채무자 대신 공동명의 집을 나누자고 청구할 수 있나요?
돈을 받을 사람(금전채권자)이 채무자 대신 공동명의 부동산을 나누자고 청구하는 것은, 극히 예외적인 경우가 아니라면 허용되지 않습니다. 대법원은 채무자의 지분만 경매하면 근저당 때문에 남을 가망이 없는 경우에도 마찬가지라고 보았습니다. 원칙은 채무자의 공유지분에 대한 강제집행이고, 당장 어렵다면 근저당권이 실행되거나 변제로 없어질 때를 기다려야 할 수 있습니다.
- 글
- 리걸콤파스 편집 · AI 작성, 조문 번호·숫자는 법제처 원문과 대조
- 근거
- 판례 1건(2020. 5. 21. 선고) · 현행 조문 6개(민법 시행 2026. 3. 17. · 민사집행법 시행 2026. 2. 1.)
- 확인
- · 출처 법제처 국가법령정보센터
실제 있었던 일
판결이 밝힌 사실채권을 넘겨받은 회사가 채무자에게 돈을 받으려 했지만, 채무자는 빚이 재산보다 많았고 아파트 지분 일부만 갖고 있었습니다. 다른 채권자가 그 지분을 경매에 부쳤으나 근저당 등 앞선 부담이 그 지분의 최저매각가격보다 커서 경매신청이 기각됐습니다. 그러자 회사는 채무자 대신 아파트 공유물분할을 청구해 아파트 전체를 경매하자고 했고, 원심은 이를 받아들였습니다. 대법원 다수의견은 금전채권자의 공유물분할청구권 대위행사는 보전의 필요성이 없다고 보아 원심판결을 파기하고 사건을 돌려보냈습니다.
대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다879 전원합의체 판결 · 판례 보기
지금 해야 할 것
아래 판례·조문 근거지금 바로
- 채무자 재산이 어떤 형태인지부터 확인하세요. 부동산이 여러 사람 공동명의라면 채무자 몫의 지분과 그 위에 설정된 근저당권을 함께 살펴보세요.
- 근저당권이 채무자 지분만이 아니라 부동산 전체를 함께 담보하고 있는지 확인하세요. 이에 따라 지분 경매에서 받을 수 있는 몫이 달라질 수 있습니다.
지분 경매를 생각할 때
- 공유자에게 돈을 받을 사람은 그 공유자의 지분에 대한 강제집행으로 받는 것이 원칙입니다.
- 다른 공유자는 매각기일까지 보증을 내고 최고가와 같은 가격으로 채무자 지분을 먼저 사겠다고 신고할 수 있다는 점도 알아 두세요.
남을 가망이 없다는 통지를 받으면
- 법원은 앞선 부담과 절차비용을 갚으면 남을 것이 없겠다고 보면 압류채권자에게 알립니다. 정해진 기간 안에 직접 사겠다는 신청과 충분한 보증을 하지 않으면 경매절차가 취소될 수 있습니다.
- 취소 결정에 대해서는 즉시항고를 할 수 있으니, 통지를 받은 날짜를 기록하고 서둘러 대응 여부를 정하세요.
집 전체 경매를 생각할 때
- 채무자 대신 공유물분할을 청구해 부동산 전체를 경매하려는 방법은 대법원이 원칙적으로 허용하지 않았습니다. 보전의 필요성이 인정되지 않으면 소가 각하될 수 있습니다.
- 근저당권자가 근저당권을 실행하거나 빚이 갚아져 근저당권이 없어지면 채무자 지분에서 받을 기회가 생길 수 있습니다. 상황마다 다르므로 변호사와 상의해 순서를 정하세요.
흔한 실수
판례·조문 근거채무자 대신 집 전체를 나누자고 소송
대법원은 금전채권자가 채무자를 대위해 부동산 공유물분할을 청구하는 것은 책임재산 보전과 직접 관련이 없고 채무자의 자유로운 재산관리에 대한 부당한 간섭이 되어, 극히 예외적인 경우가 아니라면 허용되지 않는다고 보았습니다.
남을 가망 없음 통지를 그냥 두기
법원의 통지를 받은 뒤 정해진 기간 안에 남을 만한 가격을 정해, 그 가격에 맞는 매수신고가 없으면 직접 사겠다고 신청하면서 충분한 보증을 내지 않으면, 법원은 경매절차를 취소하여야 합니다.
다른 공유자의 권리를 생각하지 않기
다른 공유자는 채무자 지분을 최고가와 같은 가격으로 먼저 살 수 있습니다. 대법원도 채무자 재산이 공유지분이라는 이유만으로 채무자 아닌 공유자들의 이익까지 희생시키며 일반채권자에게 특별한 이익을 줄 이유는 없다고 보았습니다.
판례가 말하는 것
출처 법제처 국가법령정보센터대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다879 전원합의체 판결판례 보기법제처 원문 ↗
공유물분할
채권자가 돈을 받기 위해 채무자 대신 공동명의 아파트를 나누자고 청구했습니다. 채무자 지분만 경매하면 아파트 전체를 함께 담보하는 근저당 등 앞선 부담 때문에 남을 것이 없었지만, 아파트 전체를 경매하면 근저당 부담이 각 지분의 경매대가에 비례해 나뉘어 채무자 몫이 남을 수 있었습니다. 대법원 다수의견은 공유물분할청구권도 채권자대위권의 대상이 될 수는 있지만, 금전채권자가 이를 대위행사하는 것은 보전의 필요성을 인정할 수 없어 극히 예외적인 경우가 아니라면 허용되지 않고, 이런 사정이 있어도 마찬가지라고 보아 이를 허용한 원심판결을 파기하고 사건을 돌려보냈습니다.
그래서채무자 지분 경매가 어렵다는 사정만으로 채무자 대신 집 전체를 경매에 부칠 수는 없습니다.
관련 조문
법제처 · 현행 조문민법 제404조(채권자대위권) ↗시행 2026. 3. 17.
제404조(채권자대위권) ①채권자는 자기의 채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사할 수 있다. 그러나 일신에 전속한 권리는 그러하지 아니하다. ②채권자는 그 채권의 기한이 도래하기 전에는 법원의 허가없이 전항의 권리를 행사하지 못한다. 그러나 보전행위는 그러하지 아니하다.
채권자는 자기 채권을 지키기 위해 채무자의 권리를 대신 행사할 수 있습니다(채권자대위권). 다만 채무자 본인만 행사할 수 있는 권리(일신에 전속한 권리)는 안 되고, 채권의 기한이 오기 전에는 보전행위가 아니면 법원의 허가가 있어야 합니다.
민법 제268조(공유물의 분할청구) ↗시행 2026. 3. 17.
제268조(공유물의 분할청구) ①공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다. ②전항의 계약을 갱신한 때에는 그 기간은 갱신한 날로부터 5년을 넘지 못한다. ③전2항의 규정은 제215조, 제239조의 공유물에는 적용하지 아니한다.
공유자는 공유물을 나누자고(분할) 청구할 수 있습니다. 다만 5년 안의 기간으로 나누지 않기로 약정할 수 있고, 그 약정을 갱신해도 갱신한 날부터 5년을 넘지 못합니다.
민법 제269조(분할의 방법) ↗시행 2026. 3. 17.
제269조(분할의 방법) ①분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다. ②현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다.
나누는 방법에 협의가 되지 않으면 공유자는 법원에 분할을 청구할 수 있습니다. 현물로 나눌 수 없거나 나누면 값이 크게 줄 염려가 있으면 법원은 경매를 명할 수 있습니다.
민법 제368조(공동저당과 대가의 배당, 차순위자의 대위) ↗시행 2026. 3. 17.
제368조(공동저당과 대가의 배당, 차순위자의 대위) ①동일한 채권의 담보로 수개의 부동산에 저당권을 설정한 경우에 그 부동산의 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 각부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정한다. ②전항의 저당부동산중 일부의 경매대가를 먼저 배당하는 경우에는 그 대가에서 그 채권전부의 변제를 받을 수 있다. 이 경우에 그 경매한 부동산의 차순위저당권자는 선순위저당권자가 전항의 규정에 의하여 다른 부동산의 경매대가에서 변제를 받을 수 있는 금액의 한도에서 선순위자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있다.
같은 빚의 담보로 여러 부동산에 저당권을 설정했을 때, 경매대가를 동시에 배당하면 각 부동산의 경매대가에 비례해 빚을 나누어 부담합니다. 일부만 먼저 배당하면 그 대가에서 빚 전부를 받을 수 있습니다.
민사집행법 제102조(남을 가망이 없을 경우의 경매취소) ↗시행 2026. 2. 1.
제102조(남을 가망이 없을 경우의 경매취소) ①법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때에는 압류채권자에게 이를 통지하여야 한다. ②압류채권자가 제1항의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 제1항의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 아니하면, 법원은 경매절차를 취소하여야 한다. ③제2항의 취소 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.
법원은 최저매각가격으로 앞선 부담과 절차비용을 갚으면 남을 것이 없겠다고 보면 압류채권자에게 알립니다. 통지를 받은 날부터 1주 이내에 직접 사겠다는 신청과 충분한 보증이 없으면 경매절차를 취소하고, 이 취소 결정에는 즉시항고를 할 수 있습니다.
민사집행법 제140조(공유자의 우선매수권) ↗시행 2026. 2. 1.
제140조(공유자의 우선매수권) ①공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다. ②제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다. ③여러 사람의 공유자가 우선매수하겠다는 신고를 하고 제2항의 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 한다. ④제1항의 규정에 따라 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 제114조의 차순위매수신고인으로 본다.
공유자는 매각기일까지 보증을 내고 최고가매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 먼저 사겠다고 신고할 수 있고, 이때 법원은 그 공유자에게 매각을 허가하여야 합니다.
자주 묻는 질문
채무자가 돈이 없고 공동명의 집 지분만 있으면, 제가 대신 집을 나누자고 할 수 있나요?
대법원은 금전채권자가 채무자를 대위해 부동산 공유물분할을 청구하는 것은 극히 예외적인 경우가 아니라면 허용되지 않는다고 보았습니다. 원칙은 채무자의 공유지분에 대한 강제집행입니다.
근저당 때문에 지분 경매가 취소되면 돈을 받을 길이 아예 없나요?
대법원은 당장 강제집행을 할 수 없더라도 채무자 지분에서 받을 가능성이 사라지는 것은 아니라고 보았습니다. 근저당권자가 근저당권을 실행할 때를 기다리거나, 빚이 갚아져 근저당권이 없어지면 채무자 지분에 직접 강제집행을 할 수 있게 됩니다. 구체적인 방법은 변호사와 상의해 보세요.
저는 공유자인데 다른 공유자의 지분이 경매에 나왔어요. 어떻게 해야 하나요?
공유자는 매각기일까지 보증을 내고 최고가매수신고가격과 같은 가격으로 그 지분을 먼저 사겠다고 신고할 수 있습니다. 여러 공유자가 신고하면 특별한 협의가 없는 한 지분 비율에 따라 사게 됩니다.
채권자대위권은 언제 쓸 수 있나요?
채무자가 스스로 권리를 행사하지 않을 때 채권자가 대신 행사하려면 보전의 필요성이 있어야 합니다. 대법원은 채권의 내용, 채무자의 자력, 두 권리의 관련성 등을 종합해 판단하고, 채무자의 자유로운 재산관리에 대한 부당한 간섭이 되는 등 특별한 사정이 있으면 필요성을 인정할 수 없다고 보았습니다.
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