 나누기를 다룬 글을 먼저 보세요.
- 공유자끼리 나누는 방법을 이미 합의한 적이 있는지, 서류나 메시지로 남아 있는지 확인하세요.
나누는 방법을 협의할 때
- 협의로 나눌 때에는 방법을 자유롭게 고를 수 있습니다. 땅을 나누거나, 한 사람이 갖고 나머지에게 지분값을 주거나, 팔아서 나누는 방법을 비교하세요.
- 협의가 되면 분할 방법, 지급할 돈, 등기 이전 날짜를 문서로 남기세요. 상대가 등기에 협조하지 않으면 그 합의를 근거로 등기 이전이나 소유권 확인을 청구하게 됩니다.
이미 합의한 적이 있다면
- 분할 협의가 이미 끝났다면 다시 분할 소송을 내거나 이어 가는 것은 허용되지 않습니다.
- 상대가 등기에 협조하지 않거나 합의 내용을 다투더라도, 분할된 부분의 소유권이전등기나 소유권 확인을 청구하는 쪽으로 준비하세요.
협의가 안 되면
- 분할 방법에 합의하지 못하면 공유자는 법원에 분할을 청구할 수 있습니다. 특별한 사정이 없는 한 공유자에게는 분할을 청구할 권리가 있다는 것이 판례입니다.
- 법원은 현물로 나누는 것이 원칙입니다. 현물로 나눌 수 없거나 나누면 값이 현저히 떨어질 염려가 있을 때 비로소 경매를 명할 수 있습니다.
- 한 공유자가 부동산을 갖고 다른 공유자에게 지분의 적정한 값을 치르게 하는 방법도 특별한 사정이 있으면 현물분할의 하나로 허용될 수 있으니, 원하는 분할안과 시세 자료를 준비하세요.
경매가 걱정될 때
- 경매로 대금을 나누면 부동산 전체가 팔려, 계속 살거나 쓰던 공유자도 소유권을 잃을 수 있습니다. 계속 갖고 싶다면 누가 소유하고 지분값을 어떻게 치를지 구체적인 분할안을 내세요.
- 공유자들의 의견이 맞지 않는다는 이유만으로는 경매를 명할 수 없다는 것이 판례입니다. 오래 거주한 사정이나 이용 현황은 자료로 정리해 법원에 알리세요.
- 지분값은 분할 시점에 가까운 시세로 따지므로 오래된 감정가만 믿지 말고 최근 시세 자료를 준비하세요. 분할안은 변호사와 함께 짜 보세요.
흔한 실수
판례·조문 근거상속 부동산을 공유물분할로 다투기
상속인끼리 아직 상속재산을 나누지 않았다면 개별 부동산에 공유물분할 소송을 내는 것은 허용되지 않고, 협의가 안 되면 가정법원에 상속재산분할심판을 청구해야 한다는 판례가 있습니다.
협의해 놓고 또 분할 소송하기
이미 분할 협의가 성립했다면 상대가 등기에 협조하지 않아도 다시 분할 소송을 내거나 유지할 수 없고, 협의에 따른 소유권이전등기나 소유권 확인을 구해야 한다는 판례가 있습니다.
의견이 안 맞으면 곧 경매라고 여기기
판례는 공유자들의 의견이 맞지 않는다는 주관적·추상적 사정만으로 경매를 명해서는 안 되고, 현물분할이 어려운지 객관적·구체적으로 따져야 한다고 봅니다.
옛 감정가만 믿고 지분값 정하기
한 공유자가 갖고 지분값을 치르는 방법에서 지분값은 분할 시점의 시장가격이나 매수가격을 뜻하고, 시가 변동을 전혀 반영하지 않은 감정평가액에만 의존해서는 안 된다는 판례가 있습니다.
판례가 말하는 것
출처 법제처 국가법령정보센터대법원 2023. 6. 29. 선고 2023다217916 판결판례 보기법제처 원문 ↗
공유물분할[현물분할 원칙의 예외로서 경매분할을 명할 수 있는 경우에 해당하는지 여부에 관한 판단기준]
세상을 떠난 사람의 자녀 두 명(지분 합계 13분의 4)이, 그 부동산에서 약 30년 동안 살아온 배우자와 자녀들(지분 합계 13분의 9, 약 70%)을 상대로 공유물분할을 청구하며 경매를 원했습니다. 원심은 부동산들의 성격과 이용 상황이 달라 현물분할이 곤란하다며 경매 분할을 명했습니다. 대법원은 재판상 분할은 현물분할이 원칙이고, 분할 방법에 의견이 맞지 않는다는 주관적 사정만으로 경매를 명해서는 안 되며, 살아온 공유자들이 소유하면서 시가 감정으로 지분값을 배상하게 하는 방법도 현물분할로 가능해 보인다며 원심 중 살던 집에 관한 부분을 파기하고 나머지 상고는 기각했습니다.
그래서경매를 피하고 싶다면 누가 소유하고 지분값을 얼마에 어떻게 치를지 구체적인 분할안과 시세 자료를 법원에 내세요.
대법원 1995. 1. 12. 선고 94다30348, 94다30355(반소) 판결판례 보기법제처 원문 ↗
공유물분할등기등
공유자들 사이에 이미 분할 협의가 성립했는데 일부 공유자가 공유물분할 소송을 낸 사건입니다. 대법원은 공유물분할은 협의가 원칙이고 협의가 안 될 때 재판상 분할을 청구할 수 있으므로, 협의가 성립한 뒤에는 일부 공유자가 등기에 협조하지 않거나 다툼이 있더라도 분할된 부분의 소유권이전등기나 소유권 확인을 구할 수 있을 뿐, 다시 분할 소송을 내거나 유지할 수는 없다고 보았습니다. 소를 각하한 원심을 유지했습니다.
그래서분할 협의가 끝났다면 합의서를 근거로 등기 이전을 청구하는 쪽으로 준비하세요.
대법원 2015. 8. 13. 선고 2015다18367 판결판례 보기법제처 원문 ↗
공유물분할[상속재산 공유물분할청구 사건]
공동상속인 한 명의 채권자가 상속 부동산에 법정상속분대로 상속등기를 마친 뒤, 그 상속인을 대신해 다른 상속인들을 상대로 공유물분할을 청구했습니다. 대법원은 상속인들 사이에 상속재산 분할 협의가 안 되면 가정법원에 상속재산분할심판을 청구할 수 있을 뿐이고, 상속재산에 속한 개별 부동산에 공유물분할 소송을 내는 것은 허용되지 않는다고 보았습니다. 청구의 성격이나 상속재산분할이 이미 끝났는지를 살피지 않고 공유물분할로 판단한 원심을 파기하고 돌려보냈습니다.
그래서상속받은 부동산이라면 상속인끼리 상속재산 분할을 마쳤는지부터 확인하고, 마치지 않았다면 가정법원 절차를 알아보세요.
자주 묻는 질문
다른 공유자가 반대해도 분할을 청구할 수 있나요?
판례는 특별한 사정이 없는 한 공유자에게 공유물의 분할을 청구해 공유 관계를 끝낼 수 있는 일방적인 권리가 있다고 봅니다. 분할 방법에 합의하지 못하면 법원에 분할을 청구할 수 있습니다. 다만 이미 분할 협의가 성립했거나 상속재산이 아직 나뉘지 않은 경우처럼 이 소송이 허용되지 않는 때도 있으니 먼저 확인하세요.
법원은 어떻게 나누나요? 결국 경매로 팔리나요?
법원은 현물로 나누는 것이 원칙이고, 현물로 나눌 수 없거나 나누면 값이 현저히 떨어질 염려가 있을 때 비로소 경매를 명할 수 있습니다. 판례는 의견이 맞지 않는다는 사정만으로 경매를 명해서는 안 되고, 한 공유자가 갖고 다른 공유자에게 지분값을 주는 방법도 특별한 사정이 있으면 가능하다고 봅니다. 원하는 방법과 근거 자료를 구체적으로 내세요.
상속받은 부동산도 공유물분할 소송을 낼 수 있나요?
상속인끼리 아직 상속재산을 나누지 않았다면 개별 부동산에 공유물분할 소송을 내는 것은 허용되지 않고, 협의가 안 될 때에는 가정법원에 상속재산분할심판을 청구해야 합니다. 상속재산분할 절차가 끝나 공유가 된 경우라면 달리 볼 여지가 있으니 어느 단계인지부터 확인하세요.
이미 합의했는데 상대가 등기를 안 해 줘요.
이미 분할 협의가 성립했다면 다시 공유물분할 소송을 내는 것은 허용되지 않습니다. 합의에 따라 분할된 부분의 소유권이전등기를 청구하거나 소유권 확인을 구하는 방법을 알아보세요. 합의서나 대화 기록이 중요한 자료가 됩니다.
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