상가 월세를 일부만 냈다면 코로나 특례기간 월세는 어느 순서로 갚은 것이 되나요?

대법원 2023. 4. 13. 선고 2022다309337 판결판례 보기법제처 원문 ↗

청구이의[상가건물 임대차보호법 제10조의9의 적용 범위가 문제된 사건]

임차인과 임대인은 조정에서 차임과 관리비 연체액이 3개월분에 달하면 임대차가 자동으로 해지되기로 정해 두었습니다. 임차인이 낸 돈을 계산할 때 원심은 특례기간 전의 연체 차임에 먼저 충당하고 남은 돈을 특례기간의 연체 차임에 충당했고, 그렇게 보면 특례기간 연체 잔액을 뺀 연체액은 3개월분에 미치지 못한다고 보아 자동 해지 사유를 인정하지 않았습니다. 대법원은 변제제공이 연체 차임 전부에 못 미치고 합의나 임차인의 지정이 없으면 법정 순서에 따라 이미 기한이 지난 연체 차임에 먼저 충당하고, 특례기간의 연체 차임은 임대인의 권리 행사가 제한되어 변제이익이 적으므로 뒤로 돌린다고 보아 임대인의 상고를 기각했습니다.

그래서낸 돈은 먼저 기한이 지난 연체 차임에 충당되고 특례기간 차임은 뒤로 돌려지니, 해지 기준 연체액은 입금 내역으로 직접 계산해 보세요.

대법원 2023. 10. 26. 선고 2023다247399 판결판례 보기법제처 원문 ↗

건물인도등

임차인은 건물 일부를 빌려 월 차임 230만 원을 내 왔는데, 임대인은 연체가 쌓였다며 해지를 통지하고 건물 인도 등을 청구했습니다. 원심은 임차인이 낸 돈을 특례기간의 연체 차임에 먼저 충당해 해지 기준 연체가 약 5기에 달한다고 보고 해지를 인정했습니다. 대법원은 법정 순서로 계산하면 특례기간 전 연체는 모두 갚아지고 특례기간 차임은 898만 원이 남으며, 해지 기준이 되는 연체 차임은 230만 원에 불과해 3기의 차임액에 미달한다고 보았습니다. 변제이익이 많은 특례기간 후 차임에 먼저 충당해야 하는데 그러지 않았다며 원심을 파기하고 사건을 돌려보냈습니다.

그래서임대인의 해지 통보가 연체 계산에 기댄 것이라면, 특례기간 차임을 뒤로 돌린 법정 순서로 다시 계산했을 때도 기준을 넘는지 확인하세요.