새 건물이 우리 집 햇빛을 가릴 때(일조권)
실제 있었던 일
판례의 사실관계여러 사람이 나누어 소유한 다세대주택 겸 오피스텔의 남서쪽에서 기존 건물들이 헐리고, 그보다 높은 오피스텔 두 동이 몇 달 간격으로 새로 지어졌습니다. 소유자들은 햇빛과 하늘 조망이 가려지고 사생활이 드러난다며 두 건물의 건축주들과 두 건물을 모두 지은 건설회사를 상대로 배상을 청구했습니다. 법원은 두 오피스텔이 함께 참을 한도를 넘는 일조방해 등을 일으켰다고 보았고, 대법원도 대부분 이를 유지했습니다. 다만 둘째 오피스텔이 전혀 보이지 않아 영향을 주지 않은 한 세대에 대해서는 둘째 오피스텔 쪽 책임을 다시 심리하라며 그 부분을 돌려보냈습니다.
대법원 2025. 2. 27. 선고 2022다283183, 283190 판결 · 판례 보기
지금 해야 할 것
아래 판례·조문 근거-
공사 소식을 들었을 때
- 새 건물의 층수와 높이, 우리 집과의 거리, 건물이 들어설 곳이 주거지역인지 상업지역인지 확인하세요. 지역성은 참을 한도 판단에 고려됩니다.
- 공사 전 우리 집에 햇빛이 드는 모습을 날짜와 시각이 보이게 사진과 영상으로 남기세요. 판례는 동짓날을 기준으로 일조시간을 따진 경우가 있어 겨울 기록이 도움이 될 수 있습니다.
- 건축주와 시공사에 피해가 걱정된다는 뜻을 서면으로 알리고 답변을 받아 두세요. 교섭 경과도 참을 한도 판단에서 고려되는 사정입니다.
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공사를 막고 싶다면
- 참을 한도를 넘는 침해가 예상되면 공사금지 가처분(본안 판결 전에 임시로 공사를 막아 달라는 신청)을 검토할 수 있습니다. 건물이 건축법을 위반했을 것까지 필요하지는 않습니다.
- 법원은 피해 정도와 함께 건축주 쪽이 입을 손해 등도 따져, 필요한 한도에서 일부 층만 공사를 금지하기도 합니다. 무엇을 얼마나 막아야 하는지 구체적으로 정하세요.
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건물이 다 올라가면
- 신축 전후로 동짓날 일조시간이 얼마나 줄었는지 전문가 감정 등으로 확인하세요. 원래 다른 건물에 가려 있던 시간과 새 건물이 더한 시간을 나누어 보는 것이 중요합니다.
- 집값 하락 같은 재산상 손해와 정신적 손해(위자료)를 나누어 자료를 모으세요.
- 건물이 준공되거나 외부골조공사가 끝난 날짜를 기록해 두세요. 손해배상청구권의 소멸시효는 원칙적으로 그때부터 진행합니다.
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배상을 청구하려면
- 비슷한 시기에 지어진 여러 건물이 함께 참을 한도를 넘게 햇빛을 가렸고 이를 예견할 수 있었다면, 특별한 사정이 없는 한 각 건물의 건축자 등이 손해 전부에 대해 함께 책임질 수 있습니다. 다만 우리 집에 실제로 영향을 준 건물이어야 합니다.
- 한 사건에서는 건축법령 위반이 인정되지 않는다는 등의 이유로 설계·감리자와 건축허가를 내준 구청의 배상책임이 인정되지 않았습니다. 상대방을 정할 때 참고하세요.
- 환경분쟁조정피해구제위원회 조정은 건축으로 인한 일조 방해 분쟁이 그 건축으로 인한 다른 분쟁과 복합된 경우에만 대상이 됩니다. 소송을 생각한다면 감정 자료를 갖춰 변호사와 상담하세요.
흔한 실수
판례·조문 근거- 실수
건축허가 받은 건물이라 포기하기
대법원은 일조에 관한 공법적 규제를 특별한 사정이 없는 한 일조권 보호를 위한 최소한도의 기준으로 보고, 건축 당시 규제에 형식적으로 맞더라도 실제 일조방해가 현저하게 커 참을 한도를 넘으면 위법할 수 있다고 봅니다.
- 실수
준공 뒤 몇 년씩 미루기
위법한 일조방해로 인한 손해배상청구권의 소멸시효는 원칙적으로 건물이 준공되거나 외부골조공사가 끝난 때부터 진행합니다. 그 무렵 손해와 가해자를 알았다고 보아 3년이 지나 소멸시효가 완성됐다고 본 판결이 대법원 전원합의체에서 유지되었습니다.
- 실수
시간 기준만 보고 결론 내리기
이미 다른 건물에 가려 있던 집이라면 새 건물 때문에 동짓날 기준 일조시간이 부족해져도 언제나 참을 한도를 넘는다고 단정할 수 없고, 반대로 법령 기준을 지켰다고 끝나는 것도 아닙니다. 여러 사정을 종합해 판단합니다.
- 실수
고층이 예상되던 곳인지 안 보기
고층 건물이 들어설 것이 예상되던 일반상업지역에서 분양받은 사람들의 일조 침해를 참을 한도 안이라고 본 판결이 있습니다. 토지이용의 선후관계와 지역성도 판단에 들어갑니다.
판례가 말하는 것
법제처 국가법령정보센터 · 원문대법원 2025. 2. 27. 선고 2022다283183, 283190 판결판례 보기법제처 원문 ↗
손해배상(기)·손해배상(기)
다세대주택·오피스텔 소유자들이 바로 옆에 비슷한 시기에 새로 지어진 오피스텔 두 동 때문에 일조방해, 하늘이 보이던 조망(천공조망) 침해, 사생활 침해를 입었다며 두 건물의 건축주들과 시공회사에 배상을 청구했습니다. 대법원은 참을 한도 판단의 지역성은 토지 이용 현황과 변화 가능성 등을 바탕으로 정하고, 건축 당시 법령에 상업지역 건축물의 일조시간 제한이 없었다거나 건축법령 기준을 어기지 않았다고 해서 달리 볼 것은 아니라고 했습니다. 거의 같은 시기에 지어진 건물들이 함께 참을 한도를 넘는 일조방해를 일으켰고 이를 예견할 수 있었다면 특별한 사정이 없는 한 각 건축자 등이 손해 전부에 공동으로 책임지지만, 건물 신축과 손해 사이에 상당인과관계가 있어야 한다고 보았습니다. 그래서 둘째 오피스텔이 전혀 보이지 않는 한 세대에 대해서는 원심판결 중 둘째 오피스텔 쪽이 진 부분을 파기하고, 나머지 상고는 기각했습니다.
그래서주변 건물이 법령을 지켰다는 설명만 듣고 포기하지 말고, 각 건물이 우리 집의 일조에 실제로 어떤 영향을 줬는지 세대별로 따져 보세요.
대법원 2002. 12. 10. 선고 2000다72213 판결판례 보기법제처 원문 ↗
손해배상(기)
일반상업지역의 주상복합아파트 소유자들이 옆에 들어선 주상복합아파트 때문에 일조와 조망, 사생활을 침해당했다며 배상을 청구했고, 원심은 배상을 인정했습니다. 대법원은 건축법 등의 일조 규제는 특별한 사정이 없는 한 일조권 보호를 위한 최소한도의 기준이어서, 규제에 형식적으로 맞는 건물이라도 실제 일조방해가 현저하게 커 참을 한도를 넘으면 위법할 수 있다고 했습니다. 다만 이 사건은 두 건물 모두 원칙적으로 주거용이 아닌 일반상업지역에 있고, 옆 건물이 당시 법령 기준을 어기지 않았으며, 원고들이 분양받은 시기가 옆 건물의 사업계획승인 전후여서 일조 침해를 어느 정도 예상했다고 보인다는 등의 사정을 들어 참을 한도 안이라고 보고 원심판결을 파기했습니다.
그래서고층 건물이 예상되던 지역인지, 우리 집과 새 건물 중 어느 쪽이 먼저였는지에 따라 결론이 달라질 수 있으니 집을 살 때 주변 용도지역과 개발 계획을 확인하세요.
대법원 2010. 6. 24. 선고 2008다23729 판결판례 보기법제처 원문 ↗
손해배상(기)
일반주거지역의 2층 주택 자리에 4층 다가구주택이 새로 지어지자 이웃 주택 소유자들이 일조방해 배상을 청구했습니다. 대법원은 이미 다른 건물에 가려 있거나 구조상 햇빛이 잘 들지 않는 집이라면, 신축 뒤 동짓날 08시~16시 사이 합계 4시간 이상, 09시~15시 사이 연속 2시간 이상의 일조를 확보하지 못하게 되더라도 언제나 참을 한도를 넘는다고 단정할 수 없고, 신축 전부터 있던 일조방해의 정도, 새 건물이 더한 정도와 그 비율 등을 종합해 판단해야 한다고 했습니다. 옆 5층 건물 때문에 이미 일조가 크게 줄어 있던 한 집에 대해서는 원심판결 중 새 건물 주인이 진 부분을 파기했습니다. 설계·감리자와 건축허가를 내준 구청의 책임은 인정하지 않았고, 일조이익을 누리는 사람에는 소유자뿐 아니라 임차인 등 거주자도 포함된다고 했습니다.
그래서우리 집이 원래 얼마나 그늘졌는지와 새 건물이 더한 그늘이 얼마인지를 나누어 감정받아야 청구 범위를 제대로 정할 수 있습니다.
대법원 2008. 4. 17. 선고 2006다35865 전원합의체 판결판례 보기법제처 원문 ↗
손해배상(기)
아파트 주민들이 인근에 들어선 다른 아파트 때문에 일조방해를 입었다며 배상을 청구했는데, 원심은 주민들이 가해 아파트가 사용승인을 받은 무렵 손해와 가해자를 알았다고 보고 그로부터 3년이 지나 소멸시효가 완성됐다고 판단했습니다. 대법원 전원합의체는 위법한 건축으로 건물이 준공되거나 외부골조공사가 끝나면 더 이상 그늘이 늘지 않고 피해자도 그때 앞으로의 재산상·정신적 손해를 예견할 수 있으므로 소멸시효는 원칙적으로 그때부터 진행한다고 보았습니다. 다만 건물 소유자가 철거의무를 지는 지극히 예외적인 경우에는 날마다 새로운 불법행위가 된다고 했습니다. 이 사건은 철거의무를 지울 정도는 아니라며 원심을 유지했고, 정신적 손해는 날마다 새로 생긴다는 반대의견도 있었습니다.
그래서건물이 준공되거나 외부골조공사가 끝난 날을 확인하고, 그때부터 청구 기간이 흐를 수 있다는 점을 염두에 두고 서두르세요.
대법원 1997. 7. 22. 선고 96다56153 판결판례 보기법제처 원문 ↗
공사금지가처분
사찰에서 약 6m 떨어진 곳에 높이 87.5m의 19층 빌딩이 지어지려 하자 사찰이 공사금지 가처분을 신청한 사건입니다. 일조 침해만 보면 해 뜰 때부터 오전 이른 시간까지의 비교적 짧은 침해여서 참을 한도를 넘지 않는다고 본 원심 판단이 유지되었습니다. 한편 대법원은 경관·조망이나 조용하고 쾌적한 종교적 환경 같은 생활이익이 참을 한도를 넘어 침해되면 소유권에 기해 공사 금지 등을 청구할 수 있고, 이때 건물이 건축법 등을 위반했을 것까지 필요하지는 않다고 했습니다. 피해 정도와 건축주 쪽이 입을 손해 등을 함께 고려해 16층부터 19층까지 부분의 공사만 금지한 원심을 유지하고 양쪽 상고를 모두 기각했습니다.
그래서공사 금지는 피해 정도와 건축주 쪽 손해를 함께 따져 필요한 한도로만 인정될 수 있으니, 무엇을 얼마나 막아야 하는지 구체적으로 정해 신청하세요.
관련 조문
법제처 · 현행 조문건축법 제61조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한) ↗시행 2026. 2. 27.
제61조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한) ① 전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조 등의 확보를 위하여 정북방향(正北方向)의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다. ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택(일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 것은 제외한다)은 채광(採光) 등의 확보를 위하여 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다. 1. 인접 대지경계선 등의 방향으로 채광을 위한 창문 등을 두는 경우 2. 하나의 대지에 두 동(棟) 이상을 건축하는 경우 ③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 제1항에도 불구하고 건축물의 높이를 정남(正南)방향의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 할 수 있다. 1. 「택지개발촉진법」 제3조에 따른 택지개발지구인 경우 2. 「주택법」 제15조에 따른 대지조성사업지구인 경우 3. 「지역 개발 및 지원에 관한 법률」 제11조에 따른 지역개발사업구역인 경우 4. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제6조, 제7조, 제7조의2 및 제8조에 따른 국가산업단지, 일반산업단지, 도시첨단산업단지 및 농공단지인 경우 5. 「도시개발법」 제2조제1항제1호에 따른 도시개발구역인 경우 6. 「도시 및 주거환경정비법」 제8조에 따른 정비구역인 경우 7. 정북방향으로 도로, 공원, 하천 등 건축이 금지된 공지에 접하는 대지인 경우 8. 정북방향으로 접하고 있는 대지의 소유자와 합의한 경우나 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우 ④ 2층 이하로서 높이가 8미터 이하인 건축물에는 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용하지 아니할 수 있다.
전용주거지역과 일반주거지역에서는 일조 등을 확보하기 위해 건축물 높이를 정북 방향 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령이 정한 높이 이하로 해야 합니다. 일정한 공동주택은 채광 등을 위한 높이 제한도 받지만 일반상업지역과 중심상업지역에 짓는 것은 제외됩니다. 택지개발지구 등에서는 정남 방향을 기준으로 할 수 있고, 2층 이하이면서 높이 8미터 이하인 건축물은 조례로 적용을 빼기도 합니다.
민법 제214조(소유물방해제거, 방해예방청구권) ↗시행 2026. 3. 17.
제214조(소유물방해제거, 방해예방청구권) 소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고 소유권을 방해할 염려있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.
소유자는 소유권을 방해하는 사람에게 방해를 없애 달라고, 방해할 염려가 있는 행위를 하는 사람에게는 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있습니다. 판례는 참을 한도를 넘는 생활이익 침해를 이유로 한 공사 금지 청구의 근거로 이 조문을 들고 있습니다.
민법 제750조(불법행위의 내용) ↗시행 2026. 3. 17.
제750조(불법행위의 내용) 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
고의나 과실로 한 위법행위로 다른 사람에게 손해를 입힌 사람은 그 손해를 배상해야 합니다. 판례는 일조방해가 사회통념상 참을 한도를 넘으면 건축행위가 위법한 가해행위가 된다고 봅니다.
민법 제766조(손해배상청구권의 소멸시효) ↗시행 2026. 3. 17.
제766조(손해배상청구권의 소멸시효) ①불법행위로 인한 손해배상의 청구권은 피해자나 그 법정대리인이 그 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년간 이를 행사하지 아니하면 시효로 인하여 소멸한다. ②불법행위를 한 날로부터 10년을 경과한 때에도 전항과 같다. ③ 미성년자가 성폭력, 성추행, 성희롱, 그 밖의 성적(性的) 침해를 당한 경우에 이로 인한 손해배상청구권의 소멸시효는 그가 성년이 될 때까지는 진행되지 아니한다.
불법행위로 인한 손해배상청구권은 피해자나 법정대리인이 손해와 가해자를 안 날부터 3년 동안 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다. 불법행위를 한 날부터 10년이 지난 때에도 같습니다.
민사집행법 제300조(가처분의 목적) ↗시행 2026. 2. 1.
제300조(가처분의 목적) ①다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다. ②가처분은 다툼이 있는 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위하여도 할 수 있다. 이 경우 가처분은 특히 계속하는 권리관계에 끼칠 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위하여, 또는 그 밖의 필요한 이유가 있을 경우에 하여야 한다.
가처분은 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 실행이 매우 곤란해질 염려가 있을 때 할 수 있고, 다툼이 있는 권리관계에 대해 임시의 지위를 정하기 위해서도 할 수 있습니다. 뒤의 경우에는 특히 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막는 등 필요한 이유가 있어야 합니다.
환경분쟁 조정 및 환경피해 구제 등에 관한 법률 제5조(위원회의 소관 사무) ↗시행 2025. 10. 1.
제5조(위원회의 소관 사무) 위원회의 소관 사무는 다음 각 호와 같다. 1. 건강피해조사 2. 환경분쟁의 조정. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 분쟁의 조정은 해당 목에서 정하는 경우만 해당한다. 가. 「건축법」 제2조제1항제8호의 건축으로 인한 일조 방해 및 조망 저해와 관련된 분쟁: 그 건축으로 인한 다른 분쟁과 복합되어 있는 경우 나. 지하수 수위 또는 이동경로의 변화와 관련된 분쟁: 공사 또는 작업(「지하수법」에 따른 지하수의 개발ㆍ이용을 위한 공사 또는 작업은 제외한다)으로 인한 경우 다. 하천수위의 변화와 관련된 분쟁: 「하천법」 제2조제3호에 따른 하천시설 또는 「수자원의 조사ㆍ계획 및 관리에 관한 법률」 제2조제4호에 따른 수자원시설로 인한 경우 라. 화학물질 유출ㆍ노출과 관련된 환경분쟁: 「화학물질관리법」 제2조제7호에 따른 유해화학물질로 인한 피해 또는 제2조제13호에 따른 화학사고로 인한 경우 마. 살생물제품의 노출과 관련된 환경분쟁: 「생활화학제품 및 살생물제의 안전관리에 관한 법률」 제20조제1항에 따라 기후에너지환경부장관의 승인을 받은 살생물제품 중 「제조물 책임법」에 따른 제조물의 결함이 있는 제품에 노출되어 피해(후유증을 포함한다)가 발생한 경우 3. 「환경오염피해 배상책임 및 구제에 관한 법률」, 「석면피해구제법」, 「생활화학제품 및 살생물제의 안전관리에 관한 법률」에 따른 피해인정, 구제급여 신청 등에 대한 심사, 재심사의 심의ㆍ결정ㆍ재결 등 4. 환경피해와 관련되는 민원의 조사, 분석 및 상담 5. 환경피해의 예방 및 해결을 위한 제도와 정책의 연구 및 건의 6. 환경피해의 예방 및 구제와 관련된 교육, 홍보, 재정적ㆍ기술적 지원 7. 그 밖에 법령에 따라 위원회의 소관으로 규정된 사항
환경분쟁조정피해구제위원회는 환경분쟁의 조정 등을 맡습니다. 다만 건축법상 건축으로 인한 일조 방해와 조망 저해에 관한 분쟁은 그 건축으로 인한 다른 분쟁과 복합되어 있는 경우에만 조정 대상이 됩니다.
자주 묻는 질문
판례·조문 근거건축허가를 받은 건물인데도 배상을 받을 수 있나요?
받을 수 있는 경우가 있습니다. 대법원은 일조에 관한 공법 규제를 특별한 사정이 없는 한 최소한도의 기준으로 보고, 규제에 형식적으로 맞아도 실제 일조방해가 현저하게 커 참을 한도를 넘으면 위법할 수 있다고 봅니다. 최근 판결에서도 참을 한도 판단의 지역성을 정할 때 건축법령 기준을 어기지 않았다는 사정만으로 달리 볼 것은 아니라고 했습니다. 반대로 상업지역 사건에서 참을 한도 안이라고 본 판결도 있어 사정에 따라 결론이 달라집니다.
동짓날 몇 시간 햇빛이 들어야 한다는 기준이 있나요?
대법원 판결 중에는, 이미 다른 건물에 가려 있던 집이라면 새 건물 때문에 동짓날 08시~16시 사이 합계 4시간 이상, 09시~15시 사이 연속 2시간 이상의 일조를 확보하지 못하게 되더라도 언제나 참을 한도를 넘는다고 단정할 수 없다고 한 것이 있습니다. 시간만으로 결론이 정해지지는 않고, 일조가 줄어든 정도와 함께 지역성, 토지이용의 선후관계, 교섭 경과 등을 종합해 판단합니다.
세입자도 일조방해 배상을 청구할 수 있나요?
대법원은 일조이익을 누리는 사람을 토지·건물 소유자뿐 아니라 지상권자, 전세권자, 임차인 등의 거주자로 봅니다. 세입자라면 거주 기간과 그동안 겪은 피해를 정리해 두세요.
공사를 멈추게 할 수 있나요?
참을 한도를 넘는 생활이익 침해가 인정되면 소유권에 기해 공사 금지 등을 청구할 수 있고, 급하면 가처분을 신청할 수 있습니다. 이때 건물이 건축법을 위반했을 것까지 필요하지는 않습니다. 다만 법원은 피해 정도와 건축주 쪽이 입을 손해 등을 함께 따지고, 일부 층만 금지하는 식으로 필요한 한도에서만 인정하기도 합니다. 신청 범위는 변호사와 상의해 정하세요.
건물이 다 지어진 지 몇 년 지났는데 지금 청구해도 되나요?
위법한 일조방해로 인한 손해배상청구권의 소멸시효는 원칙적으로 건물이 준공되거나 외부골조공사가 끝난 때부터 진행한다는 것이 대법원 전원합의체 판례입니다. 민법은 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년을 정하고 있으니, 준공 날짜를 확인해 서둘러 상담하세요.
내 지역 변호사
광고지역을 고르면 그 지역에서 리걸스튜디오를 쓰는 변호사를 이 자리에 보여 드립니다.
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이 칸은 리걸스튜디오(변호사 콘텐츠 제작 서비스)를 이용하는 변호사의 정보입니다. 리걸콤파스는 사건을 중개하지 않고 상담료·수수료를 받지 않습니다. 분야가 맞는 변호사를 먼저 두고, 그 안의 순서는 날마다 바뀝니다. 상담은 각 사무소에 직접 문의하세요.